Vývoji cen na bytovém trhu jsme se zde na Finsider.cz věnovali mnohokrát. Je to oblíbené téma mé kolegyně Terezy Pokorné, která našim čtenářům přináší pravidelný formát pohledu na vývoj cen bytů. Opakováním závěrů z těchto výzkumů bych nosil dříví do lesa. Zkusím se však zamyslet, jaké mohou být důsledky takového vývoje.
Byty můžeme v zásadě rozdělit na několik základních druhů. Jsou to novostavby, rekonstruované byty ve starších činžovních a polyfunkčních domech, nerekonstruované byty ve starších činžovních a polyfunkčních domech a paneláky. Ty zcela záměrně házím na jednu hromadu bez ohledu na jejich různorodý žalostný stav.
Byty v novostavbách jsou v drtivé většině případů považovány za komodity nejkvalitnější. Je to naprosto logická úvaha opírající se o fakt, jejich výstavba proběhla na základě novějších stavebních regulatorních i poptávkových norem, které více odpovídají bytovým potřebám současnosti. A pochopitelně také i díky mnohem kratší amortizaci způsobené opotřebením. Když developer staví byty, tak jeho hrubá zisková marže před započtením finančních nákladů se zpravidla pohybuje někde mezi 17-25 % z tržeb bytového domu. A bylo by to více, kdyby spoustu pravidel nemusel dodržovat. Nejvíce prodělává na tom, že musí stavět pro své zákazníky podzemní garáže. Žádné velké terno není ani stavět pro klienty plochy, jako jsou sklepy, balkóny, terasy nebo dokonce lodžie. Pokud je nutné, aby bytový dům byl navíc polyfunkční a aby zajistil pro své obyvatele a okolí i komerční plochy, pak je ziskovost z developmentu negativně ovlivněna. Když developerovi zaplatíte jakkoliv vysokou částku, tak vždy neměl nemalé náklady vynaložené na to, co vám prodal. K tomu připočtěte čas, náklady na kapitál a zjistíte, že je to sice činnost, na které se dá vydělat, ale pokud je developer nešikovný nebo příliš dlouho čekal na potřebná povolení, tak může lehce i zkrachovat. Tedy když si koupíte byt v novostavbě, tak řádově 80 % jeho hodnoty je nákladová cena z pohledu developera. Kdybychom započetli cenu kapitálu, který musel použít, tak je to dokonce ještě více. Rozdíl mezi zaplacenou tržní cenou a skutečnou materiální hodnotou je v takovém případě velmi malý. Kdybychom přinesli jistou formu asociace s akciovým investováním, tak bychom řekli, že tyto byty mají dobré price to book value.
Naproti tomu jakýkoliv rekonstruovaný či nerekonstruovaný starší byt kupujeme za cenu, která je výsledkem funkce vývoje cen na sekundárním trhu. Ceny na sekundárním trhu se chovají nezávisle na nákladových cenách. A to jak cenách skutečných nákladů, tak i nákladů reprodukčních. Ostatně určit reprodukční cenu je u řady takových nemovitostí prakticky nemožné, protože by takovou stavbu dnes už nebylo možné postavit. Z mnoha důvodů. Stavební normy, odlišné materiály i ekonomické důvody. Stará budova je odrazem toho, jak se stavělo dřív. Sice to někdy mohlo působit lépe než některé novostavby, ale bylo to poplatné době, kdy se to dělalo. V každé době mají lidé odlišné potřeby.
Kdybychom si měli shrnout několik zásadních rozdílů, tak je hledejme například u požadavků na parkování. A to nejen v podobě takových parkovacích míst ale i v jejich podobě. Dále je zásadně odlišná spotřeba energií, hygienické nároky, požadavek na velikost prostoru, přístup k telekomunikační infrastruktuře, požadavky na soukromí obyvatel domu nebo to, jak mají vypadat společné prostory. Požadavky se liší prakticky ve všem. Staré bytové domy mohou být krásné, architektonicky zajímavé, ale faktem je, že bydlet v nich je hodně o tom slevit ze svých nároků. A pokud ne, tak to zpravidla bývá vykoupeno velmi vysokými náklady na jejich rekonstrukci. Neříkám, že to za to nemusí stát. Ale životnost staveb není neomezená. Některé části staveb vydrží velmi dlouho. Jiné zase odcházejí poměrně rychle. Ale nakonec se z toho vždy stane krysí závod, ve kterém zub času vyhrává. Udržovat stavbu donekonečna obyvatelnou podle neustále měnících se požadavků není možné. V určitou chvíli nastane moment, kdy se stavba musí proměnit ve skanzen nebo jít k zemi. Asi se shodneme na tom, že ponechat si mimořádně důležité stavby jako památku dob minulých je správně. Ovšem potřeby obyvatelstva jsou zde stále bez ohledu na památkáře a staromilce.
