Dle Českého statistického úřadu dosáhla hrubá měsíční mzda zaměstnanců v Praze v 1. čtvrtletí roku 2021 úrovně 44 432 Kč neboli zhruba 35 200 Kč v čistém. Zároveň za první půlrok letošního roku vzrostly ceny pražských bytů o 12,45 %, nájemné v Praze meziročně pokleslo o 4,5 % a úrokové sazby na hypotečních úvěrech vzrostly z 1,99 % na průměrnou hodnotu 2,35 %. Na to, jak tyto změny ovlivní domácnosti a jejich cashflow, jsme se rozhodli podívat v několika praktických příkladech.
V srpnu 2021 dosáhla průměrná cena bytů v novostavbách v Praze hranice 133 tis. Kč za metr čtvereční, zároveň se průměrná hodnota nájemného za byt v pražské novostavbě pohybovala na úrovni 316 Kč/m2. V průměru se tak 65 m2 byt v Praze prodával za zhruba 8,7 mil. Kč. Stejný byt bylo v srpnu letošního roku možné pronajmout za zhruba 20,5 tis. Kč za měsíc. Pokud bychom tento byt chtěli financovat hypotečním úvěrem, při investici 20 % vlastních zdrojů, vycházela by měsíční splátka při současné průměrné úrokové sazbě 2,35 % na zhruba 26 800 Kč/měsíc.
Srovnání průměrné splátky úvěru na hypotéce a zaplaceného nájemného v Praze dle městských obvodů srpen 2021:
V modelovém příkladu se při výpočtech vychází z bytu o ploše 65 m2, průměrné výše úvěru 80 %, splatnosti úvěru 30 let a současné průměrné úrokové sazbě 2,35 %.
Již při pohledu na výše uvedenou tabulku je patrné, že v současné době, díky klesajícímu nájemnému, rostoucím cenám bytů a rostoucím úrokovým sazbám došlo k situaci, že průměrná splátka hypotečního úvěru ve všech městských obvodech převýšila potenciálně vybíraný nájem. Ještě před dvěma lety přitom platilo, že se vyplatilo investovat do vlastního bydlení, jelikož nájmy dlouhodobě převyšovaly splátky na hypotečních úvěrech, případně se jim přibližovaly. Situace se za tu dobu ovšem výrazně změnila.
Srovnání průměrné splátky úvěru na hypotéce a zaplaceného nájemného v Praze dle městských obvodů srpen 2019:
Ze současné situace je rovněž patrné, že při průměrné čisté měsíční mzdě 35 tisíc Kč si v Praze jednotlivec nemůže dovolit zakoupit byt v novostavbě. Jak se ovšem současná situace promítá do rozpočtů rodin při různých hladinách příjmů? Pro výpočet se v tomto případě použila průměrná cena za metr čtvereční bytu ve výši 117 tisíc Kč, což jsou průměrné ceny, za které lze v Praze pořídit nižší standard novostavby nebo byt v okrajovější části Prahy.
Kromě průměrné sazby za metr čtvereční bytu byly pro výpočet použité i ukazatele DTI (8 násobek) a DSTI (45 %) jako ukazatele toho, zda by rodina na hypoteční úvěr při dodržení standardů dosáhla. V tomto modelovém případě by bytová jednotka, při průměrné ceně 117 tisíc Kč/m2, vyšla na zhruba 7,6 mil. Kč, potřeba vlastních zdrojů při 20 % by byla v průměru 1,52 mil. Kč.
Schopnost žadatele dosáhnout na úvěr při různých hladinách příjmů:
Při námi zvolených parametrech by průměrná výše úvěru vycházela na 6,084 mil. Kč, přičemž průměrná měsíční splátka by při 30 leté splatnosti dosahovala úrovně 23,5 tisíce Kč. Při zvolených parametrech by rodina s příjmy okolo 35 000 Kč v čistém šetřila na vlastní zdroje zhruba 44 měsíců, a to jen za předpokladu, že by ušetřila celý čistý plat. Při tomto příjmu si taková rodina může dovolit hypoteční úvěr ve výši cca 3,4 mil. Kč a maximální splátku ve výši 16 tisíc Kč měsíčně. Z výše uvedeného přehledu vyplývá, že si dnes v Praze může bydlení v bytě o ploše 65 m2 dovolit rodina s minimálním čistým příjmem okolo 65 000 Kč.
To, že by rodina šetřila 100 % svého čistého příjmu na vlastní zdroje je samozřejmě utopie. Mnohem pravděpodobnější je, že rodina uspoří možná 10-20 % ze svého měsíčního příjmu. Pokud by tedy naše rodiny z příkladu nahoře ze svého příjmu ušetřily 20 % každý měsíc, tak by vlastní zdroje ve výši 1,5 mil. Kč uspořily za 6-15 let, a to v závislosti na jejich příjmu! Nicméně nesmíme zapomínat, že se jedná v podstatě o začarovaný kruh. Při současném rapidním růstu cen bytů se neustále zvyšuje potřeba vlastních zdrojů, přičemž mzdy ani míra úspor neroste stejně rychle jako ceny bytů, takže se vidina naspořených vlastních zdrojů střední třídě v podstatě vzdaluje.
Schopnost žadatele dosáhnout na úvěr při různých hladinách příjmů s vedlejším úvěrem:
Pokud má rodina již před žádostí u hypotéku jiný úvěr, například s měsíční splátkou 5 000 Kč, zhoršuje jí to samozřejmě možnost dosáhnout na požadovanou výši úvěru. V našem případě by tedy na identický byt bylo zapotřebí měsíčního čistého příjmu 70 000 Kč, aby rodina i s vedlejší splátkou 5 000 Kč dosáhla na požadovaný úvěr.
A jak se promítne současný trend rostoucích úrokových sazeb do cashflow jednotlivých rodin? Tabulka níže zobrazuje rozdíl mezi čistým příjmem domácnosti a splátkou úvěru při růstných úrokových sazbách. Při úrokové sazbě 1,5 % zbývalo z čistého příjmu 35 000 Kč měsíčně zhruba 8 754 Kč, pokud by u toho samého úvěru vzrostla úroková sazba na 3 %, zbývalo by takové rodině z příjmu pouze 2 900 Kč.
Změna rozdílu mezi čistým příjmem a splátkou hypotéky při růstu úrokových sazeb:
Jak je vidět z tabulky níže, rodina s čistým příjmem 60 000 Kč lehce splnila DSTI ukazatel pro schválení hypotéky u sazby 1,5 %, nicméně pokud by se sazba zvýšila na 2 %, rodina by již potřebovala čistý příjem ve výši 65 000 Kč. Při růstu sazeb na 3 % pohodlně splní u vzorové hypotéky ukazatel DSTI až rodina s příjmem 75 000 Kč měsíčně.
Vliv růstu úrokové sazby na ukazatel DSTI u příjmu:
Současný trend růstu úrokových sazeb a cen bytů způsobuje, že stále menší procento střední třídy dosáhne na nákup bytu. Zatímco jednotlivec s průměrným platem nedosáhne v Praze ani na nákup garsonky, pro nákup většího bytu je zapotřebí dvou nadprůměrných příjmů, a to nejen pro zajištění vlastních zdrojů, ale i pro splátku hypotéky. Na realitním trhu se tak můžeme připravit pomalu na situaci návratu k nájmům, a to zejména v době, kdy se v Praze na trh dostává stále více a více bytů z Airbnb, což má za následek poklesy v nájmech i v centru Prahy.
