V minulém díle našeho miniseriálu o tom, co ovlivňuje cenu bytů, jsem psal hlavně o tom, jak paneláky zabírají obrovskou část ploch určených územním plánem pro bydlení. Ekonomickou úvahou jsme došli k tomu, že hodnota stavebních pozemků pod paneláky je vlastně velice nízká. Ukázali jsme si příklad centra Prahy 4, kde při zachování rozsahu výstavby by cena pozemků pod panelovými domy odpovídala řádově 5900 CZK za m2, což je extrémně málo. Toto číslo se dá zvýšit politickým rozhodnutím úředníků, že dovolíte na místě dnešních paneláků vznik hustší zástavby proti té stávající. Ale pořád dojdete k velmi nízké hodnotě.
Samozřejmě k této ceně musíte přičíst nějakou čistou současnou hodnotu výnosů z nájmu, které budete realizovat po dobu zbývající životnosti stavby. Když bychom brali, že životnost budovy je ještě 15 let a brali nájemní hodnotu 225 CZK za m2, tak jsme někde na čisté současné hodnotě nájmu (6 % diskont) okolo 27 796 CZK za m2. Tedy hodnota bytu u logické úvahy je nějakých 5 900+27 796 = 33 696 CZK za m2. V tuto chvíli vám byt za tuto cenu nikdo neprodá ani omylem, ale ještě takových 10-15 let zpět by to byla pro majitele těchto bytů skvělá nabídka.
Hodnota stavby, která je 50 let a více stará, velmi závisí na tom, jak dokáže nadále plnit svůj účel. Což zase vychází z kvality architektury a kvality provedení té stavby. Známe spoustu architektonicky kvalitních staveb, které po této době již svůj účel kvalitně neplní. U komerčních prostor se to děje naprosto běžně. Dokonce i u kancelářských budov. Měl jsem tu možnost nějaký čas si pronajímat kanceláře v Tančícím domě a mohu zcela zodpovědně říct, že budova je to sice krásná, ale z hlediska praktického využití tohoto prostoru nájemníky, to není žádný zázrak a průměrná nová kancelářská budova tento architektonický skvost strčí do kapsy. Ale u bytových domů z řad panelových domů děláme, že toto nevidíme.
V ČR existuje přibližně 1,1 milionu bytů v panelových domech. Tyto byty byly postaveny v rámci velkého procesu urbanizace s cílem postavit je rychle a levně. Konstrukčně vychází z technologií, které byly známé již někdy ve 20. a 30. letech minulého století. Problémy těchto budov jsou všeobecně známé – zejména nedostatečné zateplení a hluk. A také nekvalita původně použitých materiálů. Nehledě na to, že už samotné stáří těchto budov ukazuje, že lidé tehdy žili jinak a měli jiné potřeby a nároky na bydlení. Panelová sídliště jsou dnes něco, co činí naše města zásadně nevzhlednými. V chudších regionech, kde není kupní síla dostatečně silná, se to ještě dá pochopit. Ale my tuto stavební hmotu nedokážeme dostat ani z poměrně lukrativních adres. Ironií osudu je, že právě vedle jednoho z nejdražších a nejluxusnějších projektů na bydlení – V Tower, se nachází přesně takové budovy.
Jak je to možné? Je to kombinace více faktorů.
- Vlastnictví panelových domů
Mnoho drobných vlastníků není schopno se dohodnout prakticky na ničem. A už vůbec ne na tom, že by bylo vhodné byty prodat nějakému velkému hráči, který by budovu po čase zboural a nahradil budovou novou. A v drtivé většině případů dávno minula vhodná doba pro toto rozhodnutí.
Každý z vlastníků vidí jen své vlastní zájmy. Zároveň vidí i to, že ostatní SVJ v panelových domech také nic nedělají. Nikdo nechce být ten první „blbec“, který pojmenuje svou ekonomickou situaci tak, jak je.
- Banky
Banky jsou věřiteli mnoha úvěrů, kde je jako zástava figurují byty v panelových domech. Ani ony úplně netouží po tom pojmenovat situaci jako dlouhodobě neudržitelnou. V takovém případě by musely požadovat po svých dlužnících takovou dobu splatnosti úvěrů, která odpovídá skutečné době udržitelnosti funkčního stavu panelových domů.
