Rozhovor s Tomášem Vavříkem o jeho smýšlení o architektuře, veřejném prostoru, stavebnictví a českém developrském prostředí:
Začneme trochu netradičně. Jste významný brněnský developer. Podílíte se na trendech toho, jak lidé bydlí. Jak vypadá vaše vlastní bydlení? Jaká architektura vyhovuje vašim osobním potřebám?
Jsem rád, že se ptáte. Právě při projektování vlastního domu jsem si totiž naplno uvědomil, jak důležitá je architektura pro kvalitu života. A, jak jsem začal u vlastního domu, pokračuji i dnes. Snažím se skrze DOMOPLAN vytvářet nadčasovou a čistou architekturu, která působí vznešeně, ale zároveň poskytuje příjemné prostředí pro život a čerpá z těch nejlepších tradic české architektonické školy.
A jaké konkrétní prvky má architektura, která vyhovuje vašim potřebám?
Na prvním místě vidím potřebu funkčnosti, kterou by každá stavba měla mít. Vedle toho je pak estetický dojem budovy, který by měl přetrvat na další generace.
Jaký je váš vztah k Brnu a kam se Brno po urbanistické stránce vyvíjí? Jakým způsobem k vývoji města přispívají developeři?
V Brně dlouhodobě žiji a nemůžu si toto město vynachválit. Nabízí totiž všechno, co člověk k životu potřebuje, zároveň má ale obrovský potenciál, který začíná v posledních letech naplno využívat. Ve městě začínají vznikat architektonicky nesmírně zajímavé projekty, což se v minulosti příliš často nedělo. Přispívají k tomu požadavky radnice i široké veřejnosti, která chce, aby nové projekty splňovaly jasné standardy. Podle toho také vypadají výsledné projekty a po urbanistické stránce se tak Brno rozvíjí správným směrem.
PhDr. Tomáš Vavřík, doktor andragogiky, začínal s podnikáním v cestovním ruchu. V roce 2010 založil developerskou společnost DOMOPLAN a věnuje se rozvoji residenčních projektů v Brně a okolí. V roce 2016 založil stejnojmený investiční fond kvalifikovaných investorů. Spolupracuje s architektonickými studii RAW, Collab Studio nebo Kuba & Pilař.
Které projekty se vám v Brně líbí?
Bude to znít trochu alibisticky, ale jsou to určitě naše projekty, které v Brně už stojí nebo aktuálně vznikají. To, co obdivuji a vnímám jako inspirativní, jsou projekty, které přijíždí do Brna navštívit turisté a milovníci architektury z celého světa. Je to například vila Tugendhat a další tradiční stavby, které se mohou pyšnit právě přetrvávající estetickou hodnotou.
A co developeři, kteří staví retailové krabice? Není škoda, že se dnes příliš nestaví kvalitní retailová architektura? Co tomu brání?
Nebrání tomu nic. Je to podle mě spíše věc priorit, kdy na jedné straně stojí maximální zisk a na druhé rovnováha mezi kvalitní architekturou a přiměřeným ziskem z projektu. Pokud developer tlačí architekty a realizační firmy na co nejnižší náklady, nemůže kupující očekávat, že vznikne architektonicky kvalitní stavba, která v čase bude na hodnotě ještě více získávat. Pro mě je prostě od počátku klíčové to, co přináším pro další generace, tak abychom na naše projekty mohli být hrdí. I proto pracujeme pouze se špičkovými architekty a designéry.
Takže DOMOPLAN neplánuje stavět krabice?
DOMOPLAN staví originální architekturu s respektem vůči geniu loci konkrétního místa, kde projekty vznikají.
Jak vybíráte lokality pro váš development?
Na lokalitu se díváme komplexně. Našim cílem je vytvořit stavbu, která do daného místa zapadne, bude architektonicky zajímavá, nadčasová, a současně přinese budoucím obyvatelům příjemný život. Proto se snažíme vybírat místa s velkým množstvím zelených ploch, dostatkem kvalitních služeb i dobrou dopravní dostupností. Jednoduše místa, kde to žije, ale kde se bude zároveň dobře žít. Do nich pak přinášíme inspirativní architektonická řešení jedinečného charakteru, která respektují své okolí a posouvají tak celou lokalitu kupředu.
Na který z vašich projektů jste nejvíce hrdý a proč?
Je opravdu těžké vybrat jen jeden. Vila Božetěchova byla naše prvotina. Při stavbě rezidence Kopečná jsme položili základ hodnot, na kterých DOMOPLAN staví dodnes. A horské apartmány Filipovice byly první stavbou mimo Brno, která navíc získala velmi pozitivní přijetí. Kdybych měl ale vybrat jen jeden projekt, byl by to pravděpodobně bytový dům Domino. Spoustu lidí mi totiž říkalo, že v lokalitě brněnských Zábrdovic si takto propracovaný projekt nenajde své zákazníky. Opak je pravdou. Skvělý architektonický návrh oceněný i v prestižní soutěži na evropské úrovni dokázal totiž svému okolí vdechnout kompletně nový život a nastartovat jeho další rozvoj.
Co pro vás znamená kvalitní a promyšlená architektura u rezidenční výstavby?
