Česká národní banka si po navyšování 2T repo sazby posvítila i na další ukazatele, které jsou spjaté s poskytováním hypotečních úvěrů. Od dubna 2022 by mělo dojít k opětovnému snížení povoleného poměru LTV, a to z 90 % na 80 %. Žadatelé o hypoteční úvěr si tak budou moci půjčit pouze 80 % z hodnoty nemovitosti a zbylých 20 % dodat z vlastních zdrojů. Dojde rovněž k znovuzavedení limitů DTI a DSTI, které byly v důsledku covidové pandemie zrušeny, s jedním malým rozdílem. Pravidla se budou lišit pro žadatele do 36 let věku, pokud se bude jednat o jejich první vlastní bydlení.
Od dubna 2022 tak bude zavedený všeobecný limit DTI ve výši 8,5, pro mladé do 36 let věku pak bude tento limit navýšený na 9,5. Limit ukazatele DSTI se zavede opětovně na úrovni 45 %, pro mladé bude limit navýšený na 50 %.
Ukazatele DTI a DSTI byly poprvé Českou národní bankou zavedené v červnu 2017. Ukazatel DTI (debt to income) vyjadřuje poměr celkového zadlužení žadatele nebo domácnosti k ročnímu čistému příjmu. Původně byl tento ukazatel zavedený na devítinásobku ročního čistého příjmu. To znamená, že u domácnosti s čistým ročním příjmem ve výši 800 000 Kč nesměl celkový dluh, včetně hypotečního úvěru, přesáhnout hodnotu 7,2 mil. Kč.
Ukazatel DSTI (debt service to income) vyjadřuje poměr celkových měsíčních splátek úvěrů a čistého měsíčního příjmu žadatele nebo domácnosti. Původně byl ukazatel zavedený s limitem 45 %, to znamená, že u domácnosti, která měla měsíční čisté příjmy ve výši 50 000 Kč, nesměl souhrn měsíčních splátek úvěrů přesáhnout 22 500 Kč.
Dopady na žadatele
Zkusíme si dopady opatření ilustrovat na hypotetické domácnosti, která má měsíční čisté příjmy na úrovni 45 000 Kč. Tato rodina si chce pořídit nemovitost v hodnotě 5,5 mil. Kč s hypotečním úvěrem na 30 let a úrokovou sazbou 2,5 %. Při limitu LTV ve výši 80 % bude výše hypotečního úvěru 4,4 mil. Kč a domácnost bude muset doložit 1,1 mil. Kč z vlastních zdrojů, což mimo jiné znamená, že by vlastní zdroje šetřili celkem 2 roky, pokud by odkládali celkový čistý měsíční příjem (24 čistých měsíčních příjmů). Měsíční splátka hypotéky se rovná 17 400 Kč, tato domácnost se do ukazatelů DTI ve jde s rezervou necelých 500 tisíc Kč a u ukazatele DSTI má rezervu skoro 5 000 Kč.
Pokud se ovšem zvýší úrokové sazby na současných 3,9 %, tak se splátka hypotečního úvěru zvýší na 20,7 tisíce Kč, tedy navýšení oproti předcházejícímu příkladu o 19%. Domácnost stále splňuje oba dva ukazatele, nicméně u ukazatele DSTI má již rezervu něco málo přes 1 500 Kč. Úrokové sazby by musely vzrůst na úroveň 4,55 %, aby si tato domácnost nemohla hypoteční úvěr dle ukazatele DSTI dovolit.
Navýšení limitů ukazatelů pro mladé rodiny, kteří si pořizují první bydlení, je logickým krokem. Zvyšování úrokových sazeb a potažmo celé splátky úvěru se podepisuje na dostupnosti hypotečních úvěrů, jelikož roste požadavek na výši celkových čistých příjmů domácnosti. Vzhledem tomu, jak v posledních dvou měsících vzrostly úrokové sazby a vzhledem k tomu, že se růst sazeb ještě očekává, by nenavýšení limitů bylo pro mladé žadatele likvidační. A to v tom smyslu, že by na hypoteční úvěr v podstatě, při současných nadhodnocených cenách nemovitostí, neměli šanci dosáhnout.
Dle odhadů se dnes až třetina bytů pořizuje na investici, v Praze se dokonce v některých městských částech hovoří o tom, že investiční poptávka tvoří skoro dvě třetiny poptávky. Tato poptávka nebude znovuzavedenými limity z velké míry ovlivněná. Koho znovuzavedení limitů omezení, jsou domácnosti, které si pořizují bydlení skutečně pro vlastní bydlení. Nejvíce pak budou omezené domácnosti, které by již dnes na hypoteční úvěr dosáhli takzvaně “na krev”. Nové limity a snížení poměru LTV tak u těchto domácností může způsobit, že od dubna na bydlení nedosáhnou.
Nejsou to ovšem limity DTI a DSTI, které v buducnosti nejvíce omezí hypoteční úvěry. Možnost zadlužit se až na 50 % čistých měsíčních příjmů je, řekněme dosti benevolentní, a pokud by nějaká domácnost měla jít za hranu tohoto poměru, bylo by to dosti nerozvážné rozhodnutí. Domácnosti tak nejvíce omezí poměr LTV, jelikož to při neustále rostoucích cenách nemovitostí znamená stále vyšší tlak na doložení vlastních prostředků. Stejně tak je největším rizikem pro žadatele o hypotéku hrozba rostoucích úrokových sazeb a tím i měsíční splátky hypotéky.
Pomoci si mohou některé domácnosti odhadem nemovitosti, který se samozřejmě může pohybovat i v nějakém pásmu nad sjednanou kupní cenu, a to v závislosti na tržní ceně nemovitostí v lokalitě. Záleží ovšem na lokalitě. Zatímco v Praze a dejme tomu v Brně odhady běžně vycházejí nad hodnotu kupní ceny, v regionech to už takovým pravidlem být nemusí. Stejně tak s růstem úrokových sazeb začnou být i odhadci skeptičtější k vývoji budoucích cen. Odhadem si jde rovněž pomoci jen do určité míry, vyšší odhad sice znamená menší potřebu vlastních zdrojů, na druhou stranu znamená vyšší zadlužení a tím i vyšší měsíční splátku.