- Tržní ceny nemovitostí v posledních letech na sekundárním trhu
To, že se tržní ceny panelových domů dostaly v některých lokalitách až ke 100 tisícům CZK za m2, není přirozeným projevem trhu. To je přirozeným projevem obrovského intervencionismu do tržního prostředí.
A – cena peněz
Řadu let zde byla zcela minimální cena peněz v české ekonomice, což vedlo k tomu, že úvěry na bydlení byly téměř zadarmo. To představovalo obrovský impuls pro poptávku na koupi bytů, která se přelila z primárního trhu i na trh sekundární vč. té nekvalitní části sekundárního trhu, jako jsou byty v panelových domech.
B – Nedostatečná výstavba v lokalitách, o které je zájem
Ale uměle vytvořená řadou byrokratických překážek, jako je délka povolovacího řízení.
Když se tyto dva faktory potkaly, tak cena bytů v panelových domech vyrostla zcela astronomicky. A to takovým způsobem, že cena bytu v panelovém domě v roce 2021 přesahovala cenu bytu v luxusní novostavbě nejlukrativnější čtvrti v Praze v roce 2013 (Karlín – River Diamond).
Z toho plyne to, že mnoho lidí nabylo dojmu, že v těchto bytech mají obrovské bohatství. Koupili si 60m2 byt v panelovém domě v roce 2010 za 25 tisíc CZK m2 v Praze za nějakých 1,5 milionu korun. Půjčili si na to 1,275 milionu korun s úrokem okolo 3 % na 20 let. Po 13 letech dluží řádově 533 tisíc CZK. Ale často žijí v představě, že hodnota tohoto bytu je okolo 100 tisíc CZK za m2. To znamená, že cení si ho na 6 milionů. Tedy v jejich uvažování udělali ze svých 225 tisíc CZK investovaných do nákupu bytu po 13 letech zhruba 5,467 milionu. Tedy zhodnotili svou investici na 24,3násobek. To odpovídá ročnímu IRR z investování po započtení splátek úvěru ve výši 18,6 %! A to jste 13 let v tom bytě ještě bydleli. Kdybyste vybírali místo toho nájem, tak dosáhnete ještě vyššího zhodnocení.
Takže máme jasno. Nikoliv výroba a distribuce ilegálních narkotik, ale investice do českých paneláků! To je ta aktivita, při které se dosahuje nejvyššího zhodnocení. Ale co je na tom nejlepší, je to přesně to, co může udělat více než 1 milionu Čechů, protože je to tak jednoduché a snadné. Nebo že by tam byl někde háček? Samozřejmě, že je v tom háček. A ne jeden, ale potopená pod hladinou je tam hned celá dlouhá 100metrová rybářská šňůra plná háčků.
V případě majitelů bytů v panelových domech existuje něco jako kolektivní nevědomost. Pokud dostatečné množství lidí něčemu věří a vzájemně se v tom utvrzují, tak se to v jejich vnímání světa stává pravdou. Oni věří tomu, že tržní hodnota jejich bytů je řádově nižší desítky procent pod tržní cenovou bytových novostaveb. Vůbec jim nedochází, že realizační náklady na novostavbu bez ceny stavebního pozemku a finančních nákladů jsou dnes řádově 100 tisíc CZK za m2, zatímco stavbu panelového domu by dnes nikdo z mnoha důvodů ani nepovolil. Jediné, co mají obě dvě nemovitosti společné, je pozemek pod stavbou. A cena pozemku tvoří v případě bytového domu na území ČR jen relativně malou část hodnoty. V Praze to může být maximálně 20-25 % na těch nejlukrativnějších adresách. V krajském městě to bude už spíše tak 5 % a někde v okresním městě v Ústeckém kraji (jsem rodák z Chomutova btw) to už bude velmi silně konvergovat k nule.
Je tedy evidentní, že český realitní trh má obrovský problém s nedostatkem KVALITNÍHO bydlení. Jenomže řešení této situace není jednoduché. V Praze je velká kupní síla daná tím, že v tomto městě lidé vydělávají peníze. Nových bytů je však akutní nedostatek. Pokud nechcete bydlet v paneláku, tak musíte platit výrazně více za nákup bytu či nájem, nebo dojíždět z levnější lokality a strávit více času cestováním. Obrovské množství lukrativních ploch pro bydlení v Praze ale zabírá plocha nekvalitního bydlení, která se ale nemá k tomu přenechat své stavební pozemky nové výstavbě.
