Nacházíme se v prostředí rostoucích úrokových sazeb, což je téma, které by nemělo uniknout pozornosti žádného klienta, který financuje nemovitost hypotečním úvěrem. A právě proto, že se jedná o téma, které v nejbližší době bude ovlivňovat životy mnohých domácností, rozhodli jsme se našim čtenářům v dvojdílném seriálu shrnout vše, co by měli vědět o hypotečních úvěrech a úrokových sazbách v roce 2021.
Které sazby by měly klienty zajímat?
Úrokové sazby zůstanou navěky nízké a cena nemovitostí pouze roste. To jsou dvě tvrzení, které nejen, že jsou zcela od základu mylná, ale pro klienta můžou být i vcelku nebezpečná, pokud jim uvěří. Historie nám nejednou ukázala, že ceny nemovitostí mohou poklesnout o desítky procent a že není přirozené ani ekonomicky dlouhodobě udržitelné žít v prostředí, kde se úrokové sazby přibližují skoro nule. Pro obezřetného klienta, který financuje nemovitost hypotečním úvěrem, je tak zcela nezbytné sledovat vývoj na trhu s úrokovými sazbami, protože ty ve výsledku určují to, zda bude schopen dlouhodobě splácet hypoteční úvěr a nebo mu zaklepe banka na dveře s nápisem “ZABAVENO” pro neschopnost splácet.
Úroková sazba na úvěrech i depozitech je tvořena vzájemným působením poptávky a nabídky peněz. Tržní úrokové sazby jsou určovány na mezibankovním trhu, od kterých banky následně odvíjejí úrokové sazby na bankovních produktech, včetně depozit a hypotečních úvěrů. Celý mechanismus ovšem začíná u České národní banky, která ho ovlivňuje svou monetární politikou.
Jednou ze základních a klíčových úrokových sazeb pro Českou národní banku, je vedle diskontní a lombardní sazby, tzv. limitní úroková sazba pro dvoutýdenní repo operace, běžně označována jako 2T repo sazba. Pokud v ekonomice cirkuluje velké množství peněz, nabízejí banky levnější úvěry, čímž mají domácnosti i podniky snazší přístup k financování, což vede k vyšší spotřebě a k vyšší ochotě se zadlužovat. To má samozřejmě negativní dopady na inflaci, která v prostředí nízkých úrokových sazeb zpravidla roste. Česká národní banka, stejně jako většina centrálních bank na světě, nemá možnost přímo určovat cenu peněz, nicméně má v ruce nástroje, kterými má možnost tržní úrokové sazby přiblížit aktuálním potřebám ekonomiky.
Pokud vzroste inflace nad inflační cíl, který si ČNB stanovila, může začít stahovat od komerčních bank přebytečnou likviditu, a to prostřednictvím tzv. repo operací. Repo operace představuje prodej cenných papírů bankám s jejich pozdějším odkupem, navýšený o výnos, který odpovídá repo sazbě. V podstatě se jedná o úvěr zajištěný cenný papírem, přičemž repo sazba představuje úrok, který ČNB komerčním bankám za tento úvěr platí. Po vypršení splatnosti, nejčastěji 14 dnů, ČNB cenné papíry vykoupí zpět a cenu navýší o smluvený úrok.
Pokud roste 2T repo sazba, začnou banky odlévat přebytečnou likviditu k ČNB. Vyšší 2T repo sazba tak zprostředkovaně ovlivňuje i úroky, za které jsou si banky ochotny půjčovat zdroje na mezibankovním trhu.
Ve chvíli, kdy Česká národní banka zvýší úrokové sazby, promítá se toto zvýšení do ceny peněz na mezibankovním trhu, což má následně za následek zvýšené úrokové sazby u komerčních bank pro vklady a úvěry. V období vyšších sazeb mají domácnosti tendence spíše spořit a omezovat spotřebu a zadlužení. Firmám v dobách rostoucích úrokových sazeb klesá relativní výnosnost investičních projektů a zvyšují se jim úrokové náklady. Vyšší úrokové sazby rovněž vedou k růstu anuitních splátek hypotečních úvěrů a rovněž se zvyšuje riziko nesplacení úvěru. Stejně tak banky v prostředí vyšších úrokových sazeb zpřísňují hodnocení kreditní kvality klientů a zvyšují svou rizikovou přirážku, čímž ještě více snižují dostupnost úvěrů.