Až příliš často se stává, že nové projekty se zabývají jen samy sebou a vůbec nerespektují ráz a charakter svého okolí. Výsledkem nezřídka bývají moderní, ale zároveň izolovaná a pro bydlení zcela nevhodná sídla. Takhle by ale nové projekty neměly být koncipovány. V dnešní době se přece dají stavět unikátní architektonická díla s respektem k okolnímu prostředí, která jsou propojena se světem venku, ve kterých se lidem dobře bydlí a která nabízejí svým rezidentům co nejvíce možností, jak trávit čas v komunitě. Prostoru ve městech totiž není mnoho, a právě proto by měl být využitý co nejlépe.
Co vás jako developera nejvíce brzdí při rozvoji nových projektů?
Ve většině případů je to složitá a zdlouhavá byrokracie. Povolovací procesy jsou v naší republice opravdu zdlouhavé a složité. Každý projekt je nutné plánovat několik let dopředu. Proto se soustředíme většinou na projekty, které již mají vyřízené územní rozhodnutí, nebo někdy i stavební povolení. Bohužel většinou se nevyhneme povolovacímu procesu změny stavby před dokončením, kde sebemenší drobná odchylka kolikrát vede k požadavku na nové vydání územního rozhodnutí, a to je opět ta byrokracie.
Jaký je váš názor na nový stavební zákon? Máte k němu nějaké výtky?
Každá myšlenka nového stavebního zákona byla z prvopočátku dobrá. Bohužel množství připomínek všech subjektů, které do toho vnáší své pohledy z toho nakonec vytvoří paskvil. Idea superstavebního úřadu je podle mě nesmyslná. Vždy potřebujete konkrétní osobu na místě, která rozumí dané lokalitě, zná její charakteristiku, specifika a podle toho po vás může požadovat doklady. Obávám se, že nově bude docházet k ještě většímu prodlužování lhůt a jediný argument úřadu bude, že dokumentace nesplňuje vyhlášku o dokumentaci stavby. Takže budete pořád dokola podávat na stavební úřad dokumentaci v domnění, že je již úplná a nebudete to mít ani s kým prokonzultovat. Jediné, co bude na novém stavebním zákonu opravdu pozitivní, je digitalizace. Podávání dokumentace v elektronické podobě je posun, kterému tleskáme nejen my developeři, ale věřím, že i samotní úředníci.
Jaké jsou dnes kvalitativní standardy nového bydlení? Za co jsou lidé ochotni platit? A kde kvalitu naopak neocení?
Jak jsem řekl, kvalita návrhu i použitých materiálů je pro nás klíčová. To se promítá i na ceně našich projektů. Lidé tento přístup oceňují, soudě podle statistik prodaných bytových jednotek v našich nejnovějších projektech. Kupující dnes nehledají low-cost bydlení, které jim za pár let spadne na hlavu. Chtějí, aby měly nové projekty nápad, aby to byly skutečně kvalitní místa k životu, ve kterých je radost trávit každou vteřinu. Míst s dobrou dopravní dostupností, supermarketem na rohu ulice a hospodou s točeným pivem vedle domu je dnes milion. Lidé ale chtějí víc, chtějí se cítit jedinečně. My jim to chceme dopřát.
Co rekreační nemovitosti? Stavěl jste horské apartmány v Jeseníkách. Jak ovlivňuje současná situace okolo covidu tento typ nemovitostí?
Zájem o tento typ nemovitostí registrujeme dlouhodobě. Když jsme postavili naše první horské apartmány ve Filipovicích, o zákazníky jsme neměli nouzi. Tento koncept v zahraničí již funguje poměrně dlouho, k nám ale teprve přichází. Potenciál má ale obrovský. S tím, jak se čím dál víc lidí stěhuje do měst a jejich plocha se tak rozrůstá, lidé touží vyjet z měst a trávit volné chvíle v klidu uprostřed přírody. V době covidu ještě víc než kdy jindy. Přestože pandemie cestování příliš nepomohla, do budoucna věřím, že potenciál horských apartmánů výrazně poroste.
Před časem jste zahájil prodej akcií vašeho developerského SICAV fondu, teď jste s tímto developerským fondem vyrazil i na dluhopisový trh. Kdo jsou vaši investoři a proč si myslíte, že by měli investovat zrovna s vámi? Není na trhu podobných příležitostí příliš velká konkurence?
Různých developerských fondů a dluhopisových emitentů je samozřejmě obrovské množství. Na druhou stranu je otázka, kolik z nich dokáže investorům nabídnout dostatek projektů s potřebnými veřejnoprávními povoleními, kolik jich prokázalo před akvizicí kapitálu doložit odbornou kompetenci a zkušenost postavenou na historii a kolik finančních prostředků majitelé těchto firem do projektů investovali. Já si myslím, že když aplikujete tento filtr na investiční příležitosti, tak zjistíte, že vám těch investičních příležitostí zbude jen velmi malá část. Já věřím, že fakt, že já sám jsem do našeho podnikání investoval stovky milionů korun a že v tomto oboru aktivně působíme již 12 let, z nás dělá partnera, o kterém stojí uvažovat. Další věc je, že kvalita našich kovenantů například v emisních podmínkách výrazně převyšuje standard trhu. Tím neříkám, že děláme všechno nejlépe. Určitě jsou tady úspěšnější, větší a mezinárodně etablovanější firmy v našem oboru. Ale investiční rozhodování je o posuzování nejen rizika, ale i výnosu, který investice nabízí. My v DOMOPLAN jsme přesvědčeni, že právě poměr výnosu a rizika je u nás zajímavý.
Děkuji za rozhovor
Bylo mi potěšením
