Na serveru Finsider často přinášíme statistiky z realitního trhu v Čechách, ať už cenové statistiky bytů v hlavním městě nebo statistiky cen bytů v krajských městech. Dnes jsme se rozhodli zasadit současnou situaci na českém realitním trhu do evropského kontextu, tak abychom viděli, jak si stojíme nejen v rámci Evropy, ale i v porovnání s naším sousedem Německem.
Trocha evropského kontextu
V České republice je důraz na vlastnictví nemovitosti vysoký. Dalo by se až říct, že se jedná z pohledu českého občana o jednu ze základních potřeb a jedná se i o určitý důkaz úspěchu, když jedinec vlastní svůj byt případně rodinný dům. V tomto ohledu se podobáme spíše východním než západním ekonomikám, přičemž svůj podíl na tom má i určitý historický vývoj, kdy se na vlastnictví nemovitosti kladl vysoký důraz.
Téměř dvě třetiny obyvatel Evropské unie žije v nemovitosti, kterou vlastní, alespoň to vychází z oficiálních statistik Eurostatu. Podíl nájmů a vlastního bydlení se ovšem mezi jednotlivými státy Evropy od sebe vcelku významně liší. Nejvyšší podíl osobního vlastnictví nemovitosti je v Rumunku, kde téměř 96 % obyvatel žije v nemovitosti, kterou vlastní. Následuje Maďarsko (92 %) a Slovensko (91 %). Na druhou stranu například v Německu žije 49 % obyvatel v podnájmu. Na vysoký podíl podnájmů narazíme i v Rakousku (45 %) a Dánsku (39 %). Vůbec nejvyšší podíl obyvatelstva žije v podnájmu ve Švýcarsku, téměř 58 %. V České republice žije v podnájmu zhruba 30 % obyvatel.
Více než polovina obyvatel Evropské unie žije v rodinných domech, zbývajících 46 % žije v bytech a skoro 1 % obyvatel spadá do kolonky ostatní, což znamená, že žijí například v hausbótech nebo v karavanech. Typ nemovitosti, ve které obyvatelé žijí, je určený zejména krajinou. V zemích, kde převažuje venkov je podíl rodinných domů vyšší, takže například v Irku žije 92 % obyvatel v rodinných domech, naopak ve Španělsku a Švýcarsku žije v rodinných domech jen třetina obyvatel.
Ceny nemovitostí
Není to pouze Česká republika, kde dlouhodobě rostou ceny nemovitostí. V EU se ceny nemovitostí mezi lety 2010 a 2019 zvýšily o 19,00 %. Za stejnou dobu vzrostly v Evropské unii i nájmy, a to o 13,00 %. V některých zemích byl během této doby růst cen nájmů dokonce rekordní, například v Estonsku během 2010 a 2019 vzrostly nájmy o 156 %, v Irsku zase vzrostly nájmy o 63 %. Jediné země, kde za tuto dobu ceny nájmů poklesly jsou Řecko (-25 %) a Kypr (-7 %).
V meziročním srovnání v prvním kvartálu letošního roku rostly ceny nemovitostí dle Eurostatu nejrychleji v Evropě v Lucembursku (+17,00 %), Dánsku (+15,30 %) a v Litvě (+12,00 %). Česká republika v rychlosti růstu cen nemovitostí obsadila čtvrté místo, s meziročním růstem 11,90 %.
Česká republika, co se týče meziročního růstu cen, držela nelichotivé prvenství, ve srovnání s ostatními státy Evropské unie, celých devět měsíců roku 2017. Od ledna do konce září roku 2017 v České republice rostly ceny nemovitostí o více než 10,00 %. Vrcholem tohoto růstu byl druhý kvartál roku 2017, kdy v meziročním srovnání rostly ceny nemovitostí v Česku o 13,30 %.
V prvním pololetí roku 2018 Česká republika v meziročním růstu cen klesla dokonce až na 10. místo, nicméně dle posledních dat to vypadá, že se opětovně vracíme do TOP 5 zemí, kde ceny nemovitostí rostou nejrychleji.
Úrokové sazby
Zatímco základní úrokové sazby Evropské centrální banky zůstávají i po červencovém zasedání Rady guvernérů ECB na rekordních minimech, v České republice se ČNB z důvodu zvyšující se inflace nad inflační cíl rozhodla k opačnému kroku. Evropská centrální banka se drží své koncepce podpory ekonomiky eurozóny v dobách pandemie, kdy základní úrokové sazby zůstanou na svých dosavadních minimálních hodnotách, což je nula procent, dokud se inflace v eurozóně nezvýší na dvě procenta. Nouzový pandemický program označovaný PEPP má v současnosti k dispozici 1,85 bilionu eur a v platnosti má být nejméně do března 2022. V posledním desetiletí se inflace v eurozóně držela převážně pod dvěma procenty. Od pandemie covid-19 se pak výrazně vzdálila pod stanovený cíl.