Další sazba, která ovlivňuje úrokovou sazbu na hypotečních úvěrech je sazba, za kterou si na mezibankovním trhu banky mezi sebou půjčují tzv. PRIBOR sazba (Prague InterBank Offered Rate). Kde se růst sazby PRIBOR projeví téměř okamžitě jsou hypoteční úvěry s variabilní sazbou a podnikové úvěry. Oba tyto typy úvěru jsou totiž většinou konstruovány jako sazba PRIBOR + marže, případně plus riziková přirážka.
Úrokové sazby z úvěrů na bydlení naproti tomu reagují na zvyšující se sazby většinou pomaleji. Jedním z důvodů je i delší fixace, která se u hypotečních úvěrů sjednává. Podíl úvěrů s delší fixací se přitom v poslední době zvyšuje. Úvěry s fixací do pěti let jsou dlouhodobě nejoblíbenější fixací, tvoří většinou okolo 40 % z poskytnutých úvěrů. V poslední době ovšem roste obliba fixací do deseti let. Zatímco v roce 2013 tvořily úvěry s fixací mezi 5 a deseti lety jen 4 % z celkových úvěrů, na konci druhého kvartálu letošního roku tvořily tyto úvěry 37 %. Na druhou stranu, ještě v loňském roce tvořily úvěry s variabilní sazbou 35 %, v roce 2021 poklesl podíl na 17 %.
Centrální banka tak ke zvyšování úroků přistupuje v době, kdy chce ekonomiku přibrzdit a snížit inflaci. Vyšší úrokové sazby totiž znamenají dražší úvěry. V ideálním případě by se zvýšené úroky měly projevit i v růstu úrokových sazeb na spořících produktech, což by mělo podpořit ochotu domácností upřednostnit spoření před útratou nebo zadlužováním.
Změna úrokových sazeb samozřejmě nemá vliv pouze na úrokové sazby na hypotečních úvěrech, ale ovlivňuje rovněž cenu aktiv v ekonomice. Pokles nebo nárůst hodnoty aktiva má přímý vliv na bohatství domácností a podniků, která tyto aktiva drží ve svém portfoliu. Zvýšení úrokových sazeb vede zpravidla k poklesu ceny aktiv, například nemovitostí, neboť vyšší úrokové sazby snižují výnosnost aktiv, vedu k vyšším úrokovým nákladům na úvěrech a rovněž snižují výnosnost aktiva v porovnání s úročenými bankovními vklady. S poklesem hodnoty aktiva klesá i bohatství daného subjektu, což vede k utlumení spotřeby a snížení inflace.
Mezi další důvody pomalé transmise do úrokových sazeb patří i konkurenční prostředí bank, likvidní situace jednotlivých bank a to, že u refinancování se sjednávají nové úrokové sazby i několik měsíců dopředu.
Dle odhadů může transmise zvýšení 2T repo sazby a sazby PRIBOR do úrokových sazeb na hypotečních úvěrech trvat až rok, což znamená, že to, že se v současné době ještě úrokové sazby nezvedají neznamená, že k tomuto nárůstu nikdy nedojde.
Cena peněz je z pohledu banky reprezentována ještě tzv. úrokovým swapem (IRS, interest rate swap). IRS je kontrakt, ve kterém dochází k výměně budoucích úrokových plate za jiné úrokové platby, které se vztahují ke stejné nominální jistině. Motivací za sjednání IRS kontraktu je snaha o ochranu před fluktuací úrokových sazeb.
Doba, kdy si banka zajišťovala úrokovou sazbu na pět let za 0,5 % je pryč, dnes si banky zajišťují peníze na pět let za 2,15 %.Důvod, proč se 5Y IRS propadly k hranici 0,5 % byl to, že ČNB prudce snížila úrokové sazby, v únoru 2020 z 2,25 % na 0,25 % v květnu 2020. Průměrný úrok z hypotečních úvěrů ovšem zůstal relativně stejný, v průměru 2,36 %.
Jak vzniká úroková sazba pro klienta?
Cesta k výsledné úrokové sazbě na hypotečním úvěru tedy začíná u nastavení 2T repo sazby, kdy vývoj této sazby se následně promítne do úrokové sazby PRIBOR. Jelikož PRIBOR určuje průměrnou cenu zdrojů, za kterou si banky opatřují likviditu na trhu, slouží tato sazba jako základní ukazatel nákladovosti zdrojů. K sazbě PRIBOR následně banka připočte ještě obchodní marži a rizikovou přirážku. Výsledná kombinace těchto tří složek je úrokovou sazbou na hypotečních úvěrech.
