Koho z nás napadlo v roce 2015, že za pět let prožijeme jeden z nejtěžším roků, pod striktními restrikcemi, s omezením volného pohybu osob a s rouškami? Zřejmě nikoho. Na druhou stranu ten, kdo si ovšem v roce 2015 koupil byt s představou, že na něm vydělá, ten se nespletl.
S trochou nadsázky by bylo možné konstatovat, že se na nákupu bytu nedalo prodělat, ať už jste si ho koupili v jakémkoliv krajském městě. Ceny bytů v České republice totiž rostou napříč všemi kraji a stejně tak již dávno neplatí, že v Praze rostou ceny bytů nejrychleji. Všeobecně rostly nejrychleji ceny bytů mezi lety 2015-2020 v Liberci, kde se zvýšily skoro o 100 %. Naopak nejméně vzrostly ceny bytů v Karlových Varech, kde za pět let poskočily ceny o zhruba “jen” 14 %.
Pokud bychom se na vývoj cen bytů dívali optikou posledních deseti let, tak dle dat z českého statistického úřadu, který monitoruje index nabídkových cen bytů, zjistíme, že se od roku 2010 zvýšily nabídkové ceny bytů v ČR o 68,9 %. V Praze se za stejné období zvýšily ceny bytů o 87 %. Pokud z indexu nabídkových cen bytů v ČR odmyslíme Prahu, která statistiku mírně zkresluje, vyjde nám, že ceny bytů vzrostly v ČR bez Prahy o zhruba 50,8 %.
Ceny bytů v jednotlivých krajích
Server Finsider ve spolupráci s analytickou společností Comsense analytics vytváří každý měsíc statistiku nabídkových ceny bytů z portálů realitních kanceláří. Z této statistiky rovněž vyplývají následující údaje. Pro úplnost je statistika rozdělená na byty v panelových domech a byty v novostavbách tak, aby nedocházelo ke zkreslování cen bytů.
Byty v panelových domech
K nejvyššímu nárůstu v cenách bytů v panelových domech došlo v roce 2020 v Ústí nad Labem, kde jsou ceny v absolutní výši stále nejnižší v rámci celorepublikového srovnání, nicméně ceny zde rostou nejrychleji. Zatímco v lednu šlo v Ústí nad Labem pořídit byt v paneláku za zhruba 17 tis. Kč/m2, v prosinci se cena v průměru pohybovala okolo 26 tis. Kč/m2. Ústí nad Labem je ovšem rovněž i město, kde lze panelový byt pořídit i velmi levně, nejnižší zjištěná cena za m2 je 4 500 Kč. Samozřejmě se ovšem jedná o byt před kompletní rekonstrukcí.
Naopak k nejmenšímu růstu v cenách panelových bytů došlo v Karlových Varech, kde se ceny bytů za 12 měsíců zvýšily jen o 3,08 %. Nejdražší byt v panelovém domě lze pořídit, kromě Prahy, v Brně, kde se nejdražší panelový byt po kompletní rekonstrukci pohybuje okolo 87 tis. Kč/m2.
Srovnání cen bytů v panelových domech v roce 2020:
Sekundární trh s byty v panelových domech trpí v několika uplynulých letech výraznými nárůsty v cenách bytů. V některých krajských městech rostou ceny bytů v panelových domech dokonce rychleji než byty na trhu primárním. Byty před kompletní rekonstrukcí, s původními jádry, se v některých krajských městech prodávají jen o zlomek levněji než byty v novostavbách. Tento fenomén je dán zejména tím, že poklesla výstavba nových bytů a prodlužuje se proces povolování staveb. To způsobuje, že v městech, kde se developerská výstavba skoro nenachází, viz Ústí nad Labem, rostou díky zvýšené poptávce po bydlení, i byty na sekundárním trhu.
Na celorepublikové úrovni, bez Prahy, vzrostly ceny bytů za uplynulý rok v panelových domech o 13,69 %.
Srovnání počtu vydaných stavebních povolení na bytovou výstavbu 2010 – 2020:
Jak lze vidět na grafu výše, ve srovnání s rokem 2010, se v roce 2020 v každém kraji vydalo méně stavebních povolení na bytovou výstavbu (data ke konci října 2020). Nejvíce poklesl počet vydaných stavebních povolení v Praze, kde se k říjnu 2020 vydávalo o 66,66 % méně stavebních povolení než v říjnu 2010.
