Finsider.cz ve spolupráci a Comsense analytics již několik let monitoruje cenový vývoj developerských projektů v České republice. K detailní statistice developerských projektů v Praze, přibyla v roce 2021 i statistika vývoje cen v Brně a projektů v krajských městech. V loňském roce jsme se rozhodli začít sledovat i ostatní developerské projekty na území České republiky, a to včetně investičních a horských apartmánů. Na základě analýzy 850 developerských projektů v České republice vám přinášíme následující údaje.
Novostavby bytů v Praze
V Praze se na prodeji novostaveb výrazně podepisuje pokles poptávky po bydlení, který je z velké části způsobený výrazným poklesem v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů. V březnu 2023 se na pražském trhu novostaveb nabízelo celkem 4 518 bytových jednotek k prodeji, což je téměř dvojnásobek bytů, který se nabízel na primárním trhu novostaveb v Praze loni touto dobou. S tím, jak poklesla poptávka po bydlení, je patrný nárůst bytů, které se developerům vrací zpátky do nabídky, i přesto, že byly již například v rezervacích. Nabídka bytů roste i s tím, jak na trh přicházejí nové projekty, které měli developeři již rozpracované, případně rozestavené a u nichž nešlo výstavbu jen tak odložit. Naopak je rovněž patrný nárůst v projektech, jejichž realizace se oddaluje, jelikož developeři logicky vyčkávají na příhodnější tržní podmínky, a to jak z pohledu poptávky, tak úrokových sazeb u úvěrů, kterými výstavbu mnohdy financují.
Zatímco množství bytů v nabídce roste, prodeje bytů zůstávají stále velmi nízké. Zatímco v roce 2020 se na pražském trhu novostaveb prodávalo zhruba 367 bytů měsíčně, v roce 2021 to bylo dokonce 462 bytů měsíčně. Již v roce 2022 se prodeje bytů ovšem začaly zadrhávat, přičemž průměrný počet prodaných bytů poklesl někam k 200 bytům měsíčně. Za první tři měsíce letošního roku se zatím z rukou developerů prodalo jen něco málo přes 500 bytů. Pro srovnání, za první tři měsíce roku 2021 se od developerských společností rozprodalo 2 230 bytů.
S ochladnutím horečky po vlastním bydlení, který nejen pražský trh novostaveb zažíval v uplynulých letech, přišla i stagnace cen. Nedá se zatím mluvit o výrazném poklesu cen bytů, nicméně u developerů lze pozorovat trend, na který jsme byli zvyklí i po finanční krizi po roce 2009. Mnohé developerské společnosti tehdy k bytům nabízeli zdarma kuchyně, klientské změny, a to v mnohdy v částkách okolo půl milionu korun, a byli známí i developeři, kteří se snažili poptávku podpořit i tím, že k nákupu bytu přihodili i auto. V současné době nejsme u toho, že by developer nabízel auta k nákupu bytu, ale zejména pražští developeři přicházejí s nabídkami slev, parkování k bytu zdarma nebo vyhotovení kuchyní atd. Někteří developeři přišli i se svou verzí “hypoték” na přechodnou dobu za výhodnější úrok, než na jaký zájemci o bydlení dosáhnou v bance.
Od prosince 2018 do prosince 2022 vzrostla průměrná nabídková cena bytů v pražských novostavbách o více než 40 %, a to v závislosti na pražské čtvrti. Nejvyššího meziročního nárůstu bylo dosaženo v roce 2021, kdy byla poptávka po bytech v Praze nejsilnější, průměrné nabídkové ceny za toto období vzrostly v Praze o 19,47 %. V předchozích letech přitom nabídkové ceny rostly o zhruba 6,5 % ročně. V loňském roce začala průměrná cena stagnovat a vzrostla meziročně jen o 1,2 %. Za první tři měsíce letošního roku zatím průměrná nabídková cena stagnuje a drží se v podstatě na stejné úrovni jako na počátku letošního roku. Průměrná nabídková cena bytu v pražské novostavbě vyšla v březnu 2023 na zhruba 141 000 Kč/m2, bez započítání parkovacích stání a sklepních kójí.
Zajímá vás, jak si stojí developerské společnosti s prodeji bytů v Praze a v Brně? Tak si přečtěte článek pro předplatitele Developerské společnosti dle počtu prodaných bytů v Praze a Brně.
Novostavby bytů v Brně
Stejně jako v Praze, je i v Brně patrný pokles poptávky po bydlení. Zatímco měli developerské společnosti v Brně během roku 2021 v průměru v nabídce 400 bytů měsíčně, tak v loňském roce začala nabídka bytů k prodeji výrazně růst. Na trh bylo uvedeno několik větších developerských projektů, které zvýšily zásobu volných bytů na současných 1 470 bytů. To je tedy o zhruba 1 000 bytů v nabídce 59 developerských společností než na konci roku 2021. Brněnský trh daleko více zasáhl pokles poptávky i v rámci počtu prodaných bytů. Prodeje developerským společnostem poklesly v Brně o něco méně než jejich konkurentům v Praze. Prodeje bytů se zde propadly o zhruba třetinu. První kvartál letošního roku je rovněž ve znamení poklesu prodejů a rovněž rezervací bytů. Prodeje za první kvartál letošního roku jsou o 68 % nižší než byly loni touto dobou.
