Zeptali jsme se odborníků, co si myslí o růstu cen nemovitostí a zda je podle nich takový nárůst v cenách nemovitostí udržitelný?
Za poslední rok vzrostly ceny rezidenčních nemovitostí v ČR o více než 10 %. Ceny bytů na sekundárním trhu rostou dokonce rychleji než ceny nových bytů. Průměrná nabídková cena bytu v Praze překonala v letošním roce hranici 120 tisíc Kč/m2. Co si myslíte o budoucnosti rezidenčního trhu a cenách nemovitostí v ČR? Jedná se o udržitelný trend? Očekáváte v blízké budoucnosti obrat v cenách rezidenčních nemovitostí? Pokud ano/ne, můžete zdůvodnit na základě čeho tak usuzujete?
Ondřej Marek, výkonný ředitel ve společnosti Stone & belter
Z mého pohledu není udržitelné takto rychlé tempo růstu cen, ale ceny budou dlouhodobě růst. Budoucnost rezidenčního trhu pro nejbližší roky určuje výrazný deficit dokončených nemovitostí, hlavně v Praze a Brně. Jsou samozřejmě jisté odlišnosti situace v Praze a zbytku republiky. Obrat vývoje průměrných cen neočekáváme, nicméně z mého pohledu se neadekvátně přiblížila průměrná cena za metr starších nemovitostí k cenám novostaveb.
Od nového roku čtu pravidelně názory, že velký objem hypoték stojí za růstem cen nemovitostí. Mám trochu jiný pohled. Když se podíváte na samotný počet hypoték v roce 2020 a 2019, tak je meziročně vyšší o 21 838 kusů, nicméně stále je počet hypotéky menší než v letech 2016 a 2017. Navýšení objemu hypoték je dáno růstem cen nemovitostí, který podpořila slabá nabídka nemovitostí (důvodem jsou hlavně zdlouhavé povolovací procesy), zrušení daně z nabytí nemovitosti a pak fenomén refinancování. ČNB otevřela pomyslnou Pandořinu skříňku v hypotékách a podpořila častější refinancování. Banky nerady uvádí významný podíl refinancování na celém hypotečním trhu. Pokud se na tento podíl podíváme, zjistíme, že nové hypotéky na koupi a výstavbu výrazně nepřibyly.
K tématu zdražování nemovitostí je potřeba uvést, že objem depozit v roce 2019 byl 2 725 mld. Kč a v roce už 3 056 mld. Kč. Nízké zhodnocení bankovních vkladů nutí občany hledat alternativy k bankovním vkladům, jedna z alternativ jsou právě nemovitosti.
Při současném zdražování nemovitostí samozřejmě záleží, zda kupujete nemovitost na vlastní bydlení, které vám do budoucna přinese zajištění na stáří a lze akceptovat vyšší tržní cenu, kdy za 10-15 let nebude zásadní, zda jste pořídili nemovitost např. o 200 000 Kč vyšší, než je odhadní cena. Jiná situace je, bavíme-li se bavíme o koupi nemovitosti na investici. V tomto případě je potřeba uvažovat více proměnných a faktorů. Ve vztahu k našim klientům prosazujeme vždy dlouhodobý, spíše konzervativní pohled na realitu na základě potřebného množství dat. Máme k dispozici naše specialisty z Realitní sekce, kteří jsou k dispozici našim poradcům a klientům.
Aktuální data stále ukazují, že i nadále působí silněji faktory tlačící poptávku po rezidenčních nemovitostech směrem nahoru (např. apetit po investičních nemovitostech, výhodné úrokové sazby, neexistence daně z nabytí nemovitosti, částečné rozvolnění limitů ČNB pro poskytování hypotečních úvěrů atd.) než faktory, které by zvyšovaly nabídku nemovitostí (legislativa umožňující pružněji zvyšovat objem výstavby pro případ zvýšené poptávky, dostatek pracovních sil ve stavebnictví). Samozřejmě mohou existovat výjimky a např. uvidíme, jaký vliv bude v blízké budoucnosti mít menší počet turistů ubytovaných v bytech v centru Prahy na cenu těchto nemovitostí. Prozatím v těchto lokalitách a těchto bytech klesaly hlavně ceny nájmu.
Hana Vaňousová, jednatelka ve společnosti FINANCE V+V s.r.o.
Mám tu možnost přemýšlet o dotazu ze dvou pólů, jeden za poradce v oblasti hypoték a druhý za spolumajitelku realitní kanceláře REALITY V+V s.r.o. Situace na trhu úvěrů i nemovitostí velmi ovlivnila nedostatečná výstavba rezidenčních nemovitostí (zdlouhavé získávání stavebního povolení) a k tomu se přidala hrozba COVID-19. Myslím si, že mnoho lidí uvažuje, jak si bezpečně zajistit budoucnost a to nejen pro sebe, ale i pro své potomky. A co je z jejich pohledu nejbezpečnější? No přeci nemovitost a nějakou měrou i komodity ve formě drahého kovu. Nemovitost jim nabízí zajímavý pravidelný příjem ve formě pronájmu nebo možnost vlastního bydlení a zlato to je „nesmrtelné“, dokáže udržet svoji kupní sílu.
