Současný realitní trh v České republice je především velice nervózní. Dalo by se říct, že napříč různými typy nemovitostí se setkáme s dost podobným jevem téměř všude. A to jsou zcela rozdílné představy nabídky a poptávky.
Rezidenční bydlení – novostavby
- Developeři silně pociťují nárůst přímých stavebních nákladů
- Developerských projektů je stále velmi málo
- Developerům výrazně zdražuje financování vlivem růstu úrokových sazeb
Tyto tři jevy jsou obecně platné po celé republice. Všechny tři faktory v podstatě vedou k tomu, že realizační náklady na developerské projekty stále rostou. Tedy posouvá se bod zvratu, kdy developer dosahuje požadovaného zisku. Aby toho mohl dosáhnout, tak má jen dvě možnosti. Za A) koupí stavební pozemek levněji nebo B) bude nemovitosti prodávat dráž. Vzhledem k tomu, že A už proběhlo, tak se logicky snaží developeři prodávat za vyšší ceny. Rozhodně je nákladová stránka nutí tento tlak vytvářet.
Pak zde máme poptávku po rezidenčních novostavbách. A zde musíme velmi silně rozlišovat podle lokality, kvality a typu rezidenčního bydlení. Pokud hovoříme bytech v Praze, tak je zde velmi specifická vlastnost těchto nemovitostí, pokud jsou splněny určité parametry. A to je charakter uchovatele hodnoty. Pražský byt má pověst stabilního ekonomického aktiva, do kterého je bezpečné vložit finanční prostředky s cílem zachovat jejich hodnotu. To vyvolává investiční poptávku po těchto aktivech od lidí, kteří nemají v úmyslu v těchto bytech bydlet. A to i z lokalit mimo Prahu. Tato poptávka se primárně orientuje spíše na menší byty, takže výrazně pomáhá s poptávkou po 1KK,2KK a částečně 3KK. Málokdo už si koupí jako investiční byt uchovatele hodnoty byt větší.
Růst úrokových sazeb sice velmi výrazně zdražuje hypoteční úvěry, ale například právě v Praze podíl financování projektů úvěry má tendenci klesat ze dvou důvodů. Jednak jsou to právě investoři do bytů, kdo táhnou poptávku po novostavbách, a za druhé velmi prudce rostoucí ceny bytů v Praze se postupem času stávají nedostupnými pro typické hypoteční dlužníky, protože by si tito lidé museli půjčovat částky, které jsou i při nízkých úrokových sazbách nad jejich možnosti. Například pro běžného zaměstnance půjčit si 80 % z ceny bytu 3KK, který stojí 11-14 milionů 3KK v novostavbě naprosto běžně, je opravdu science fiction. Splácet 8 milionů 25 let i při úrokové sazbě 3,5 % znamená platit cca 40 tisíc měsíčně jen za splátku hypotéky. A to si rozhodně nemůže dovolit levou zadní někdo, kdo má disponibilní čistý příjem 100 tisíc měsíčně. K tomu si přidejte náklady na energie a služby, další životní výdaje a na žádné vyskakování to není, ani když těch 100 tisíc měsíčně vyděláváte jako samostatná osoba bez nákladů na děti a další osoby. Pokud jste v situaci, že toto musíte platit a do toho ještě živit další členy rodiny v podobě dětí nebo manželky na mateřské, tak pro relativně nestresový život už pak musíte být někde jinde s příjmy. A to se bavíme o úrokové sazbě 3,5 %, což já osobně považuji za takový dlouhodobě udržitelný průměr. Za současné situace, kdy sazby hypotečních úvěrů, jsou nabízeny kolem 6 %, jsme úplně někde jinde. Takže je evidentní, že zaměstnanci poptávku po rezidenčních novostavbách v Praze rozhodně táhnout nemohou.
Poptávku po novostavbách v Praze táhnou podnikatelé, bývalí podnikatelé v penzi a donedávna pak ještě jedna skupina, která na tom byla donedávna docela dobře. Jenomže tam se situace dramaticky mění. Bavíme se o vlastnících bytů v panelových domech v Praze. Ti byli v situaci, že prodejem bytu v paneláku získali poměrně dost volných prostředků, které mohli použít na nákup bytu v novostavbě. Vedlo to k tomu, že si mohli dovolit půjčit podstatně méně, nebo za určité situace si nemuseli půjčovat vůbec. Jenomže aby taková skupina mohla táhnout poptávku po nových bytech, musí od ní někdo být ochotný kupovat ty staré. A zde se vracíme k ústřednímu tématu tohoto článku.
