Jaký je váš názor na nemovitostní trh? Které segmenty realit v ČR jsou dle vašeho názoru perspektivní z hlediska dalšího vývoje jejich cen a které naopak vidíte jako adepty na výrazný pokles na jejich hodnotě? Jak hodnotíte likviditu jednotlivých realitních segmentů a valuační benchmarky pro jednotlivé realitní segmenty?
Libor Vojta Ostatek - úvěrový a nemovitostní expert, Broker Trust
Pohledem rezidenčních nemovitostí si hodnotu drží stavební pozemky, zde nepředpokládáme pokles cen, spíše odhadujeme jejich stagnaci. Výrazně nezlevní ani energeticky kvalitně postavené byty a rodinné domy v energetické třídě A, případně B, s minimálními nároky na spotřebu energií. U nových bytů očekáváme silnou neochotu zlevňovat, developeři budou využívat akční nabídky (výbavy bytu primárně), případě budou byty přesouvat do nájemního sektoru.
Největší pokles očekáváme u nemovitostí s nízkou energetickou účinností a v hůře dostupných lokalitách, to se týká panelákových bytů, starších nemovitostí a některých rekreačních nemovitostí. Trh je v současné době prakticky zamrzlý, realizuje se minimum prodejů, doba inzerce nemovitostí se výrazně prodloužila. Důvodem je velká nejistota, zhoršená dostupnost financování, a především nevyřešená situace s cenami energií. Do konce roku zásadní změnu neočekáváme.
Ondřej Záruba - Comsense analytics
Situace na trhu s nemovitostmi se aktuálně velice liší v rámci jednotlivých segmentů. Dlouhodobě nejmenší část kupní ceny tvoří goodwill u nově postavených bytů. Realizační marže developerů nejsou tak velké. Když si koupíte nový byt v Praze, tak reálně do 20 % z ceny bez DPH bez finančních nákladů je nějaká hrubá marže developera. Po započtení všech finančních nákladů a daní je ta čistá marže pod 10 %. Tedy platíte velmi malý goodwill v kupní ceně.
Tedy v takové kupní ceně ani není příliš prostor pro nějaký pokles cen. A pokud developeři mají obavu, že se jim peníze nevrátí, tak jen odloží stavbu budov na později, protože hlavní náklady běží až se zahájením stavby. Horší je situace u rodinných domů a v menších městech. Výrazně hůře jsou na tom starší nemovitosti, a zejména pak starší rodinné domy. Velice špatná je situace u bytů v panelových domech, které podle mě čeká velmi cenová korekce. Rozhodně bych nikomu nedoporučoval nákup bytu v panelových domech. A to ani za cenu o 20-30 % nižší, než jaká byla před rokem či dvěma.
Z hlediska komerčních nemovitostí vidím obrovský problém u starších B, C a horších budovách administrativních i obchodních ploch. Retailové tržby klesají navzdory vysoké inflaci. Navíc se přesouvají z budov do online prostoru. Poptávka po kancelářských plochách výrazně klesla. Do toho se velice negativně projevuje do valuace komerčních nemovitostí nárůst úrokových sazeb na EUR i CZK, takže tržní hodnota těchto budov v drtivé většině případů letí velmi dolů. Financování akvizic těchto budov je násobně horší, než jaká byla situace před 2-3 lety. Likvidita trhu komerčních nemovitostí je mimořádně špatná. Za nějakých 15 let na trhu jsem nezažil takhle špatnou situaci v komerčních nemovitostech. Myslím si, že sázka na komerční nemovitosti v Česku udělaná v posledních letech, je jedna z nejhorších možných expozic, kterou v realitním segmentu aktuálně můžete mít. Zvláště pokud svou pozici pákujete. Tento segment dával smysl do roku 2019, kdy byl nejvyšší čas tento segment opustit. Od té doby jsou s retailovými a administrativními budovami v ČR jenom potíže.
Lukáš Frank, finanční poradce eDO finance
Ceny nemovitostí v ČR procházejí od počátku roku 2022 mírnou korekcí. Ta je způsobena především zásadním navýšením 2T REPO sazby z hodnoty 0,25% na 7%. Ceny budou pravděpodobně nadále pomalu klesat do doby, než ČNB začne svou měnovou politiku opět uvolňovat, což odhaduji na druhou polovinu roku 2023. Pokles cen na trhu s rezidenčními nemovitostmi je však v porovnání s propady na akciových trzích jen minimální. Investice do cihly je v ČR stále vnímána jako dobrý nástroj pro uchování hodnoty. Toto platí především u novostaveb.
Minimální náklady na údržbu spolu s nízkou energetickou náročností jsou bezesporu vyhledávanými vlastnostmi a díky nim se pokles cen nemovitostí dotýká novostaveb jen velmi nepatrně. Jinak už je tomu u starších nemovitostí a bytů v panelových domech. Nižší kvalita bydlení, vysoké provozní náklady spolu se stále narůstající nabídkou a slabou poptávkou jsou faktory, které ženou cenu těchto nemovitostí směrem dolů.
Aktuálně se na trhu s bydlením prodávají především kvalitní byty či domy, ve kterých chtějí lidé bydlet a dále pak všechny ostatní typy, kde však prodávající šel s cenou výrazněji dolů oproti trhu.
Mějme však na paměti, že faktory, které vyšponovaly ceny bytů, domů a pozemků do současných výšin, tu stále jsou a jejich vliv nikam jen tak nezmizí. Stále se málo staví a současná situace tomu nijak nepomáhá. Když k tomu přimícháme jedno z nejpomalejších stavebních řízení na světě, máme zde koktejl, který nejspíše v následujících 2-3 letech spustí celý proces znovu.
Alan Ibrahim – Obchodní manažer SAB servis pro investiční oblast
Nemovitostní trh reaguje na ekonomický cyklus vždy s velkým zpožděním. Proto aktuálně nemovitostní fondy vykazují rekordní výnosy. Toto období je však u konce a realitní fondy se mohou stát pro klienty pastí. Kvůli nízké volatilitě mají realitní fondy nízkou rizikovost (obvykle SRRI 2) a jsou nabízeny jako bezpečná investice. Nicméně nakupovat podílové listy nemovitostních fondů s sebou nese vysoké riziko přeceňování nemovitostí v portfoliu směrem dolu, stejně jako riziko vypovídání nájemních smluv nájemci v případě hlubší hospodářské recese.
Zajímavé bude sledovat rozdíly ve vývoji mezi rezidenčním segmentem, komerčními nemovitostmi a třeba zemědělskou půdou. Navíc se fondy mohou při případných masivních odkupech dostat do krize likvidity. Každý fond má jinou orientaci, používá jinou páku (LTV) a drží různě velké množství hotovosti. Všechny tyto faktory budou mít v příštím roce výrazný vliv na výkonnost fondů a my očekáváme, že dojde k oddělování zrna od plev.
