Jak dnes mohou Češi investovat do nemovitostí, když se jim vidina vlastního investičního bytu pořád vzdaluje? S neustále rostoucími úrokovými sazbami, tvrdšími podmínkami regulace hypotečních úvěrů a astronomickými cenami bytů zbývá v podstatě jedna jediná varianta, pokud chce dnes někdo investovat do nemovitostí, a to jsou nemovitostní fondy.
Pokud by si dnes Pražák chtěl pořídit investiční nemovitost s velkou pravděpodobností narazí. S průměrnými cenami 100 000 Kč/m2 bytu ho bude malý 50 m2 byt stát okolo 5 mil. Kč. To ovšem znamená, že bude muset ze své kapsy ještě vytáhnout minimálně 1 mil. Kč naspořených vlastních prostředků, jakožto požadavek bank na prokázání vlastních zdrojů. K tomu bude muset prokázat minimální příjem ve výši zhruba 40 000 Kč, a to za předpokladu, že nemá žádné další půjčky nebo kreditní karty. A to nemluvíme o tom, že se trend úrokových sazeb otočil a úrokové sazby na hypotékách rostou každým měsícem.
Jaká je teda alternativa pro ty, kteří se stále chtějí podílet na výnosech realitního trhu, ale nemají na to si koupit vlastní investiční byt? Odpovědí jsou realitní fondy.
Výhody investice do realitních fondů:
- Investor má přístup k zajímavějším nemovitostem, jakými jsou například obchodní centra, logistické areály nebo kancelářské budovy
- Realitní fond vlastní zpravidla několik různých nemovitostí v různých lokalitách, takže se jedná o lepší diverzifikaci portfolia
- Fondy si dokáží sjednat výhodnější nájemní podmínky, včetně delších nájemních smluv
- Do fondů můžete investovat od několika stovek korun měsíčně, není potřeba se zadlužovat hypotékou
- A hlavně, nemusíte řešit pronájem, hledání nájemníků, opravy a další
V Čechách mají drobní střadatelé možnost vybrat si z celkem sedmi realitních fondů, které dovolují investovat již od několika málo stovek korun měsíčně. Jedná se o ČS Nemovitostní, ZFP Realitní, Investiku, CREIF, Realitu realitní fond, Conseq realitní a Raiffeisen realitní fond. Jak si tedy stojí jednotlivé realitní fondy?
Velikost fondového kapitálu
Největším a zároveň nejstarším realitním fondem v Čechách je nemovitostní fond od České spořitelny ČS Nemovitostní. Ten v současné době spravuje zhruba 23,8 miliardy korun. Druhým největším fondem je ZFP realitní fond, který svou velikostí fondového kapitálu překročil 7 miliard korun. Naopak nejmenším fondem z pohledu fondového kapitálu je v současné době realitní fond Raiffeisenbanky, který vznikl v polovině roku 2017 a který měl v červnu pod správu zhruba 1,7 miliardy korun.
Nemovitosti v portfoliu
Výnosnost realitního fondu je ovlivňována několika faktory, přičemž jedním z nich je i to, do jakých nemovitostí daný fond investuje. Zatímco u prémiových kancelářských budov a obchodních center na nejlepších adresách je očekávaná výnosnost zpravidla nižší, u retailových parků a logistických areálů lze výnosnost očekávat vyšší. U portfolia zajímá budoucího investora i to, jak dobře je portfolio realitního fondu diverzifikované. Nemovitostní fond by se měl snažit riziko minimalizovat tím, že své portfolio rozdělí mezi různé typy nemovitostí, různé nájemníky a ideálně mezi různé lokality. Z tohoto pohledu můžeme uvést například realitní fond CREIF, který vlastní 21 nemovitostí v 9 různých krajích po České republice.
Průměrná hrubá výnosnost bytů se pohybuje mezi 2-4%, přičemž většina realitních fondů dosahuje podobné nebo i vyšší výnosnosti a dotyčný investor má takovou investici skoro „bez práce“.