Situace v České republice je odlišná, inflace se u nás naopak zvyšuje nad dlouhodobý cíl ČNB, a tak ČNB na rozdíl od ECB avizovala ve svých několika vyjádřeních svou strategii pomalu zvyšovat 2T Repo sazbu. Na posledním zasedání na začátku srpna zvýšila tuto sazbu o dalších 0,25 %, takže 2T repo sazba vzrostla na současnou hladinu 0,75 %. Od základních sazeb centrálních bank se odvíjí i úrokové sazby na hypotečních úvěrech nejen v České republice, ale i v Evropě. A zatímco se průměrná úroková sazba na hypotečních úvěrech v České republice dostala v srpnu nad 2,25 %, ve státech Evropské unie se zatím průměrná sazba na hypotékách drží na úrovni 1,30 %.
Dostupnost bydlení
Evropský statistický úřad odhadoval, že v roce 2019 celkem 9,4 % populace Evropské unie vydávalo na bydlení více než 40 % svého disponibilního příjmu. Dlouhodobý průměr v Evropské unii je přitom 20 % z disponibilního příjmu. Nejmenší procento populace vydává na bydlení více než 40 % svého příjmu na Kypru, celkem 2,3 % populace a na Maltě, celkem 2,6 % populace. V Lucembursku, Německu, Dánsku a Bulharsku vydává na bydlení více než 40 % svého disponibilního příjmu celkem 10 % populace. Naopak vysoká zátěž obyvatelstva, co se výdajů na bydlení týče, je v Řecku, kde více než 40 % platí celkem 36,2 % populace. V České republice celkem 7 % obyvatelstva vydává ze svého příjmu na bydlení více než 40 %.
Tato výdajová zátěž na bydlení zatěžovala více obyvatelstvo, které žilo v nájmech, než, které splácelo hypoteční úvěr. Důvod můžeme hledat právě v dlouhodobě nízkých úrokových sazbách jak v České republice, tak v Evropě. Více než 24 % obyvatelstva EU, které ze svého příjmu platilo více než 40 % na bydlení žilo v nájmech. Například v Řecku více než 60 % obyvatelstva žijícího v nájmech v roce 2019 platilo více než polovinu svého disponibilního příjmu na výdaje spojené s bydlením, v Rumunsku to bylo například 30 % obyvatelstva.
Na dostupnost bydlení se lze dívat i optikou toho, jak dlouho spoří průměrný občan v dané zemi na průměrně veliký byt. Z tohoto pohledu si Česká republika v evropském srovnání nevede příliš dobře. Zatímco ceny v hlavním městě ještě zdaleka nedosahují cen v západních městech jako je Paříž nebo Brusel, tak z pohledu dostupnosti bydlení vůči příjmu jsme na tom skoro nejhůře v Evropě. Dle indexu dostupnosti spoří občan České republiky na 70 m2 byt v průměru 12,2 roku.
Jak to dělají v Německu?
Zatímco Česká republika se dlouhodobě umísťuje na 157. příčce v žebříčkách Světové banky, co se procesu povolování staveb týče, tak Německo se ve stejném žebříčku umísťuje na 30. místě. V průměru tak trvá v Německu získat stavební povolení zhruba 126 dní, přičemž developer musí provést zhruba 9 úkonů. Pro srovnání, v České republice trvá získat stavební povolení dle zákonných lhůt celkem 246 dní, přičemž stavebník musí provést zhruba 21 úkonů k získání všech potřebných razítek a povolení. Takže zatímco Německo se z tohoto pohledu umisťuje v první třicítce zemí, Česká republika se umísťuje v 30 nejhorších zemích světa na povolovací proces.
V Německu se v posledních 5 letech vydalo v průměru 25 890 stavebních povolení měsíčně. V České republice se za stejnou dobu vydalo měsíčně v průměru 7 000 stavebních povolení. I přesto, že absolutní počty nemá mezi Českou republikou a Německem cenu srovnávat, lze z dat vidět patrný trend. A to je, že se průměrný počet vydaných stavebních povolení v Německu zvyšuje, kdežto v České republice spíše stagnuje.
Ve srovnání s Německem jsou u nás v současné doby úrokové sazby na hypotečních úvěrech rovněž vyšší. V Německu se v srpnu pohybovala průměrná úroková sazba na úrovni 1,29 %. Tedy skoro na stejné úrovni jako průměrná úroková sazba v Evropské unii.
