Česká národní banka zvedá sazby s takovým nasazením, že jsme se během půl roku dostali z pozice rekordního roku ve sjednaných hypotékách na nejspíše rekordní rok v hledání nájemného. Jak to tak vypadá, tak rok 2022 bude ve znamení značné hypoteční korekce. Slavit mohou ti, co vlastní v Praze byt, který pronajímají a mají na něm dlouhou fixaci u hypotéky.
Před dvěma lety se průměrná cena za metr čtvereční bytu v Praze v novostavbách pohybovala okolo 110 000 Kč, přičemž úrokové sazby na hypotékách se motaly někde okolo 2 %. A jelikož jsme se v období extrémně nízkých úrokových sazeb pohybovali několik let, tak to vypadalo, že sen o vlastním bydlení má vlastně každý na dosah, a že se vlastnictví bytu na hypotéku stává pomalu občanským právem, více než výsadou.
O dva roky později máme situaci diametrálně odlišnou. Můžete si gratulovat, pokud v Praze narazíte na byt v novostavbě, který je pod 130 tisíc Kč na metr čtvereční. A to budete nejspíš bydlet v pražské periférii. Úrokové sazby nám pomalu začínají atakovat 5 % a růst zdaleka ještě nekončí. Vzhledem k tomu, že banky sazby navyšují se zpožděním a k poslednímu navýšení 2T repo došlo teprve před pár dny, lze očekávat, že další nárůst bude následovat.
Co ovšem nelze očekávat je nárůst v počtu sjednaných hypoték. Ono, kdo kde má dnes reálně na to si vlastně vzít hypotéku s krásnými 5 % na 10 milionů? A i kdyby měl někdo chuť se do tohoto dobrodružství pouštět, tak ještě musí prokázat dostatek vlastních zdrojů a dostatek příjmů, aby mu po splátce hypotéky taky zbylo na nákup.
Takže optikou čísel, jaký sešup hypotečního trhu můžeme letos očekávat?
Trocha číselného kontextu
Dva roky zpátky jste si 60 m2 byt v Praze pořídili s cenovkou zhruba 5,2 mil. Kč, to znamenalo vytáhnout z vlastní kapsy zhruba 1,3 milionu Kč. Při 2 % sazbě jste spláceli 19 tisíc Kč měsíčně, přičemž za stejný byt jste na nájmu zaplatili okolo 16 tisíc Kč. Většina spekulantů si v takovou chvíli řekla, že se vlastně bydlení v nájmu nevyplatí, a že si raději pořídí vlastní bydlení, jelikož rozdíl splátka versus nájem není tak závratný a mnohdy byl nájem dokonce vyšší než samotná splátka úvěru. Kdo se byl schopen se sazbou dostat pod 2 %, tak mu splátka úvěru vycházela i o několik tisíc pod hladinou nájmu.
Přeskočíme o dva roky později, do současnosti. Stejný byt má dneska cenovku 6,2 mil. Kč a z vlastního na něj musíte vytáhnout už přes 1,5 milionu korun. Tím, že ale sazby poskočily někam k 5 %, tak o výhodnosti vlastního bydlení oproti nájmu nemůže být už v podstatě ani řeč. Zatímco nájmy v posledních dvou letech vzrostly v Praze pouze kosmeticky, tak nárůst v cenách bytů v novostavbách je raketový. Se sazbou 4,75 % už dnešního kupujícího stojí tento sen o vlastním bydlení zhruba 32,5 tisíce korun měsíčně. Nájemné se ovšem pohybuje někde okolo 22-25 tisíc Kč.
Výhodu mají ti, co o vlastním bydlení zatím pouze sní. Mohou být rádi, že se jejich sen zatím nestal noční můrou. V horší pozici jsou ti, které letos čeká refinancování ze sazeb 1,6 % na současných 5 %. To je mimochodem rozdíl, při zbývající jistině ke splacení, v měsíční splátce o zhruba 7 800 Kč.
A to už je řádný rozdíl. Vzhledem k tomu, že v posledních několika letech rostly nájmy v Praze výrazně pomaleji než ceny bytů a počet sjednaných hypoték, lze očekávat, že v letošním roce se trend otočí a budeme svědky nárůstu v cenách nájmu. Ono taky, co čekat jiného? Pokud jste si pořídili investiční byt na hypotéku a hypotéka vám po konci fixace takto výrazně vzroste, tak to někde prostě musíte dohnat.
Doufejme jen, že poradci, kteří sjednali rekordní počty hypotečních úvěrů v posledních dvou letech, rovněž pomohli svým až po krk zadluženým klientům spořit na horší časy.
