S neustále rostoucími cenami bytů rostou i ceny za nájemní bydlení. Za poslední čtyři roky se průměrné měsíční nájemné v Praze zvýšilo o zhruba 18%. Za stejnou dobu se ceny bytů zvýšily v Praze zhruba o 29%. Růst nájemného je přitom přímým důsledkem malé nabídky bytů ke koupi a neustále rostoucích cen bytů.
Vzhledem k tomu, že se situace na poli rezidenčního bydlení zatím dramaticky nemění, lze růst nájemného v budoucnosti ještě očekávat. Naopak, s tím, jak bude postupně docházet ke stagnaci cen bytů, bude růst poptávka po nájemním bydlení. Tyto tendence ostatně vidíme už v současné době. Pokud někteří lidé v současné době na nové bydlení již nedosáhnou, nezbývá jim nic jiného než dočasně poptávat nájmy. A to alespoň do doby, dokud se jim nepodaří našetřit oněch 10 -20 % vlastních zdrojů, které jsou potřeba na koupi vlastního bydlení.
V minulém článku jsme psali, jak je to s nájmy v panelákových bytech v krajských městech v ČR, jak je to ale s nájmy v panelácích v našem hlavním městě?
V současné době je v Praze k prodeji v developerských projektech 3 400 bytů. Na počátku letošního roku to přitom bylo přes 4 000 bytů. I přesto, že developerské společnosti v průměru na pražský rezidenční trh měsíčně dodají zhruba 300 nových bytů, měsíčně se v Praze prodá v průměru 380 bytů. Zásoba bytů v novostavbách tak stabilně klesá.
Poptávka po nájmech se zvyšuje v Praze i proto, že více než 93 % bytů je v developerských projektech ve fázi výstavby a naprostá většina z těchto bytů bude po kolaudaci až v roce 2021. Pokud tedy v současné době někdo potřebuje bydlet okamžitě, nezbývá mu nic jiného, než se podívat po nájmech v panelácích nebo v novostavbách.
Pronájem v pražských novostavbách je v celopražském průměru o 35% dražší než v panelákových bytech. Jak jsou na tom jednotlivé pražské obvody s pronájmy a výnosy v panelákových bytech?
Pronájem bytu v paneláku v Praze dle dispozice bytu
V průměru se v Praze pronajímá panelákový byt za 288 Kč na metr čtvereční. Jedná se tak o nejvyšší zaznamenané nájemné v panelákových domech v celé České republice. Druhé nejvyšší nájemné za panelákové byty se v průměru vybírá v Brně, pouze o 9% méně než v Praze. Naopak nejnižší nájemné za panelákové byty najdeme v Ústí nad Labem a v Ostravě, shodně po 180 Kč/m2.
Nejvyšší nájemné na metr čtvereční se v průměru vybírá za nejmenší byty. Například byty o dispozici 1+1 se v paneláku v Praze průměrně pronajímají za 335 Kč na metr čtvereční, naproti tomu v novostavbě u srovnatelného bytu je to zhruba 410 Kč/m2. Průměrně tak obyvatele Prahy stojí byt o velikosti 30 m2 v paneláku zhruba 10 000 Kč měsíčně. Naproti tomu v novostavbě by si nájemce připlatil o 2 300 Kč více.
Prodej panelákového bytu v Praze dle dispozice bytu
Nejdráže se v Praze prodávají panelákové byty o dispozicích 2+kk, zhruba za 80 000 Kč na metr čtvereční. Za zhruba padesátimetrový byt v paneláku tak v průměru zájemce zaplatí 4 000 000 Kč. Naproti tomu za byt v novostavbě o stejných dispozicích by v průměru zaplatil 5 000 000 Kč. Rozdíl v potřebě vlastních zdrojů na nákup takovýchto bytů na hypotéku, při 20% požadavku vlastních zdrojů, je tak pouze 200 000 Kč.
Rozdíl dvě stě tisíc v potřebě vlastních zdrojů zase není tolik porovnáme-li, že se jedná o byt v paneláku, kde stáří těchto domů přesahuje desítky let a byt v novostavbě, která byla dokončená v posledních několika letech. Mnohým už se tak samozřejmě vyplatí spíše v současné době poptávat nájem, spořit a zainvestovat o něco později do nákupu bytu v novostavbě.
Výnosnost panelákových bytů dle dispozice
V průměru nejvýnosnějšími byty jsou menší byty o dispozicích 1+1 nebo 1+kk. Ty v Praze v průměru přinášejí výnos okolo 5%. Naproti tomu průměrný výnos nájmu v novostavbách je v Praze mezi 3,5-4%.
Nejvyšší výnos panelákových bytů je v Ústeckém kraji, kde lze očekávat výnos z nájmů i nad 10%. Naopak nejnižší průměrné výnosy jsou zaznamenány v Praze, Brně a v Olomouci, shodně mezi 4,5-5,5%.
Nejvyšší nájemné se v pražských panelácích účtuje na Praze 17 (350 Kč/m2), Praze 8 (349 Kč/m2)a v Praze 20 (333 Kč/m2). Naopak nejnižší nájemné se vybírá na Praze 7, v průměru 160 Kč/m2. Výnosnost nájemného se tak významně liší i v rámci pražských čtvrtí, zatímco v průměru lze nejvyššího nájemného dosáhnout v okolí Zličína a Řep – až okolo 7% ročně, tak naopak v Holešovicích se průměrný výnos z nájemného panelákových bytů pohybuje okolo 2%.
