Zadlužujme se, dokud to jde

Nedávno jsme na Finsider uveřejnili dvoudílný seriál Co ovlivňuje úrokové sazby na hypotékách a Skrytá hrozba za růstem úrokových sazeb. Češi se nicméně růstu úrokových sazeb nebojí, jelikož na to, že ještě před rokem byla běžná úroková sazba pod 2 %, dnes se u většiny bank žadatelé nedostanou pod 2,5 % na krátkých fixacích. U delších fixací jsme již dnes na sazbě na 3,2 %. Jak si tedy stojí hypoteční trh a reaguje vůbec na změny?

Hypoteční trh v kostce

Dle oficiálních statistik se v letošním roce zatím sjednalo celkem 68 776 smluv o uzavření hypotečního úvěru v celkovém objemu 213,8 miliardy korun. To je zhruba 87 % objemu, který se sjednal na hypotečním trhu za celý rok 2020. Nutno podotknout, že data jsou k červenci, takže to znamená, že těsně za půlkou letošního roku jsme v České republice na skoro 90 % sjednaného objemu hypoték, co v loňském roce, který byl zatím, co do objemu sjednaných hypoték, rokem rekordním. Češi si tak na bydlení půjčují tempem zhruba 30 miliard měsíčně.

Až do loňského roku držel rok 2016 titul „Rekordní rok s nejvyšším objemem sjednaných hypotečních úvěrů“, kdy se sjednaly hypoteční úvěry během roku za zhruba 218 miliard na celkovém počtu 111 tisíc smluv. S rostoucími úrokovými sazbami a zavedením restriktivních opatření ze strany ČNB na poskytování hypotečních úvěrů klesal pomalu objem sjednávaných hypotečních úvěrů až na 175 miliard za rok v roce 2019.

Za obrovským nárůstem objemu sjednaných hypotečních úvěrů stojí několik faktorů. Jedním z nich je určitě to, že žadatele do bank žene právě ohlášené zvyšování sazeb. Spousta žadatelů si umí dobře spočítat, že je lepší vzít si hypotéku nyní a stihnout ještě sazby okolo 2,5 %, než čekat na vysněnou nemovitost a čelit za několik měsíců sazbám nad 3 %. Otázkou je, zda je to racionální uvažování a zda tito žadatelé budou schopni splácet hypoteční úvěry i potom, co jim po fixaci vzroste sazba o několik desetin až procent. Za vyšším objemem sjednaných hypoték je rovněž i růst cen, a to nejen bytů, ale nemovitostí všeobecně. Vyšší ceny nemovitostí vytvářejí tlak nejen na vyšší bankovní úvěr, ale rovněž na vyšší vlastní zdroje. Nesmíme zapomenout ani na divoký vývoj ve stavební průmyslu, co se stavebního materiálu týče.

Spousta současných zájemců o koupi vlastního bydlení tak čelí jedné z nejhorších kombinací – očekávaný růst úrokových sazeb, nedostatek stavebního materiálů a překotný růst cen tohoto materiálu a neustále rostoucí ceny nemovitostí. Vidina vlastního bydlení se tak mnohým Čechům vzdaluje…

O tom, že je růst cen nemovitostí v České republice problém, píšeme na webu Finsider často. Za tímto růstem ovšem vede nedostatečné výstavby stojí i právě přebytečná likvidita na trhu, která míří na trh s realitami. Stačí se podívat na počet zahájených bytů ročně a ročně sjednaných hypotečních úvěrů. V dobách největšího boomu hypoték se na českém trhu sjednávalo ročně 4x více hypotečních úvěrů, než kolik se zahájilo bytů. Tahle ohromná likvidita někam míří. A pokud výstavba nestíhá poptávce po bydlení, míří velká část této likvidity na sekundární trh s byty. Což je jeden z důvodů toho, proč v posledních pěti letech rostou ceny bytů na sekundárním trhu rychleji, než byty v novostavbách.

Počet zahájených bytů ročně a počet sjednaných hypotečních úvěrů:

U hypotečních úvěrů, které financují pořízení bytových jednotek, ať už v bytových domech nebo v rodinných domech, převažuje ze 44 % nákup jednotek, pouze 15 % z celkového objemu hypotečních úvěrů míří na výstavbu.

Na růst úrokových sazeb zatím žadatelé reagují prodlužováním doby fixací. Zatímco variabilní hypoteční úvěry a úvěry s fixací do jednoho roku ubývají, tak roste podíl úvěrů s fixací nad 5 let. Hypotéky s fixací od 5 do 10 let tvořily v roce 2016 například jen 20 % z objemu, v současné době se podíl těchto dlouhých fixací na celkovém obejmu podílí z více než 40 %.