Takže na pražském trhu s rezidenčními novostavbami dochází k několika navzájem protichůdným jevům. Na jedné straně platí, že bytů je nedostatek pro potřeby lidí, což drží stranu nabídky nízko. Zároveň developeři mají vysoké náklady a nechtějí prodávat levně. Strana poptávky je posílena čím dál více investory, ovšem ti zase pomalu otáčejí částečně pryč, protože se jim otevírají jiné poměrně bezpečné formy uložení peněz – výrazný nárůst výnosů u vkladových produktů a státních bondů. Ale pořád je investiční poptávka, zejména po menších bytech, velmi silná. Ztráta „hypodlužníků“ sice na trhu chybí, ale projevuje se zejména nepřímo, protože oslabuje skupinu, co měnila paneláky za novostavby.
Zůstaňme ještě chvilku u Prahy. Za Prahu se poslední roky stěhovala část obyvatel, co chtěla získat lepší value for money. Ať už to byly byty nebo rodinné domy. Poptávka ze strany investorů zde byla velmi výrazně slabší a dalo by se říct, že do těchto typů nemovitostí za Prahou v menších obcích investovali zejména koncoví obyvatelé. Nebavíme se teď o Kladnu nebo Mladé Boleslavy, ale o menších obcích. V těchto lokalitách velmi výrazně chybí kupní síla hypotečních dlužníků. Zároveň se ale tohoto segmentu velmi výrazně dotýkají i rostoucí náklady na straně developerů. A tak zde dochází k velmi výrazné disproporci očekávání prodávajících a kupujících už na primárním trhu. Zejména pak u rodinných domů, jejichž vlastnictví se stalo luxusnější záležitostí i díky rostoucímu OPEXu s rodinnými domy spojeným. Náklady na PHM a energie šly velmi výrazně nahoru, čímž se provoz rodinných domů značně prodraží proti alternativě bydlení v pražském bytě, pokud jezdíte do Prahy za prací.
A pak zde máme ostatní lokality. Hovořit dnes o čemkoliv na rezidenčním trhu, co se nenachází v Praze, jako o investičním v ČR, je, aspoň dle mého názoru, chybou. Praha je hlavní město s velmi silnou poptávkou. ČR je zemí, která je velmi orientována na své hlavní město z pohledu schopnosti generovat HDP. Některá krajská města sice mají určité kvality, ovšem stabilita jejich přínosu pro české HDP je často postavena na jednom či dvěma oborech, které region táhnou. ČR není Německo nebo Švýcarsko, abychom mohli vést akademické debaty, zda je investičně lepší Mnichov, Stuttgart, Frankfurt nebo Düsseldorf či další města. Hlavní město Berlín by zřejmě v debatě ani nefigurovalo. Podobně ve Švýcarsku Curych, Ženeva, Basilej, Lausanne by také pravděpodobně zastínily Bern. V ČR je situace zásadně jiná. Na rozdíl od těchto dvou zemí zde neexistuje silná investiční poptávka po bytech v novostavbách v Hradci Králové, Brně nebo Pardubicích. Do bytů v těchto městech sice zainvestuje někdo z těchto měst a okolí, ale situace, že by plzeňský investor chtěl uložit peníze do bytu v Brně, je velmi velmi ojedinělá. Navíc zde máme relativně málo institucionálních investorů, kteří kupují byty obecně. A většina z nich se orientuje spíše na Prahu.
Co to tedy znamená pro novostavby v krajských městech? Poptávka je z významné části tvořena hypotékou využívajícími kupci. Vysoké náklady developerů jsou zde také patrné, takže nůžky očekávání se rozevírají. Kupní síla, která má na to v krajských městech zaplatit řádově 100 tisíc Kč/m2 bytové plochy sice je, ale zdaleka není tak velká, pokud má financovat tyto nákupy z vlastních zdrojů.
A menší než krajská města? V podstatě stejný efekt jako u krajských měst. Akorát s pár drobnými nuancemi, že se staví obvykle nižší standard bytů nebo ne tak velké projekty. Tedy malé projekty s pár byty se asi udají, ale větší projekty mohou a pravděpodobně budou problém udat rychle za ceny, které si developer představuje.