Právě to, že se úroková sazba skládá z více složek, je příčinou, proč ne vždy sazby reagují na podněty ČNB. I v době, kdy ČNB snižuje úrokové sazby, nemusí nutně následovat pokles sazby od bank, pokud se například vyskytujeme v ekonomicky napjaté době, kdy banky očekávají vyšší default úvěrů nebo vyšší nezaměstnanost. Čím horší je platební morálka klientů, tím vyšší jsou rizikové přirážky, které musí případně pokrýt i ztráty ze špatných obchodů. Právě k růstu rizikové marže dochází většinou v prostředí ekonomického poklesu, kdy existuje riziko z růstu nezaměstnanost, a tudíž vyšší riziko potenciálního nesplácení úvěrů.
Naopak i v době, kdy centrální banka snižuje úrokové sazby, nemusí vždy nutně banky následovat ČNB ve stejných šlépějích. Po finanční krizi v roce 2010 začala ČNB snižovat úrokové sazby s cílem nahnat na trh likviditu a oživit hospodářský růst. I přesto, že s odezníváním krize začaly banky sazby hypoték opět snižovat, zůstaly průměrné úrokové sazby těchto úvěrů vysoko nad sazbami, za které si mohou banky půjčovat na finančních trzích a výše zmíněná propast se téměř nezmenšila.
Na rozdíl od rizikové přirážky, obchodní marže bank je závislá zejména na konkurenčním prostředí. Čím více bank válčí o podíl na trhu, tím jsou marže nižší. Právě konkurenční prostředí je důvodem, proč jsou banky občas krátkodobě ochotné na úkor své obchodí marže ponechat úrokové sazby nižší, a to i v prostředí, kdy ČNB zvyšuje úrokové sazby. V dlouhodobém horizontu lze ovšem očekávat, že banky na podněty ze strany ČNB zareagují růstem sazeb.
Vývoj úrokových sazeb v historickém kontextu
Představa, že ceny nemovitostí jen rostou a úrokové sazby jen klesají už tady jednou byla a je spojená s událostí, kterou dnes známe jako Finanční krize z roku 2008. Událost, kdy se potíže na americkém trhu druhořadých hypoték přenesly do krize likvidity na mezibankovních peněžních trzích po celém světě, včetně Evropy a následně tyto problémy přerostly v rozsáhlou úvěrovou a ekonomickou krizi.
Nepřehledný trh se sekuritizovanými produkty vytvořil prostředí, ve kterém bylo obtížné rozlišit, která banka je držitelem toxických aktiv, a která má své bilance čisté. V takto rizikovém prostředí nastala situace, která by se dala označit za krizi důvěry mezi finančními institucemi. Mezibankovní trh, na kterém si obvykle finanční instituce opatřují potřebnou likviditu, zamrzl. Velice rychle se tak ukázalo, že finanční krize nezůstane pouze lokálním problémem USA. Ze všech koutů světa se začaly ozývat zprávy o problémech fondů a krachujících bankách. Finanční krize se díky globalizovaným a navzájem provázaným trhům velice rychle přelévala z jedné země do druhé.
Tehdejší krize byla ve zkratce způsobená dlouhodobě nízkými úrokovými sazbami a úvěrovou expanzí, kdy se nekladl důraz na řádné prověřování schopnosti splácet jednotlivých klientů. Tento pokles v důrazu na prvotřídnost úvěrů byl mimo jiné způsoben i mylnou představou, že ceny nemovitostí jen porostou a že zástava v případě nesplácení vždy pokryje nesplacenou část úvěru.
Prvotním spouštěčem krize se přitom staly zvýšené sazby ze strany FEDu, kvůli obavám z rostoucí inflace. Prudký růst úrokových sazeb ovšem vyvolal problémy na hypotečním trhu. Úrokové sazby vystoupaly z 1% v roce 2003 až na 5,25% v září roku 2007. Tím, jak rostly úrokové sazby, rostly ovšem i splátky u variabilních hypotečních úvěrů. Měsíční splátky hypotečních úvěrů dosáhly u některých domácností až 75% příjmů a nebylo neobvyklé, že splátky převýšily i celkový příjem domácností. Velká část domácností se tudíž dostala do problémů se splácením svých finančních závazků. S tím, jak rostlo procento domácností, které nedokázaly splácet své finanční závazky, rostlo i procento exekucí.