Kdo vlastní byty v Německu?
Dle rezidenčního reportu společnosti Savills má Německo jeden z největších trhů s pronájmy v Evropě, a to i díky tomu, že je Německo velmi populární mezi institucionálními investory. Skoro polovina obyvatelstvo Německa rovněž žije v podnájmech. Dle údajů z posledního sčítání lidu je v Německu více než 42 milionů bytů, z toho bylo okolo 17 milionů bytů obýváno svými vlastníky, zbylé byty byly dány na trh k pronájmu. Situace v Německu se samozřejmě liší dle regionů.
Nejméně nájemního bydlení se nachází ve venkovních částech Německa, zejména v západním Německu. Naopak v oblastech jako Rostock, Berlín nebo Drážďany slouží přes 80 % bytů nájemnímu bydlení.
Z více než 22 milionů bytů, které složí k nájmu, je více než dvě třetiny z nich v držbě jednotlivců nebo společenství vlastníků. Pouze třetina připadá na profesionální a institucionální investory. Nicméně v rámci společenství vlastníků se vyskytují i profesionální investoři, a to díky privatizaci jednotlivých bytů. Pětina bytů je vlastněná veřejným sektorem. Soukromé společnosti tak vlastní pouze 2,7 milionů bytů z celkové zásoby bytů v Německu.
Celkem 25 společností vlastnilo ke konci roku 2018 více než 30 000 bytových jednotek ve svém portfoliu. Společně vlastní těchto 25 společností tedy více než 1,9 milionu bytů, což je zhruba 9 % ze všech nájemních bytů v Německu. Z těchto 25 společností je 9 soukromě vlastněných, nicméně sedm z nich patří mezi ty největší majitele nájemního bydlení. Dvě největší společnosti, které v Německu drží největší počet bytových jednotek jsou Vonovia a Deutsche Wohnen. Společnost Vonovia má ve svém portfoliu celkem 363 500 bytů, kdežto Deutsche Wohnen 163 100 bytů. Regionální zaměření společnosti Vonovia je poměrně široké, vlastní byty ve více než 400 lokalitách, včetně Berlín, Drážďan a Severního Porýní-Vestfálska. Naproti tomu Deutsche Wohnen vlastní 71 % portfolia v Berlíně. Společně vlastní tyto dvě společnosti v Berlíně více než 10 % z celkového portfolia nájemního bydlení. V lokalitě Severního Porýní-Vestfálska vlastní nejvíce bytů společnost LEG Immobilien, jejíž portfolio jen v této oblasti čítá více než 100 tisíc bytů. Americká investiční společnost BlackRock a Norský státní fond patří mezi největší investory jak ve společnosti Vonovia, tak Deutsche Wohnen a LEG Immobilien. Jedinou municipální společností, která drží významný počet bytových jednotek je společnost SAGA
V České republice patří mezi největší investory do nájemního bydlení společnost Heimstaden Bostad, která se na počátku roku 2020 zasloužila o největší realitní transakci roku 2020, když koupila portfolio bytů od společností Round Hill Capital za 1,3 miliardy eur nebo společnost CPI Byty, která ve svém portfoliu drží více než 57 tisíc bytových jednotek.
V České republice žije v současné době asi třetina obyvatel v nájmu, ještě před deseti lety to bylo o 5 % méně. Podíl lidí žijících v nájmu se zvyšuje nejen kvůli růstu cen nemovitostí, ale i kvůli zvyšující se nedostupnosti bydlení. Zatímco ceny nemovitostí rostou o více než 10 % ročně, mzdy rostou pouze o 3-5 %. I přesto, že nájemní bydlení není rozhodně na trhu žádnou novinku, proměňuje se ovšem způsob poskytování nájmu. Historicky byl největším poskytovatelem nájmu stát, případně municipality a jednotliví vlastníci bytů, v současné době se stále více bytů přesouvá do portfolií institucionálních investorů.
Co se týče investic do nájemního bydlení, tak se v Evropě všeobecně významně zvýšil podíl investic od amerických společností, ze 7 % v roce 2017 na 17 % v roce 2019.
Hlavní město Berlín
Berlín, hlavní město Německa, které se v žebříčkách nejlepších míst pro život umísťuje do první dvacítky, na rozdíl od Prahy, která se v žebříčkách pohybuje mezi 60 – 100 místem. Berlín zůstává mezi jedním z nejoblíbenějších míst k životu, to se promítá i do zvýšené poptávky po bydlení. Stejně jako v Praze, i v Berlíně zdá se nestíhá nabídka držet krok s neustále rostoucí poptávku po bytech.