Češi bohužel v tomto směru světu ukazují, že vůbec neuvažujeme logicky. Od památkářů se zde nechává šikanovat téměř jakýkoliv majitel budovy v širším centru Prahy. A to i v místech a u budov, které bychom za památku mohli označit opravdu jen sotva. Pokud jedinou definicí památky je, že je to budova stará, tak možná ano. Člověk by pro takové uvažování mohl mít i trocha pochopení, ale pak se projde po skutečně mimořádném místě, kterým je Staroměstské náměstí. Kdykoliv po tomto úchvatném místě jdu, a chodím po něm velice často, tak mě nepřestává fascinovat jeho krása a historický význam pro naše dějiny. Ale pak se podívám na skladbu provozovatelů, kteří na něm působí. Odpouštím všechny trdelníky, stánky s občerstvením, obrovskou koncentraci restaurací nebo prodejny šperků a hodinek, Moser. I ten Starbucks bych dokázal odpustit naproti Orloji. Ale v jedné z neúžasnějších gotických budov nechat dlouhé roky provozovat thajské masáže, je do světa křičící důkaz, že my Češi jsme idioti. Navíc o to smutnější, že to vidí celý svět, který Prahu navštěvuje. Protože tento dům vidí opravdu každý. Proč musí na stejném náměstí stát italská pizzerie? A bohužel ne jedna. O kousek vedle zase belgické pralinky. Proč tam musí být ruské nápisy, ceny uvedené v EUR a prodávat se tam kdejaký zahraniční nejlevnější šunt? Odpověď je stejná. Ochrana památek v ČR je parodií na tuto činnost. Stačí se trochu projet do okolních zemí, kde člověk vidí úctu k historii, která je obklopená aktuálními funkčními moderními stavbami. Ale u nás musí stát hromada zcela nefunkčních domů, které byly navrženy úplně jinak, než jaké jsou potřeby současného bydlení. Jejich existence je pro města zcela neefektivní, a i nákladné rekonstrukce vedou ke značným kompromisům v kvalitě bydlení a zátěže pro jejich infrastrukturu.
A pak jsou zde paneláky. Náklady na jejich výstavbu byly i při přepočtu na dnešní ceny velmi nízké. Bylo to dáno jejich typizací a masovou výstavbou. Přesto jejich současná tržní cena může v některých případech být okolo 100 tisíc korun metr čisté podlažní plochy. Tyto stavby jsou však něčím, co si dnes na hypotéku pořídí ve třiceti jen osoba, která si nevidí na špičku nosu. Za prvé je zde samotná dispozice bytů, která rozhodně nesplňuje moderní požadavky na prostor. Byty jsou to malé. Mají miniaturní koupelny, kuchyně a toaletu. Pak je zde otázka soukromí, které je nesrovnatelně horší než v novostavbách. Pak zde máme použité materiály, které sotva zachrání sebevětší rekonstrukce. Dále pak infrastruktura. Parkování! Parkování se zde prakticky nekoná. K tomu přidejte výhled z okna na další paneláky. Absence kvalitních sklepů. Nekvalita společných prostor. A především, obrovské množství vlastníků v tzv. SVJ. Tato panelákové SVJ jsou organizace v drtivé většině případů neschopná rozhodnout smysluplně jakoukoliv důležitější věc rychle a racionálně. A právě kombinace všeho výše uvedeného podle mého názoru povede k tomu, že z bydlení v panelácích a ve větších panelákových sídlištích se stane něčím především pro vyloučené skupiny obyvatel. Když si uvědomíme, kolik takových sídlišť u nás je, tak je to vcelku depresívní představa. Ale jen těžko lze očekávat, že bydlení v paneláku má nějakou světlejší budoucnost, dokud si tento trh neprojde brutálním propadem tržní hodnoty.
