Rok 2021 nebude jen rokem ve znamení pokračující pandemie covidu, ale bude to i mimo jiné rok, kdy se prodalo za posledních pět let nejvíce bytů v Praze. A to i přes rostoucí úrokové sazby. A nebo právě kvůli tomu?
V letošním roce je poptávka po bydlení v Praze enormní. I přesto, že největší developerské společnosti chrlí na trh jeden projekt za druhým, tak i přesto nabídka poptávce zoufale nestíhá. Abnormální poptávka po bytech rovněž srazila nabídku bytů v září a v říjnu letošního roku na nejnižší hodnoty za poslední čtyři roky. Zatímco v roce 2018 mělo zhruba 100 developerských společností přes 4 300 bytů v nabídce, tak v současné době je to něco málo přes 1 700 bytů. Na trhu je tak v současné době o 60 % méně bytů než před 4 roky. A to i přesto, že průměrná cena bytu za stejné období v Praze vzrostla o 40 %.
Od počátku letošního roku se zatím na pražském realitním trhu prodalo celkem 5 345 bytů. V průměru se tak v Praze během letošního roku prodává zhruba 480 bytů měsíčně. Pro srovnání v roce 2019 byl průměr prodaných bytů 370 měsíčně a v loňském roce to bylo 360 bytů měsíčně. Poptávka po bydlení v Praze je tak o zhruba třetinu vyšší než ve dvou předcházejících letech. Již teď překonal rok 2021 v počtu prodejů předcházející 4 roky, pokud by se v prosinci prodalo stejně bytů jako loni, tedy přes 700 bytových jednotek, tak by letošní rok atakoval prodeje okolo 6 000 jednotek.
Nejvíce bytů se za posledních 8 let prodalo v roce 2016, kdy se v Praze prodalo celkem 6 650 bytových jednotek. Pro srovnání, v roce 2016 se bylo možné dostat s úrokovou sazbou na hypotečních úvěrech pod 1,5 %. Průměrná úroková sazba za letošní rok je zatím dle ČNB na úrovni 2,23 %, přičemž v říjnu se pohybovala dle dat z ČNB na úrovni 2,56 %. Nicméně tato data jsou uváděna k poslednímu říjnu, takže se v nich neprojevilo ještě skokové navýšení 2T repo sazby. Některé banky se již po listopadovém zvyšování 2T repo se sazbami dostaly i nad 4 %.
Za enormním růstem poptávky a průměrných cen stojí kromě obvyklých důvodů jako jsou pomalé povolování nových staveb a byrokracie, i rostoucí sazby. Česká národní banka dala trhu jasný signál, že hodlá ve zvyšování úrokových sazeb pokračovat, a to i přes další vlnu pandemie. Pro spoustu zájemců o koupi bytu je to tak jasný signál: „Teď nebo nikdy.“ Stejně tak ti, co plánují nákup nemovitosti financovat hypotečním úvěrem vědí, že Česká národní banka znovu zavádí limitující ukazatele DTI a DSTI, stejně jako nižší povolené LTV. Pro spoustu žadatelů je tak teď jediná a možná na dlouhou dobu poslední šance vzít si hypotéku a koupit si své vysněné 2+kk v Praze.
Během letošního roku spustili developeři celkem 86 nových projektů, v rámci kterých pustili na trh přes 4 200 nových bytů, z nichž 5 projektů už je kompletně vyprodáno. Ani čtyři tisíce nových bytů ovšem nestačí. Většina velkých projektů se začíná předprodávat ještě předtím, než se oficiálně zveřejní nabídka bytů pro širokou veřejnost. V těchto předprodejích se někdy prodá dokonce více jak třetina celého projektu. Po úspěšném předprodeji většinou následuje zdražení projektu, což vidíme u více než poloviny nových projektů. Více než polovina nově spuštěných projektů zvýší ceny bytů do tří měsíců od svého spuštění a to minimálně o 5 %.
Jak jsme psali již v článku Limity ČNB: větší riziko jsou úrokové sazby, tak na realitní a hypoteční trh nebude mít znovu zavedení limitů DTI a DSTI až takový vliv. I přesto, že se pro některé domácnosti může jednat o limitující prvek, nelze považovat možnost splácet úvěr až do výše 50 % disponibilních příjmů za značně limitující a přehnaný regulatorní prvek. Na chování poptávky tak bude mít v roce 2022 mnohem větší vliv růst sazeb, který financování vlastního bydlení značně prodražuje. Spolu s omezenou nabídkou bytů, průměrnou cenou za metr čtvereční bytu na úrovni 140 tisíc Kč a úrokovými sazbami atakujícími 5 %, kdo bude mít v Praze v roce 2022 na nákup bytu? Ochlazení poptávky je možná za rohem…