Rodinné domy mimo dojezdovou vzdálenost Prahy jsou v zásadě problém. Ony jsou totiž v podstatě problémem i ty domy v okolí Prahy. Důvod jasný. Chybí hypoteční financování, náklady jsou nahoře. Trh zamrzá.
Novostavby na sekundárním trhu mají pár odlišností proti trhu primárnímu. Je pravda, že řada současných vlastníků kupovala výrazně levněji a může si tak celkem v pohodě dovolit jít s cenou dolů, pokud chtějí prodat. Jenomže tam je důležité to „chtějí prodat“. Pokud prodají a získají peníze, tak je celkem problém je alokovat na novém trhu z jejich pohledu. Mohou si dovolit jít do novější novostavby, ale ta bude v drtivé většině případů výrazně dražší. A jsme zase zpátky u úvěrů, které mají tyto rozdíly vykrývat. Řada lidí se stala v podstatě realitními pákovými realitními spekulanty. Nakoupili byty pomocí velmi vysokých LTV, a měli pocit, že strašně rychle bohatnou, jak roste celý realitní trh. Ale kdyby teď vyrazili na trh prodávat, tak pravděpodobně dostanou za své nemovitosti mnohem méně, než kolik čekali. A to i v případě Prahy. Čím dále se od ní budeme pohybovat, tím spíše čekejme rozevřené nůžky očekávání prodávajících a reálné kupní síly.
Rezidenční bydlení – paneláky
Trh s byty v paneláku je v podstatě úplně postavený na hlavu. Když se zamyslíme nad skutečnou hodnotou panelákových bytů, tak ta je na míle vzdálená od ceny, za kterou jsou majitelé panelákových bytů ochotni prodávat. Zejména pak ve velkých městech, v Praze zvláště. Technický stav budov, nevyhovující standardy současnosti a realistická zbývající životnost těchto budov je předurčuje k tomu, aby se staly místem, kde se bude v budoucnu srocovat nejchudší vrstvy obyvatelstva. Na řadě je reálná ekonomická hodnota těchto staveb odpovídající hodnotě stavebních pozemků, od kterých se bude muset odečíst náklad na likvidaci těchto budov. Tedy velmi nízká. Hlavním problémem v ČR je, že existuje obrovské množství spoluvlastníků v těchto budovách, kteří se jen velmi obtížně dohodnou na budoucím vývoji těchto budov.
Velká část kupujících to ví, a tak opravdu jen malá část lidí je ochotná se dnes na dlouhou dobu zadlužit kvůli tomu, aby se stalo pákovým spekulantem na vývoj ceny v těchto budovách. O panelákových bytech platí, že mnoho lidí je pořídilo levně. V podstatě jakákoliv částka, kterou těm lidem zaplatíte, pro ně představuje obrovský zisk. Proto je zde prostor jít s cenou dolů na straně prodávajícího. Jenomže i tito lidé jsou v situaci, že když prodají, tak mají problém se posunout k lepší kvalitě, protože nemají z čeho zafinancovat rozdíl v ceně.
Ekonomicky v zásadě může dávat smysl investovat do paneláků tak, že koupíte celý panelový dům. Ale kupovat si pár bytů v něm je výhodné tak do momentu, kdy nákup máte zaplacený z nájmu do 10-15 let. Pak už to přestává dávat smysl. Jenomže nájemní výnosy v panelácích na této úrovni nejsou. Byty v panelácích tak představují brutální rozevřené nůžky mezi očekáváním kupujících a prodávajících.
Investice vs. páková spekulace
Mezi investováním a spekulací je rozdíl v pár drobnostech. Pokud do něčeho investujete, tak to děláte na principu získání ekonomické hodnoty, která se opírá vlastnosti té věci jako takové, protože za ní je nějaká přidaná ekonomická hodnota. U akcie je to zisk firmy a z toho plynoucí potenciální dividenda, u dluhopisu závazek zaplatit a kreditní kvalita toho, komu půjčujete. U rezidenční nemovitosti je to právo nemovitosti užívat za nájem. Ale když kupuji nemovitost, jejíž realistická životnost z pohledu generování nájmu, je kratší než doba, jak dlouho splácím dluhy na její akvizici, tak už se pouštím do poměrně rizikové pákové spekulace, že na trhu nastane situace, že se mi to vyplatí. To ale velmi mnoho lidí dělá.