U paneláků se dá zateplovat, vyměnit okna, dveře, povrchy a velebit interiéry. Ale stavba jako taková má jasné parametry, které jsou staré desítky let. A není možné na ní zavěšovat donekonečna další věci. Prostor kolem paneláků je silně limitovaný pro kapacity parkování. Paneláky nebyly konstruovány k tomu, aby sloužily tak dlouho. Kdyby bylo v ČR více rozvinuté nájemní či družstevní bydlení na počátku devadesátých let, tak by to tak velký problém nebyl. Přišel by nějaký investiční fond, koupil by panelák a vybíral nájem od nájemníků. A jakmile by se vyplatilo barák zbořit a na jeho místě postavit náhradu v podobě novostavby, tak by se tak stalo. Ale je to prakticky možné, když máte například 100-200 bytů v jednom paneláku? Navíc každý s jiným vlastníkem. Kolik času by trval výkup takových bytů? A myslíte si, že to bude dělat nějaký developer, když nyní je představa prodávajících bytů v panelácích v Praze klidně 100 tisíc korun za metr čisté podlažní plochy? Kolik by musel stát metr plochy v novostavbě, která by namísto takového paneláku vyrostla, když by šel k zemi? Je jasné, že toto nemá absolutně žádnou ekonomiku.
Co tedy bude s paneláky dál? Budou to čím dál více budovy, které nevyhovují požadavkům na kvalitu bydlení. Postupem času se do nich budou stěhovat chudší a chudší vrstvy obyvatel. Až nakonec z nich budeme mít ghetta, kterým se budeme vyhýbat všichni obloukem. Nestane se to za pět let. A zřejmě asi ani za 10 let. Ale jenom si představím 20leté opotřebení těchto staveb a už si to dokážu představit lehce. Nenechme se zmást, že s rostoucí cenou paneláků roste kvalita bydlení v nich. Je to právě naopak. V dlouhém časovém horizontu budou ceny bytů v panelácích konvergovat k hodnotě pozemků pod nimi. Proto když budete dnes kupovat panelákový byt za cenu okolo 100 tisíc za m2, tak si za tuto cenu kupujete opravdu pořádnou dávku goodwillu. Ve skutečnosti za takovou nemovitost platíte mnohem více než za tu nejdražší novostavbu. Zamyslete se nad tím, než se do takového dobrodružství pustíte. Řešení bytové situace v nadcházejících desetiletích je jedním z největších úkolů naší politiky. Zcela nepochybně větším než celá slavná dosud se nekonající penzijní reforma.
Z výše uvedených důvodů jsem přesvědčen o tom, že novostavby jsou mnohem lepším typem aktiv mezi byty než ostatní, třebaže jejich nájemní výnosy nejsou pro řadu investorů atraktivní. Ale jako uchovatel hodnoty a nedostatkové zboží mají nesporně vyšší kvality.
Jak se Vám líbil příspěvek?
K ohodnocení článku klikněte na hvězdy
1 Komentáře
S autorem bych v řadě věcí nesouhlasil, ale základní linka je zřejmě správná. Mám zkušenost s SVJ v řadě staveb a mohu potvrdit, že velmi záleží na nasazení a obětování se jednotlivce. Většina majitelů bytů nechce často nic řešit, nemalá část z nich ani chodit na schůze. Nemají zájem ani pověřit někoho jiného, aby za ně nezbytné záležitosti rozhodoval. Nemají prostě žádnou viditelnou snahu, aby SVJ mohlo řádně fungovat. Nejhorší jsou z mé zkušenosti případy, které se týkají novostaveb, kde velkou část bytů developer prodal zahraničním investorům. Mohu všem, kteří budou byt teprve kupovat doporučit, zajímejte se předem o to, kdo budou vaši spoluvlastníci. Příliš mnoho bytů v rukou zahraničních investorů, znamená problematickou správu vašeho majetku a je možné, že se budete následně muset nevděčné funkce předsedy, nebo člena výboru ujmout vy sami, abyste svůj majetek či investici za nemalých obětí ochránili před zbytečným znehodnocením. Autor je tuzemským investorem.