Byty v novostavbách
Naproti tomu, ceny bytů v novostavbách vzrostly na celorepublikové úrovni za rok 2020 o 8,76 %. Nejvýraznější nárůst zaznamenal Liberec, kde se ceny zvýšily o neuvěřitelných 77 %. Nicméně zde je potřeba zdůraznit, že v Liberci došlo k poklesu nabízených bytů o zhruba 80 %. Svědčí to o zvýšené poptávce po bydlení v kombinaci s rychlým vyprodáváním bytů, které žene vzhůru ceny bytů.
Naopak v Karlových Varech, kde se v současné době staví 5 developerských projektů, ceny bytů v novostavbách mírně poklesly, a to o 8,95 %. V Ústí nad Labem se v současné době nevyskytuje žádný aktivní developerský projekt.
Srovnání cen bytů v novostavbách v roce 2020:
Srovnání cen bytů v novostavbách vs v panelových domech:
V rámci České republiky lze konstatovat, že se byty v panelových domech prodávají o zhruba 33 % levněji než v novostavbách, nicméně ještě v roce 2019 byl rozdíl v cenách více než 42 %.
A jak si stojí Praha?
Praha všeobecně trpí nízkou výstavbou. I přesto, že je v Praze v současné době více než 200 aktivních developerských projektů, tak to zdá se na pokrytí poptávky nestačí. Většina z těchto projektů má rovněž kolaudaci naplánovanou až na roky 2022 a 2023. Pokud by jste si v současné době chtěli v developerském projektu koupit byt a bydlet v podstatě hned, máte na výběr z velmi malého množství bytů. Z celkového počtu 3 894 volných bytů je v současné době po kolaudaci, připravené k nastěhování, pouze 6 % bytů.
Nejvýrazněji vzrostly ceny bytů v panelových domech na Praze 8, kde od počátku roku vzrostly ceny o 14,76 %. Naproti tomu v centru města a na Praze 7 se panelákové stavby téměř nevyskytují. V rámci celé Prahy vzrostly ceny panelákových bytů o 10,28 %. Je to dáno zejména tím, že se průměrné ceny v novostavbách dostávají, již v rámci skoro celé Prahy, nad hranici 110 tisíc Kč za metr čtvereční, což už pro mnoho obyvatel Prahy přestává být únosná hranice, a tak roste poptávka po bytech na sekundárním trhu.
Srovnání cen bytů v panelových domech v roce 2020:
Na území Prahy je v současné době zhruba 3 894 volných bytů k prodeji, a to ve více než 200 developerských projektech. Pandemie COVID 19 se na prodejích bytů zase až tolik nepodepsala. Ke konci listopadu se v Praze prodalo jen o 200 bytů méně než v roce 2019. Ani developeři se zdá se pandemie nezalekli, a na trh letos pustili více než 1 500 nových bytů v nových projektech nebo v navazujících etapách projektů. I tak je vyprodanost developerských projektů na území Prahy na úrovni 78, 59 %.
Srovnání cen bytů v novostavbách v roce 2020:
Průměrná cena bytu v novostavbě se v Praze vyšplhala na začátku prosince na úroveň 115 tis. Kč za metr čtvereční. Pro srovnání v listopadu 2019 se průměrná cena za metr čtvereční v Praze v novostavbě pohybovala na úrovni 108 tisíc korun.
Kdo před několika lety koupil byt s vidinou kapitálového zhodnocení, tak jistě neprohloupil. Nicméně současné ceny se v některých regionech již dostávají na hranice, které nejsou dlouhodobě udržitelné, zvláště v situaci hrozící ekonomické krize, způsobené COVID 19. Růst cen bytů je podpořen vysokou poptávkou, malou výstavbou, nízkými úrokovými sazbami a poměrně lehkým přístupem k financování, nicméně ceny bytů se za chvíli dostanou na hranici, kdy si střední třída nebude již schopná průměrně veliký byt ve svém městě pořídit.