Výnosnost realitních fondů
Za uplynulý rok zhodnotil nejvíce vložené prostředky investorů fond ZFP Realitní, který si připsal skoro 9%. Na druhém místě skončil realitní fond Investika, který již druhým rokem překonal zhodnocení 5%. Nejhorší zhodnocení vykázal realitní fond Conseq, který se dostal na 2,69%.
Od založení přitom přitom svým investorům vydělaly nejvíce realitní fondy CREIF, Realita a ZFP Realitní, které od svého založení v průměru vydělávají přes 5% ročně. Naopak nejhůře si v tomto pohledu stojí realitní fond České spořitelny ČS Nemovitostní, který dlouhodobě svým průměrným zhodnocením 1,84% neporáží ani inflaci.
Náklady na správu fondu
Jelikož náklady na správu fondu snižují výnos investorů, je dobré tyto poplatky držet na rozumné úrovni. Největším nákladem je zpravidla tzv. správcovský poplatek. Mezi realitními fondy má tento poplatek nejnižší realitní fond CREIF, který se se správcovským poplatkem drží na 1,03%. Naopak mezi dražší fondy patří fond Realita, který si účtuje 2,5% a nový fond Raiffeisen s poplatkem 2,3%. Raiffeisen realitní fond si nicméně účtuje správcovský poplatek 2,3% pouze z nemovitostních aktiv, z ostatních aktiv si účtuje 0,5%, což je i důvodem poměrně nízké celkové nákladovosti fondu v loňském roce. V loňském roce tento fond držel ve svém portfoliu převážnou část majetku v hotovosti.
Zadlužení fondu
Zadlužení zvyšuje rentabilitu vlastního kapitálu a tím pádem do určité míry pomáhá zvýšit zhodnocení prostředků ve fondu. Díky úvěrům může fond leckdy dosáhnout i na lepší nemovitosti nebo momentálně vykrýt nedostatek fondového kapitálu k nákupu zajímavé nemovitosti. Samozřejmě s každým dluhem platí, že se zvyšuje rizikovost takového portfolia. Realitní fondy se nicméně nesmí zadlužit na více než 50% LTV. Toho naplno využívají dva realitní fondy, ČS Nemovitostní a CREIF, jejich zadluženost se pohybuje okolo 45%. Nejnižší hodnoty zadlužení naopak vykazují dva nejmenší realitní fondy, Conseq realitní a Realita realitní fond.
Podíl likvidního majetku
Z pohledu výnosnosti je důležitým ukazatelem i poměr likvidního majetku v portfoliu fondu. Realitní fondy musí ze zákona držet 20% portfolia v likvidních prostředcích, tak aby měly dostatek peněz na případné odkupy a nemusely prodávat nemovitosti narychlo pod cenou. Pokud ovšem fond drží přebytek hotovosti na bankovních účtech, tak si snižuje potenciální výnos, jelikož peníze v bance zpravidla moc velký výnos negenerují. Zpravidla vidíme zvýšený podíl hotovosti u fondů před akvizicí nějaké nemovitosti nebo v případě, že do fondu putuje velké množství kapitálu a fond nemá žádné akvizice v přípravě. V současné době má nejvyšší podíl hotovosti realitní fond Investika, který se ale dle vyjádření nejspíše chystá na novou akvizici. Raiffeisen realitní fond na tom bude velmi podobně, jelikož se jedná o začínající fond.
I přesto, že v České republice stále ještě převažuje tradice nákupu vlastní nemovitosti, ať už pro vlastní bydlení nebo za účelem výnosu z pronájmu, realitní fondy si našly své místo v portfoliu mnoha investorů. Pokud i nadále porostou ceny nemovitostí tak, jak doposud, budou realitní fondy daleko lepší variantou investování, jelikož generují zpravidla stabilní výnos plynoucí z vybraného nájemného.
