Realitní trh v letošním roce zažívá nepříjemné období. Růst úrokových sazeb v kombinaci s rapidním poklesem hypotečních úvěrů a enormním nárůstem nákladů na bydlení a dopravu, zejména v oblasti energií a pohonných hmot, způsobil, že razantně poklesly prodeje nemovitostí. Výrazný pokles v prodejích má vliv i na nabídkové ceny nemovitostí, které se tento rok ustálily a všechna krajská města tak zažívají spíše cenovou stagnaci. Jediným segmentem, kde zatím výrazněji poklesly nabídkové ceny nemovitostí jsou byty v panelových domech, kde se dlouhodobě hromadil značný goodwill.
A jak jsou na tom jednotlivé segmenty nemovitostí?
Byty
O bytech a bytové situaci na serveru Finsider.cz píšeme často. Události několika posledních měsíců zatočily s trhem bytů po celé České republice. Dalo by se s trochou nadsázky konstatovat, že trh s byty zamrzl, jelikož se zvyšuje nabídka bytů k prodeji, ale poptávka rapidně poklesla. A zdaleka to není problém jen sekundárního trhu s byty. Developerské společnosti po celé České republice mají značné poklesy v prodejích. Například v Praze poklesl trh s prodejem developerských projektů o 70 %. Z meziročních průměrných prodejů ve výši 600 bytů měsíčně na necelých 200 bytů v letošním roce. Poprvé za pět let rovněž konstantně roste nabídka volných bytů k prodeji v pražských novostavbách, což je způsobeno jednat poklesem poptávky, ale i tím, že se větší procento “rezervovaných” a “prodaných” bytů vrací do prodeje a tím, že developeři v letošním roce pustili na trhu více než 1 500 nových bytů, které měli těsně před dokončením.
Z pohledu cen bytů zatím meziročně poklesly nabídkové ceny bytů v panelových domech. Ceny bytů v novostavbách zůstávají více méně na svých loňských cenách. O tom, jaký goodwill je nahromaděný v bytech v panelácích jsme psali již v článcích Jak je to s tou realitní bublinou v Čechách a Blíží se konec panelákového šílenství?
Situace na trhu s byty způsobila to, že se zvýšila nabídka bytů k prodeji, a to ve všech krajských městech. Je otázkou, do jaké míry se jedná o zbavování se “investičních” bytů, u kterých výnos z investice poklesl pod náklady na provoz a splátku úvěru, a do jaké míry se jedná o “nucené” prodeje, kdy majitelé hypoték kvůli novým fixacím nejsou schopni splácet nebo se provoz nemovitosti natolik zvýšil, že je pro ně výhodnější hledat si nájemní bydlení. Každopádně jen v Praze se nabídka bytů k prodeji zvýšila meziročně o více než 40 %.
Rodinné domy
Rodinné domy v posledních několika letech zažívaly boom, a to zejména v pocovidovém období. Několik měsíců po covidu byl prudký nárůst poptávky po rodinných domech v podstatě ve všech krajských městech, nicméně nejvyšší nárůst byl v Praze a ve Středočeském kraji. Pro poptávku nebylo v této době důležité, jaký typ domu poptávali, hlavně že se jednalo o dům mimo Prahu nebo větší město. Vedly domy na vesnicích, v zeleni. Alespoň to byl trend. S růstem úrokových sazeb, energií a pohonných hmot se ukazuje, že někteří měli být u výběru nemovitosti ostražitější. Zejména energetická spotřeba rodinných domů se dnes ukazuje být jako hlavní parametr toho, co rozhoduje o prodeji nebo držbě nemovitosti. Více na toto téma v článku Rodinné domy za Prahou, za chvíli jen pro bohaté.
Data z trhu hovoří jasně. Zatímco v lednu letošního roku bylo na sekundárním trhu s rodinnými domy v celé republice nabídce zhruba 4 800 rodinných domů, v listopadu bylo v nabídce přes 9 000 rodinných domů. V období těsně po druhé vlně covidu se v nabídkách realitních kanceláří nacházeli mnohdy i méně než 3 000 rodinných domů. V současné době se tam množství domů v nabídkách realitních kanceláří téměř ztrojnásobilo.
Nejedná se přitom o trend, který by byl specifický jen pro jeden kraj. Nárůst přes 50 % v nabídce rodinných domů zaznamenaly všechny české kraje. Nejvýraznější nárůst rodinných domů k prodeji je ovšem v kraji Moravskoslezském a Vysočina, kde se nabídka rodinných domů zvýšila o více než 100 %. V Praze se nabídka rodinných domů zvýšila o více než 60 %, stejně jako v celém Středočeském kraji. Nejmenší nárůst byl zaznamenaný v Karlovarském, Ústeckém a Královehradeckém kraji.
Chaty a chalupy
Kapitolou samo o sobě jsou rekreační nemovitosti, Čechy tak oblíbené chalupy. I přesto, že i v tomto segmentu nemovitostí vidíme nárůst v počtu nabízených nemovitostí k prodeji, nejedná se až o takový nárůst jako v případě rodinných domů. Důvodem je zejména to, že i přesto, že se většinou jedná o nemovitosti drahé na provoz, což plyne z jejich energetické neefektivnosti, tak se jedná o rekreační nemovitost, kterou když nechcete, tak nemusíte provozovat. Spousta českých chalup funguje na principu letní sezóny, kdy je spotřeba energií malá, a na zimu se chaty a chalupy prostě zazimují. Zároveň jejich prodejní hodnota není vysoká, takže jejich prodej většinou není na prvním místě.
Ve většině krajů tak vzrostl počet nabízených nemovitostí k prodeji o 30 až 50 %.
Pozemky
Nabídka stavebních pozemků k prodeji se od počátku roku zvýšila o 75 %. Nejedná se o nic překvapivého. Když vezmeme v potaz, jak se zvýšily ceny stavebního materiálu, promítneme do toho samotné výpadky dodávek stavebního materiálu, což protáhlo průměrnou výstavbu dřevostaveb ze tří na 8 měsíců, o výstavbě klasických rodinných domů ani nemluvě. K tomu si přidejme enormní nárůst úrokových sazeb, a je z toho koktejl, kterého se nejeden skoro stavebník bude chtít rychle zbavit. Jediným řešením je, když vlastníte stavební pozemek, na který nemáte úvěr a můžete si dovolit to vysedět. V současné době ale vidíme nárůst nejen samotných nabídek stavebních pozemků, ale i pozemků s již rozestavěnou stavbou a nebo prodej pozemku včetně projektu na rodinný dům.