Za posledních deset let se ceny bydlení v Berlíně zvýšily o 199 %, přičemž se průměrná cena za bydlení v Berlíně vyšplhala v srpnu 2021 na 5 120 euro za metr čtvereční (zhruba 130 500 Kč/m2), to je v podstatě hodnota, za kterou se dnes v průměru prodávají byty v novostavbách v Praze. Naproti tomu se byty v novostavbách v Berlíně dnes prodávají za zhruba 6 930 euro/m2 (zhruba 176 tisíc Kč).
Stejně jako v České republice a v Praze, i v Berlíně se během pandemie covidu snížily ceny za vybírané nájmy. V srpnu 2021 se v průměru pronajímaly byty na sekundárním trhu za 13,5 eura/m2, což je o zhruba 7,8 % méně než v předchozím roce, byty v novostavbách se v současné době pronajímají za zhruba 20,1 eur/m2.
Berlín má stejně jako Praha a zbytek Německa problém s nedostatečnou výstavbou nemovitostí a bytů. Tak jako se odhaduje, že v Praze chybí k roku 2020 zhruba 25 000 bytů, tak aby byla uspokojená současná poptávka po bydlení, v Berlíně se odhaduje, že chybí dokonce 205 000 bytů.
Regulace v Berlíně
Horní hranice nájmu
Ceny a dostupnost bydlení se neřeší pouze u nás, ale i v sousedním Německu, přesněji v Berlíně. Zde byl na konci roku 2019 uzákoněný tzv. rent cap (horní hranice nájmu), což mělo ulevit téměř dvě třetině Berlíňanů, kteří žijí v nájmech. Tato novela v podstatě znamenala, že majitelé bytů v budovách, které byly postavené před rokem 2014, nesměli za nájemné účtovat více, než kolik si za něj účtovali v červnu 2019. Zároveň tento zákon říkal, že pokud někdo účtoval o více než 20 % více, než kolik byl průměrný nájem, mělo dojít ke snížení tohoto nájmu. V případě neuposlechnutí čelili vlastníci takových nemovitostí nemalým pokutám. Toto nařízení bylo původně schváleno na dobu 5 let. Jak lze předpokládat, ustanovení se setkalo s vysokou oblibou mezi nájemníky, nicméně od uzákonění se okamžitě zvedla kritiky ze strany investorů a majitelů nemovitostí. Téměř okamžitě byla rovněž podaná žaloba proti tomuto ustanovení a na počátku letošního roku žaloba uspěla a Ústavní soud nařízení zrušil jako neústavní.
Toto nařízení nejen, že mělo za cíl chránit nájemníky před neustále rostoucími nájmy, ale mělo i odradit investory do nájemního bydlení, kteří spekulují nejen na růst ceny nemovitosti, ale i na růst cen nájmů. Záměr se ovšem nepovedl, a nejen, že bylo nařízení zrušeno, ale soud rovněž nařídil, že vlastníci nemovitostí mohou po nájemnících vymáhat ušlé nájemné, stejně jako po státu žádat kompenzace.
Protesty za dostupnou výši nájemného
Téměř ve stejnou dobu, kdy bylo zrušeno nařízení o horní hranici nájemného, začaly v Berlíně protesty za dostupnou výši nájemného. A i přesto, že již stanovení a zmražení horní hranice nájemného bylo viděno jako poměrně radikální zásah do práv majitelů nemovitostí, rozhořčení Berlíňané přišli ještě s radikálnější myšlenkou. A to se znárodněním a vyvlastněním bytů, které jsou v osobním vlastnictví. A to přesněji z vlastnictví realitních fondů, institucionálních investorů a velkých investičních celků. V současné době se dle odhadů jedná o 3 000 – 7 000 bytů, které by touto cestou vyvlastnění přešly pod vlastnictví státu, který by je následně mohl pronajímat za standardní, a hlavně dostupné ceny.
Odhaduje se, že se celkově jedná o byty v hodnotě 36 miliard euro, přičemž současní majitelé by dle tohoto plánu dostali jako kompenzaci ani ne 20 % z ceny. I přesto, že se tato myšlenka může zdát mnohým absurdní až radikální, získává si stále více podpory Berlíňanů i politiků. Do dubna letošního roku podepsalo petici za referendum více než 130 000 Berlíňanů. K tomu, aby bylo referendum závazné je potřeba 240 000 podpisů, což organizátoři petice odhadují, že by se jim mohlo podařit do září letošního roku, jelikož dle průběžných průzkumů souhlasí s podobou návrhu celkem 47 % obyvatel Berlína. Situace v Berlíně tak pomalu směřuje k tomu, že případné referendum nebudou moci berlínské autority zamést jen tak pod kobereček.