Vypadá to, že přišla doba, kdy se navrací zvyky našich babiček a prababiček, které ctili přísloví „Opatrnosti nikdy nezbývá“ nebo „Můj dům, můj hrad“. Tvrdě dřeli a spořili, aby vybudovali vlastní bydlení a měli připravené zlaté dukátky do kolíbky pro svá vnoučátka.
Takovéto uvažování přispívá k tomu, že je realitní trh ve stavu, kdy vlastně nemá co nabídnout. Nemovitosti chybí, je jich enormní nedostatek a když se něco objeví, tak se okamžitě prodává. To všechno vede k situaci, že ceny ještě stále rostou. Lidé začínají panikařit, vytahují finanční zásoby a kupují v podstatě cokoliv s vidinou, že zhodnotí či zabezpečí své prostředky. Ten, kdo nemá dostatek vlastních zdrojů, řeší situaci hypotékou, při současné výši úrokových sazeb je pravděpodobné, že nájemník uhradí splátky a možná i trochu zbyde. Takže i bankovní svět si přichází na své, stále roste zájem o poskytnutí hypotéky. Z mého pohledu žijeme momentálně ve zvláštní době, která je svým způsobem nevyzpytatelná.
Jestli očekávám v blízké budoucnosti obrat v cenách rezidenčních nemovitostí? No v blízké době nejspíš ne, rozhodně ne u bytových jednotek, myslím, že ještě nějaký čas ceny porostou. Změnu očekávám v době „pocovidové“, kdy se začnou sčítat ztráty, firmy či podnikatelé by mohli začít uvažovat tak, že budou snižovat své náklady, aby přežily. Mohou například snížit počet zaměstnanců a u dalších využívat nadále home office. U těch, co současnou situaci zvládaly jen díky dotacím, může nastat ještě větší problém, zvláště, když budou patřit k těm, co musí dotace vrátit. Jestliže dojde k propouštění nebo k ukončování živností, pak nastane doba, kdy se lidé začnou zbavovat nemovitostí, které mají na hypotéku. Důvodem může být ztráta zaměstnání nebo neobsazenost pronajímané nemovitosti či neplatící nájemník, tady může být jedinou možností právě prodej nemovitosti. Pokud to bude častější situace, pak počet nemovitostí v nabídce poroste a to by mohl být důvod pro stagnaci prodejních cen, která však bude, dle mého názoru, krátkodobého rázu.
Tereza Pokorná, analytik Comsense analytics
V Comsense analytics sledujeme rezidenční trh každý měsíc v rámci pravidelné statistiky cen bytů jak na primárním, tak na sekundárním trhu. Nejen z této statistiky, ale i například ze statistiky Eurostatu je patrné, že ceny bytů v České republice rostou několik let v řadě o více než 10 % ročně. Nejsou to ovšem jen ceny bytů na primárním trhu, které výrazně rostou, ale týká se to v podstatě všechny typů nemovitostí včetně pozemků. Například ceny pozemků od roku 2010 vzrostly o 44 %, rodinné domy o 30 % a ceny bytů na sekundární trhu vzrostly za stejné období o neuvěřitelných 68 %.
Velmi specifickým trhem je Praha, kde ceny bytů v developerských projektech atakovaly v březnu 2021 průměrnou cenu za metr čtvereční hranici 124 tisíc Kč. Praha je město, kde se v absolutním vyjádření prodává metr čtvereční nejdráže z celé republiky, nicméně se nejedná o město, kde by ceny bytů rostly nejrychleji. Zde máme jiné premianty. Například Liberec, Brno, nebo třeba Zlín, kde ceny meziměsíčně rostou o několik procent.
Růst cen nemovitostí, nejen bytů, je z mého pohledu dán pomalou výstavbou, která je zapříčiněná v pomalém procesu povolování staveb. Jedná se o často diskutovaný problém, který bude podle mého nabírat na síle ještě před říjnovými volbami. Řešením by měl být nový stavební zákon, který by měl vstoupit v platnost a odlehčit a zrychlit celý proces povolování novostaveb. V rámci povolovacího procesu staveb nejsme totiž jen nejhorší v rámci evropského srovnání, ale i v rámci celosvětového srovnání patříme mezi nejhorší země světa.
Současný růst cen nemovitostí (o více než 10 % ročně) není z mého pohledu dlouhodobě udržitelný. Nicméně si nemyslím, že by v nejbližší době mělo dojít k razantnímu obratu v cenách nemovitostí. Úrokové sazby jsou stále velmi nízké, trh s hypotečními úvěry zažívá neuvěřitelný boom a poptávka je tažená nejen osobní potřebou, ale i poptávkou po investičních bytech. Rovněž i novému stavebnímu zákonu, pokud vejde v platnost, bude trvat měsíce, možná roky, než se v plné síle projeví na trhu. Díra, která na trhu vznikala několik posledních let, se nezalepí během jednoho nebo dvou let.
Z mého pohledu dojde k zastavení růstu cen nemovitostí v době, kdy se narazí na strop v podobě příjmů žadatelů. Tím, jak samozřejmě rostou ceny nemovitostí, roste i požadavek na vlastní zdroje a žadatel musí prokázat, že má dostatečné příjmy na to, aby hypoteční úvěr splácel. Ve chvíli, kdy Vás průměrně velký byt v Praze vyjde na 7 mil. Kč, to znamená, že musíte prokázat 1,4 mil. Kč ve vlastních zdrojích, to je zhruba ekvivalent čtyřiceti průměrných mezd (3,4 roku).