Průměrná nabídková cena bytů v brněnských novostavbách stagnuje stejně jako v Praze. Od poloviny loňského roku se průměrná nabídková cena pohybuje v rozmezí od 120 – 124 tisíc Kč za metr čtvereční podlahové plochy. Pro srovnání, ještě na počátku roku 2021 se průměrná nabídková cena bytu v developerském projektu pohybovala pod hranicí 100 000 Kč/m2. V březnu 2021 poprvé ceny překonaly hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční a od té doby ceny rostly až na současných průměrných 122 tisíc Kč/m2. Od počátku roku průměrné nabídkové ceny mírně poklesly, a to o necelé 2 % od konce roku 2022.
Novostavby bytů ve Středočeském kraji
Středočeský kraj zažívá podobné období jako Praha. Stejně tak jako byl v roce 2021 enormní zájem o byty v Praze, stejně tak byl enormní zájem o byty i ve Středočeském kraji, zejména v oblastech Praha východ a Praha západ, které jsou v dojezdové vzdálenosti do centra Prahy. Zde je ovšem na místě rozlišit právě širší okolí Prahy a zbytek Středočeského kraje. Zatímco v oblasti Praha západ se v březnu 2023 vyhouply průměrné nabídkové ceny na 118 tisíc Kč/m2, v Praze východ se průměrná nabídková cena pohybuje okolo 107 500 Kč/m2. Ve zbytku Středočeského kraje se průměrná nabídková cena bytu v novostavbách na primárním trhu pohybuje v rozmezí od 80 tisíc Kč/m2 (Kutná Hora) až po 95 tisíc Kč/m2 (Beroun). V průměru se tak nabídková cena v tomto regionu pohybuje těšně nad 100 000 Kč/m2. Nejvyšší nárůst v průměrných nabídkových cenách byl za dva roky naměřený v Praze západ (+17,31 %), následuje Kutná Hora s průměrným růstem nabídkových cen o 16,45 % a Praha východ, kde během dvou let vzrostly ceny bytů o 10,45 %. Stejně jako ve zbytku republiky, i zde průměrné nabídkové ceny bytů od počátku roku stagnují.
Novostavby bytů v krajských městech
Zatímco v Praze i přes pokles v prodejích bytů atakuje průměrná nabídková cena 145 tisíc korun za metr čtvereční, a v Brně 125 tisíc korun/m2, tak průměrná nabídková cena bytů v novostavbách v krajských městech (bez Prahy a Brna) se v březnu 2023 pohybovala na úrovni 90 150 Kč/m2. Pro srovnání se v březnu 2022 cena bytů v novostavbách v krajských městech pohybovala na úrovni 86 500 Kč/m2. V době nejvyšší poptávkové horečky po bytech v roce 2021 se nabídkové ceny v krajských městech vyšvihly o zhruba 24 %, ještě na počátku roku 2021 se byty v novostavbách od developerů prodávaly v těchto městech za zhruba 70 000 Kč/m2.
Nejvyšší nabídkové ceny bytů v novostavbách jsou v současné době ve Zlíně, kde se ceny bytů pohybují okolo 100 tisíc korun za metr čtvereční. Následují České Budějovice (96 500 Kč/m2), Hradec Králové (95 700 Kč/m2) a Olomouc (93 000 Kč/m2). Nejlevněji je možné zakoupit byt v novostavbě přímo od developera v Karlových Varech, kde se průměrné nabídkové ceny pohybují do 80 000 Kč/m2. Ústí nad Labem je jediné krajské město, kde se v současné době nevyskytuje ani jeden aktivní developerský projekt.
Investiční byty a horské apartmány
Dle statistiky investičních a horských apartmánů se průměrná nabídková cena v těchto projektech v současné době pohybuje okolo 136 600 Kč na metr čtvereční. Na rozdíl od ostatních oblastí v České republice nedošlo v rámci těchto projektů k výraznému nárůstu v cenách během uplynulých dvou let. Nárůst v průměrných cenách se držel u těchto projektů pod 3 %. Co se naopak zvýšilo je počet projektů na trhu. V březnu 2023 bylo v rámci České republiky v nabídce 38 projektů tohoto typu, zatímco o rok předtím pouze 15. Nejdražšími projekty tohoto typu jsou v současné době projekty jako Rezidence Alpina, Harrachov Peaks nebo CORSO Harrachov, kde průměrné nabídkové ceny atakují a mnohdy přesahují 200 tisíc Kč/m2. Všechny mají mimo jiné společné to, že se nacházejí v Krkonoších v oblasti Špindlerova Mlýna a Harrachova.
