V uplynulém roce 2020 prodali developeři na trhu rezidenčního bydlení na pražském trhu celkem 4 723 bytů. To je v podstatě nejméně od roku 2011. Hypoteční trh s nově poskytnutými úvěry nicméně trhá rekordy, takže vyvstává otázka: “Kam ty peníze tečou”?
Odpovědí je, že tečou z velké části na sekundární trh s byty. Tomu všeobecně odpovídá i trend, o kterém jsme psali ZDE. Podle analýzy realitního trhu rostou ceny bytů na sekundárním trhu rychleji než v novostavbách, čemuž mimo jiné pomáhá právě to, že se část poptávky přesunula z předraženého trhu novostaveb na sekundární trh. Což žene samozřejmě ceny bytů i zde vzhůru.
I přesto, že se dle dlouhodobých statistik prodalo v roce 2020 nejméně bytů v pražských novostavbách, prosinec 2020 se vymyká velkým množstvím prodaných bytů. Dokonce se v prosinci 2020 prodalo nejvíce bytů od prosince 2018. Březen a duben 2020 byl, jak je na grafu patrné, poznamenaný přicházející pandemií, prvním lockdownem ekonomiky a omezením pohybu osob.
Pro srovnání se v roce 2019 prodalo celkem 4 792 bytů, zatímco v roce 2020 to bylo 4 723 bytů. Tedy jen o 69 bytů méně než v předchozím roce. Nejvíce bytových jednotek se v uplynulých deseti letech prodalo v roce 2016, kdy vrcholil boom hypotečního trhu s rekordně nízkými sazbami, kdy se prodalo na pražském trhu s novostavbami celkem 6 200 bytů.
Pražský trh se nicméně potýká s mnohem důležitějším problémem, než je pokles v prodejích bytů. A tím je malá zásoba bytů k prodeji. I proto ceny bytů nezadržitelně rostou. Nutno podotknout, že to není tím, že by developeři zadržovali nabídku nových bytů. Jen v letošním roce se na trh dostalo 4 700 nových bytů, a to buď v nových projektech nebo v pokračujících etapách již existujících projektů. To znamená, že developeři na trh dodali skoro stejný počet nových bytů, jako jich prodali.
V současné době zbývá ve 194 developerských projektech po Praze celkem 3 120 bytů. Průměrné tempo prodeje bytů v Praze v novostavbách je zhruba 385 prodaných bytů měsíčně. To znamená, jednoduchou matematikou, že pokud by dnes developeři na trh přestali dodávat nové byty, zbývá Praze zásoba bytů zhruba na 8 měsíců.
Z těchto 3 120 volných bytů je v současné době dokončených a zkolaudovaných pouze 7,92 %. To znamená, že pokud byste se rozhodli pro koupi bytu v novostavbě teď, máte na výběr ze zhruba celkového počtu 247 bytů, jejichž průměrná nabídková cena je 124 531 Kč/m2, což je o zhruba 8 % vyšší než průměrná cena.
V opačném případě si musíte počkat na projekty ve výstavbě, které tvoří 92,08 %. A ani tady to s tou dostupností bydlení není lepší. Z těchto bytů ve výstavbě bude pouze 36 % dokončeno v průběhu letošního roku, zbylých 64 % bude dokončeno a zkolaudováno v průběhu let 2022 nebo 2023.
Nejvíce bytů pustili developeři na trh v březnu, celkem 1 157 nových bytů. Následuje výrazný nárůst bytů v květnu a červnu a v závěru roku v říjnu. Celkem se pražský trh s developerskými projekty rozrostl o 80 nových projektů nebo navazujících etap projektů.
Nevíce bytů v loňském roce prodala developerská společnost Central Group, která, z celkové počtu prodaných bytů, prodala 13,19 %. Na druhém místě se umístila společnost FINEP s 9,97 % podílem na celkovém počtu prodaných bytů a na třetí místě společnosti YIT Stavo s 6,42 % podílem. V TOP desítce developerů byste ale našli i společnosti Sekyra Group, Horizon Holding, Vivus, Skanska, Metrostav, PSN nebo společnost Trigema. Těchto deset developerských společností se na celkovém počtu prodaných bytů podílí z více než 61 %. To znamená, že ze 120 developerských společností, které působí na území Prahy, pro sebe TOP 10 developerů ukrojí více než 60 % trhu.
To zásoba volných bytů k prodeji je již více roztroušená mezi developery. Nejvíce volných bytů k prodeji byste na druhou stranu mohli hledat u společnosti PSN, která má v současné době v nabídce z celkového počtu volných bytů, celkem 6,09 %. Následuje společnost Sekyra Group, kterému se letos podařilo spustit projekty Smíchov City a Rohan City, tento developer má v zásobě celkem 5,9 % z celkové zásoby volných bytů. Na třetím místě je největší pražský developer, společnost Central Group.
A jak zahýbal rok 2020 s cenami bytů na pražském developerském trhu? Zatímco jste si mohli v Praze v prosinci 2018 koupit bytovou jednotku v průměru za 103 300 Kč/m2, v prosinci 2019 to bylo již o 4,94 % více, metr čtvereční se na konci roku 2019 prodával za 108 400 Kč/m2. V prosinci 2020 jste si do peněženky museli sáhnout ještě hlouběji, jelikož se metr čtvereční bytu v průměru v Praze v novostavbě přehoupl přes hranici 115 tisíc Kč/m2.
