Na realitním trhu se pomalu začíná podepisovat nárůst v úrokových sazbách na hypotečních úvěrech. Za poklesem v počtu podaných bytů, ale i za poklesem cen bytů, stojí kromě zvýšených úrokových sazeb i to, že se do hry vrátily ukazatele DTI a DSTI, které začaly opětovně platit k 1.4.2022. Tentokrát ale s menší obměnou. Pro žadatele do 36 let věku jsou zmíněné ukazatele o něco “mírnější”. Mírnější v tom slova smyslu, že jim trh dovolí se milostivě více zadlužit.
Na trhu s hypotékami je tak od počátku letošního roku cítit znatelný pokles. Pokles je rovněž patrný na počtu prodaných bytů v pražských novostavbách. Za první kvartál letošního roku se v Praze prodalo 725 bytových jednotek, což je zhruba tolik, kolik bytů se v novostavbách v Praze prodalo pouze za jeden měsíc v lednu loňského roku. A není se čemu divit, zatímco průměrná cena pražských bytů neustále stoupá, tak klesá apetit lidí po tom, se do konce života zadlužit se současnými úrokovými sazbami a ekonomickými vyhlídkami. Nehledě na to, že sítem ukazatelů už neprojde každý žadatel.
Při současném tempu růstu úrokových sazeb se asi jen tak nedočkáme dalšího rekordního roku na hypotékách. A trhu to prospěje. Při pohledu na srovnání počtu sjednaných hypotečních úvěrů a počtu zahájené výstavby na nových bytech se jeden musí ptát, kam ty peníze z těch všech sjednaných hypoték vlastně plynuly. A odpověď se zdá být, že na sekundární trh s bydlením. V loňském roce se v České republice sjednalo přes 400 miliard hypotečních úvěrů v celkovém počtu 130 000 hypotečních smluv. Na druhou stranu se v nové výstavbě zahájilo pouze 45 000 bytů. A tato disproporce je na trhu s většími, či menšími rozdíly od roku 2011. Není tedy divu, že je trh se sekundárním bydlením již několik let přehřátý. Tím, že v České republice stagnuje výstavba, tak majitelům hypoték prahnoucích po vlastním bydlení, nezbývalo nic jiného než si koupit vysněné bydlení v paneláku. Když měli štěstí tak sehnali byt ve starší cihlové zástavbě.
Nicméně právě na trh s panelákovými byty začíná situace na trhu dopadat. Zatímco v posledních několika měsících jsme byli svědky neustálého růstu nabídkových cen bytů v panelových domech, tak od počátku letošního roku tyto ceny v průměru klesají. Od počátku letošního roku jsme na poklesu v cenách panelákových bytů o necelých 5 %. Přičemž lze předpokládat, že tento sestupný trend bude pokračovat. Což není zrovna dobrá zpráva pro ty, kteří tento typ nemovitosti financují například 80 % hypotékou.
Od počátku letošního roku poklesly ceny panelových bytů v podstatě ve všech krajích, kromě Jihlavy, Zlína a Karlových Varů. A i v těchto zmíněných městech se růst cen zastavil a od počátku roku spíše stagnuje. V průměru se ale stále metr čtverečního bytu v ČR v panelových bytech prodává okolo 80 tisíc Kč/m2, přičemž mezi regiony v ČR existují samozřejmě rozdíly. Zatímco ceny bytů v panelových domech v Praze překročily 100 tisíc Kč za metr čtvereční, tak v Ústeckém kraji lze metr čtvereční pořídit za zhruba 40 000 Kč/m2. Praha tak již zdaleka není město, kde by ceny bytů rostly nejrychleji. I přesto, že v absolutním vyjádření má nejvyšší ceny, tak je to právě Ústecký kraj, kde meziročně ceny vzrostly nejvíce, a to o téměř 35 %.
Kde lze naopak letos čekat nárůst v cenách je nájemní bydlení. Zatímco v posledních 5 letech rostly nájmy daleko pomaleji než ceny bytů, tak lze očekávat, že se tento trend brzy otočí. A to zejména, co se týče pronájmů v novostavbách, které jsou i z pohledu spotřeby energie úspornější na život, což je dnes kritérium, které se stále více dostává při současné situaci do popředí.
Uvidíme, zda podobný trend potkají i rodinné domy. S výstavbou rodinných domů se totiž v posledních letech roztrhl pytel, jelikož s nadsázkou řečeno, téměř každý si mohl dovolit se sazbami pod 2 % postavit vlastní dům. S rostoucími životními náklady na úroky z hypotéky, energie a momentálně dojíždění se tento trend může velmi rychle zvrtnout v noční můru. A to zejména tehdy, až trh ukáže, na kolik jsou byty v panelových domech a nákladné rodinné domy za Prahou likvidním aktivem.
