Na konci října bylo v Praze v novostavbách volných ke koupi 3 411 bytů. Oproti prosinci 2018 poklesla nabídka volných bytů k prodeji o 26,5%. I přesto, že developerské společnosti v Praze měsíčně na pražský trh s byty dodají v průměru okolo 300 bytů, při průměrném tempu prodeje bytů 390 kusů za měsíc se zásoba bytů v pražských novostavbách stále ztenčuje.
Metr čtvereční se v Praze v bytech v novostavbách v průměru prodává za 100 000 Kč. Nejvyšší ceny za metr čtvereční se přitom vyskytují v centru Prahy, kde může metr čtvereční bytu stát i přes 150 tisíc korun. Naopak nejlevnější ceny bytů se vyskytují na okrajích Prahy. Celopražský průměr ceny bytu se od ledna v Praze zvýšil o zhruba 0,5%. To je ovšem celopražský průměr. Například na Zličíně se ceny bytů zvýšily během uplynulých 9 měsíců o více než 25%. Naopak na Karlíně ceny bytů poklesly od ledna o skoro 11%.
Pokud by si tak dneska někdo chtěl pořídit byt v novostavbě na investici, při průměrné velikosti investičního bytu o 35 m2 by za byt zaplatil zhruba 3,5 milionu korun. Pokud by takový byt chtěl pořídit na hypotéku, musel by ze svých úspor vytáhnout minimálně 20%.
Zatímco v pražských starších domech se metr čtvereční bytu pronajímá za zhruba 288 Kč/m2, v novostavbách se byty pronajímají za zhruba 388 Kč/m2. Nejvyšší nájemné je vybíráno již tradičně v centru města, ve správním obvodě Praha 2 dosahuje výše vybraného nájemného i přes 500 Kč/m2. Naopak v Holešovicích se lze v novostavbách dostat i na 360 Kč/m2.
Naopak v regionech se s nájmy v panelácích dostanou lidé nad dvě stě korun v průměru v Brně (263 Kč), Hradci Královém (225 Kč), Jihlavě (219 Kč), Zlíně (219 Kč), Plzni (207 Kč) a v Liberci (200). Naopak nejnižší nájemné se na metr čtvereční vybírá v průměru v Ústí nad Labem (178 Kč) a v Ostravě (180 Kč).
Řekneme tedy, že by si dnes někdo rozhodl pořídit investiční byt s pomocí hypotéky na Praze 10. Cena průměrně velkého investičního bytu o 35 m2 by se pohybovala okolo 3,5 milionu korun. Na nákup takového bytu s hypotékou by bylo potřeba vytáhnout z vlastních zdrojů přibližně 20%, tedy 705 tisíc korun.
Dle průměrného nájmu v novostavbách by takový investor mohl v Praze očekávat nájem o zhruba 330 Kč na metr čtvereční. To činní zhruba 11 550 Kč měsíčního nájmu za daný byt.
Pokud by investor nakoupil daný byt bez hypotečního úvěru, pohybovala by se jeho hrubá výnosnost z nájmů okolo 3,96%. Při zapojení hypotéky by se měsíční splátka hypotéky při úrokové sazbě 3% pohybovala okolo 11 500 Kč. Hrubá výnosnost z nájmu by tak při zapojení hypotečního úvěru vzrostla na zhruba 7,5 – 8,0%.
Je ovšem potřeba si uvědomit, že se jedná o hrubou výnosnost, ve které nejsou zahrnuté roční náklady na správu bytu a daně, rovněž počítáme i s obsazeností 12 měsíců v roce. Pokud by investor zvolil variantu financování hypotékou ve výši 50%, dostala by se jeho roční hrubá výnosnost na zhruba 4,95%.
Následující tabulka ukazuje přehled průměrného hrubého nájemního výnosu při různých sazbách hypotečního úvěrů a různých výších LTV. Pro potřebu příkladu bylo počítáno se stejným zadáním jako u výše uvedeného příkladu.
Vzhledem k tomu, že se situace na poli rezidenčního bydlení v Praze zatím dramaticky nemění, lze růst nájemného v budoucnosti ještě očekávat. S tím, jak bude postupně docházet ke stagnaci cen bytů, bude růst poptávka po nájemním bydlení. Tyto tendence ostatně vidíme už v současné době. Pokud někteří lidé v současné době na nové bydlení již nedosáhnou, nezbývá jim nic jiného než dočasně poptávat nájmy. A to alespoň do doby, dokud se jim nepodaří našetřit oněch 10 -20 % vlastních zdrojů, které jsou potřeba na koupi vlastního bydlení.
4 Komentáře
Dobrý den,
Nějak nechápu nižší výnosnost u koupě bez hypotéky oproti financováním hypotečním úvěrem.
Dobrý den, nižší výnosnost vychází z toho, že při zapojení dluhového financování lze zvýšit výnosnost vlastního kapitálu. Pokud budeme počítat výnosnost pronájmu u případu bez hypotéky bude se roční nájem dělit zainvestovanými vlastními zdroji, v tomto případě tedy 3,5 milionu korun. Pokud zapojíme hypoteční úvěr, tak se výnosnost bude počítat jako roční výnos z nájmu, od kterého odečteme zaplacené úroky na hypotéce, a vydělíme to zainvestovanými vlastními zdroji, v tomto případě tedy pouze 700 tisíc korun. Samozřejmě se jedná o výpočet hrubé výnosnosti, v reálném případě bychom od vybraného ročního nájmu museli odečíst ještě dodatečné náklady na správu nemovitosti, atd.
Asi jsem nepochopil výnos při investici bez hypotéky.
Dobrý den, výnos z nájmu se v tomto případě počítal jako roční výnos z nájmu (11 550 x 12) vydělený zainvestovanými vlastními zdroji ve výši 3,5 milionu korun. Samozřejmě se jedná o výpočet hrubé výnosnosti, v reálném případě bychom od vybraného ročního nájmu museli odečíst ještě dodatečné náklady na správu nemovitosti, atd.