Lidé mají tendenci podceňovat amortizaci nemovitostí. Jediné, co neamortizuje, jsou pozemky. Ty ale ovlivňují pozitivní a negativní externality. Pokud se z dobré čtvrti stane ghetto, tak cena pozemků letí dolů. Rovněž mají lidé tendenci podceňovat změny ve spotřebitelském chování. Pokud je o 50 % dražší nafta a benzín, tak to nepovede k tomu, že lidé za to budou utrácet o 50 % více. Změní své chování. Budou jezdit méně, protože si nebudou moct dovolit nebo nebudou ochotni utrácet tolik peněz za PHM. To stejné s energiemi. Třeba mě to donutí přehodnotit, jestli se mi vyplatí každé ráno dojíždět do práce 30 km. Jestliže jsem si mohl dovolit platit za energie před dvěma lety a teď už ne, tak řešení je změna mého chování. Budu pravděpodobně hledat úspory ve spotřebě. A nejjednodušší je přestěhovat se z energeticky náročného velkého starého bytu do menšího méně energeticky náročného. Kdo bude teď chtít utrácet obrovské peníze za energeticky náročné staré domy? Tyto věci mění poptávku po nemovitostech dosti zásadně.
Když se do nákupu nemovitostí přimíchá dluh a jeho dlouhá splatnost a lidé se kvůli tomu vytaví ze svých úspor, tak to pro ně může být cesta k rychlému zbohatnutí, udělají-li takové rozhodnutí ve šťastném období. Ale stejně tak to pro ně může být obrovský problém. Tito lidé ale nebohatnou a nechudnou, protože by byli chytří či hloupí. Děje se tak primárně v důsledku měnové a fiskální politiky, která vede k tomu, zda budou levné úvěry a jaké externality ovlivní kvalitu hodnotu nemovitostí. Chytří lidé bohatnou na nemovitostech tím, že je staví nebo umí výhodně vykupovat. Ne tak, že jdou na sreality.cz na první inzerát.
Obecně zastávám teorii, že klidně můžete obchodovat s nemovitostmi na páku, jestli chcete. Obvykle je dobré se této činnosti věnovat, pokud jí opravdu rozumíte. Mnohem bezpečnější je investovat či obchodovat s nemovitostmi bez páky. V takovém případě jsou ztráty výrazně limitovány, ačkoliv i tak nejsou vyloučeny. Ale mnohem pravděpodobně lépe uděláte, když se budete pořádně věnovat své profesi, která vás živí. Pokud v ní budete úspěšní, budete si moct dovolit nakoupit či pronajmout takové nemovitosti, které splní vaše očekávání od bydlení. Ale nebude vám to bránit vedle toho investovat i do dalších aktiv, než je vaše vlastní bydlení. Dříve platilo, že rodinné domy a drahé byty si pořizovali ti, kteří byli opravdu úspěšní v tom, co dělali. Podlehli jsme však iluzi, že můžeme budoucí nejisté úspěchy naší kariéry použít jako zdroj financování našich dnešních tužeb a potřeb, aniž bychom si uvědomovali, že za to platíme nejen nejistým spekulativním výsledkem ale i stresem a možná značným potenciálem naší kariéry, kdybychom takovou kouli na noze neměli. Kapitalismus potřebuje migraci výrobních faktorů. Aby migroval kapitál i pracovní síla. Proto vyspělé Švýcarsko nebo Německo mají tak vysoký podíl nájemního bydlení. Lidé se tak silně nevážou k místu, ale pohybují se za pracovními příležitostmi. Většina Čechů dělá pravý opak.
A tak se nůžky rozevírají…Zavřou se v momentě, kdy se situace posune z módu „prodal bych, kdybych dostal dobrou cenu“ do fáze „opravdu potřebuji prodat“, protože nemám peníze na provoz nemovitosti, nevyžiju z důchodu nebo mě drtí vyšší splátky hypotéky v důsledku navýšení úroku na konci fixace, nedej bože v kombinaci s poklesem HDP a nárůstem nezaměstnanosti. Pak se posuneme z fáze zamrzlého realitního trhu do rozpohybovaného očistně klesajícího realitního trhu.