Na tento prudký propad v poptávce po nemovitostech zareagoval realitní trh poklesem v cenách nemovitostí. Od srpna roku 2007 do srpna roku 2008 klesla průměrná cena domů o 20%. Tento nečekaný pokles v cenách nemovitostí znamenal pro mnohé dlužníky zápornou hodnotu majetku, tzn., že výnos realizovaný prodejem nemovitosti by nepokryl celkovou hodnotu hypotečního úvěru.
Finanční krize vedla k tomu, že se centrální banky po celém světe uchýlily k tzv. kvantitativnímu uvolňování. V prvopočátcích krize vzrostly úrokové sazby, jelikož vzrostly rizikové přirážky. Nicméně jak se finanční krize přelila do krize reálné ekonomiky, uchýlily se postupně na celém světě centrální banky, ve snaze udržet ekonomiky v chodu, ke snížení úrokových sazeb.
Další významnou ryze českou událostí, která ovlivnila vývoj úrokových sazeb a objem hypotečních úvěrů, byly devizové intervence. Devizové intervence jsou jedním z nástrojů měnové politiky centrální banky. Mezi lety 2013 a 2017 ČNB intervenovala za slabší korunu, aby podpořila ekonomický růst, spotřebu a export. V této době se totiž česká ekonomika nacházela v období hospodářského útlumu, který se projevil nepříznivě v nárůstu nezaměstnanosti, v poklesu příjmů a spotřeby domácnosti, stejně jako v poklesu investic u podniků. ČNB se k devizovým intervencím uchýlila potom, co její hlavní měnově politický nástroj, kterými jsou úrokové sazby, byly v té době na téměř nulových hodnotách (0,05 %).
Jak vypadala měnová intervence v praxi? Jednoduše. Centrální banka začala „tisknout“ českou měnu a nakupovat měny cizí. Tím se dostal přebytek české koruny na trh a oslabil měnový kurz. Měnové intervence proti české koruně dodaly českým bankám obrovské množství likvidity, díky čemuž pokles sazeb pokračoval i v období, kdy sama Česká národní banka již neměla prakticky kam úroky snižovat.
Devizové intervence vedly k:
- Přebytku likvidity na trhu mezi bankami
- Růstu cen dovážených surovin, materiálů
- Devizové intervence a přebytek likvidity na trhu, který se díky intervencím vytvořil, přispěly k růstu cen nemovitostí. Ať už proto, že se zdražovaly díky nim materiálové vstupy, které byly dovážené ze zahraničí nebo tím, že se přebytek likvidity investoval na trhu s nemovitostmi.
- Více likvidity na trhu > investice do nemovitostí
- Snížená nezaměstnanost > vyšší platy > vyšší domácí spotřeba > vyšší investice podniků
Ukončení devizových intervencí rovněž vedlo k růstu 2T repo sazby. Od srpna 2017 se poprvé od listopadu 2012 zvýšila 2T repo sazba na 0,25 %, od té doby pravidelně rostla. To se promítlo do růstu úrokových sazeb na mezibankovním trhu, což se zprostředkovaně promítlo do růstu úrokových sazeb na trhu, včetně hypotečních úvěrů.
Tento plán narušila až celosvětová pandemie covid, která donutila centrální banky na celém světě snížit úrokové sazby zase na rekordně nízké sazby, tak aby podpořila pandemií ochromené ekonomiky. Nejnižší hodnoty dosáhla 2T repo sazba v květnu 2020, kdy opětovně klesla na výši 0,25 %. Nicméně se slábnoucí pandemií a rostoucí inflací nad inflační cíl, se ČNB rozhodla v letošním roce v červnu začít 2T repo sazbu opětovně zvyšovat. Naposledy ČNB na svém zasedání dne 6.8.2021 zvýšila sazbu 2T repo na 0,7 % a je odhodlaná sazby zvyšovat i nadále.
V dalším díle Hypotečního speciálu II: Skrytá hrozba růstu úrokových sazeb bude následovat více o vývoji hypotečních úvěrů a o tom, jaké dopady může mít nevyhnutelné zvyšování sazeb na klienty bank, včetně potenciální hrozby poklesu ceny nemovitostí.
1 Komentáře
tereza zapomněla uvést, že čerpala z webu ČNB