V poslední době se mezi tuzemskými investory i veřejností často objevuje názor, že nemovitosti jsou velmi bezpečnou investicí a jejich ceny musí zákonitě v příštích letech pokračovat ve spanilém růstu. Při pohledu z větší perspektivy je však zjevné, že historický vývoj na domácím realitním trhu byl spíše výjimkou než pravidlem. Nebylo by tak výrazným překvapením, kdyby ceny nemovitostí v ČR byly na konci nynější dekády na podobných úrovních, jako jsou dnes.
Ačkoliv historický vývoj nemusí příliš vypovídat o dění v budoucnosti, není na škodu podívat se na dynamiku cen evropských nemovitostí od vypuknutí finanční krize z let 2008/2009. Ostatně jak říká španělský filosof George Santayana „Ti, kdo si nepamatují minulost, jsou odsouzeni k tomu ji opakovat“.
Od roku 2007 vzrostly ceny evropských nemovitostí o necelých 19 %. Veškerý nárůst byl přitom realizován až po roce 2015. Před tím měly ceny dlouhých osm let spíše sestupnou tendenci. Zajímavé však je, že nájmy v EU konstantním tempem rostly, neměla na ně dokonce znatelný vliv ani proběhlá finanční krize.
Diametrálně odlišný vývoj v jednotlivých zemích
Evropské nemovitosti tedy zdražovaly. Ostatně není se čemu divit, když vzniklo pro tento vývoj téměř ideální podhoubí. Úrokové sazby propadly prakticky na nulu, což nastartovalo zájem domácností o nákup vlastního bydlení. Pozadu nezůstávali ani investoři, kteří rovněž mohli nákupy financovat velmi levnými hypotékami. Alternativy v podobě státních dluhopisů navíc přinášely výrazně nižší výnosy.
I přes tento příznivý vítr bychom však mohli najít řadu zemí, kde ceny nemovitostí ve sledovaném období klesaly či rostly jen zanedbatelně. Pravděpodobně nikoho nepřekvapí výrazný propad cen v Řecku, nemovitosti však v průběhu uplynulých 13 let klesaly například i v Itálii či Španělsku. V dalších zemích jako je Litva, Dánsko, Slovinsko nebo Polsko pak ceny nerostly ani tempem 1 % ročně.
Naopak Česká republika patřila mezi regiony, kde ceny raketově posílily, konkrétně o 63 %. Nájmy pak zdražily dokonce o 79 %, což je po Litvě nejvíce v celé EU. Velmi výrazný nárůst byl patrný zejména v Praze, kde se ceny nemovitostí dostaly na úroveň Manchesteru či Lyonu. Výrazně levněji pak koupíte byt například v Bruselu nebo Eindhovenu.
Bydlení je v kontextu příjmů v ČR velmi drahé
Sen o vlastním bydlení je pro řadu Čechů vzdálený. To dokazuje i graf z dílny Deloittu, který srovnává dostupnost bydlení napříč evropskými zeměmi. Česká republika v tomto ohledu dopadá nejhůře ze všech sledovaných zemí. Z průměrného hrubého příjmu Češi (bez zohlednění daní) na vlastní byt o velikosti 70 metrů čtverečních šetří více než 11 let. V Polsku či Maďarsku je to okolo 7 let, v Německu pak stačí k pořízení vlastního bydlení v průměru pětiletý hrubý příjem.
Zdroj: Deloitte, Property Index, 2019
Pokles cen na obzoru?
Z výše uvedeného je tak patrné, že prostor pro výraznější nárůst cen nemovitostí v ČR je poměrně omezený. Naopak v kontextu ekonomických dopadů nyní řádící pandemie by zřejmě nebylo překvapením, kdyby nemovitosti zaznamenaly pokles.
Ohroženy jsou ve větší míře komerční reality, nicméně poklesnout by mohly i ceny bytů a domů. Vše záleží na tom, jak hluboké šrámy koronavirus na domácí ekonomice zanechá. Vzhledem k historickému růstu by však i rezidenční nemovitosti korekci rozhodně zasloužily. Nárůst cen bytů v Praze o 61 % za uplynulých 5 let může za zdravý považovat jen málokdo.