A důvod je na straně vlastníků těchto panelových domů, kteří žijí v představě, že v nich mají naakumulované bohatství. A jsou to právě tato sídliště, která devalvují hodnotu nemovitého majetku ostatních obyvatel Prahy. Náš problém jsou lidé, kteří mají pocit, že svou chytrostí extrémně rozmnožili svůj majetek. Že sedí na mnohonásobku své investice. Čekají na kupce, který jim tuto cenu zaplatí a oni konečně budou bohatí. V ideální situaci pak rovnou půjdou a za tyto prostředky si koupí byt v nedaleko dokončené novostavbě.
Stejně jako auta nejezdí na vzduch, tak ani v realitách nefunguje perpetum mobile. Kdyby byt v paneláku měl stát 100 tisíc CZK za m2, tak by cena bytu v novostavbě musela být někde 300-400 tisíc CZK za m2, protože pak by možná bylo možné zaplatit majiteli bytu v panelovém domě cenu, kterou by si za něj představoval, a chovat se u toho tržně.
Někteří lidé říkají, že je potřeba změnit územní plány tak, aby vzniklo více ploch pro bydlení. Tím by vzniklo více stavebních pozemků pro byty a nabídka bytů by se zvětšila…Já říkám, že by to jenom zasyčelo. Poptávka po kvalitním bydlení je tak velká a neuspokojená, že by to v případě Prahy vedlo možná jen ke zpomalení růstu cen či případně stagnaci cen, kterou jsme zaznamenali po prudkém růstu úrokových sazeb. Ale rozhodně by to nevedlo k nějakému většímu poklesu cen bytů. Když zrychlíme stavební procesy, tak to taky pomůže. Ale zase to maximálně zpomalí tempo růstu ceny bytů. Můžeme zlevnit novou výstavbu? Všichni se o to snaží, ale na konci dne zákazník chce nějakou kvalitu, kterou je třeba mu za jeho peníze doručit. To je dané trhem.
Ale především si musíme uvědomit, že není možné budovat města pouze z ploch pro bydlení. Lidé potřebují někde pracovat a tvořit ekonomické hodnoty a také uspokojovat své potřeby pro volný čas, vzdělání, přístup ke zdravotní péči či zajištění základní infrastruktury. Když změníme nějakou plochu na plochu určenou bydlení, ztrácíme jiné využití této plochy. Je jasné, že uprostřed Prahy nikdo nebude pěstovat brambory nebo nikdo tam nečeká les. Taky už nedává příliš smysl, aby uprostřed Prahy byla velká strojírenská továrna. Ale pořád potřebujete vytvořit plochy, kde lidé budou pracovat. A pracovat ve standardu odpovídající době, ve které žijeme. Kancelářské budovy? Fajn. A koho do těch kanceláří dáme? Pro koho tito lidé budou pracovat? Pro velké nadnárodní firmy? Fajn, co zde pro ně budou dělat? Mají pro to odpovídající odbornou kvalifikaci sestávající se ze vzdělání a zkušeností? Nejsem si jist drazí čtenáři, že to tak je, v masové míře.
A jsme zase zpátky u toho, co tvoří hodnotu lokalit. Je to především to
- Jak se v lokalitě peníze vydělávají dlouhodobě
- Jak se v lokalitě peníze daní
- Jak se v lokalitě peníze dají smysluplně utratit
- Jak je v lokalitě bezpečno
- Jakou nabízí lokalita perspektivu v oblasti vzdělání a občanské infrastruktury
- Kvalita dopravní, energetické a komunikační infrastruktury
- Možnosti trávení volného času
To jsou hlavní faktory. A proto územní plán musí zohledňovat i tyto aspekty a nemůže být tvořen dominantně jen bytovými plochami.
Město, občané i stát nemají prakticky žádnou páku na to, aby přiměli obyvatelé panelových domů jejich byty prodat za cenu, která by ještě byla akceptovatelná pro budoucí výstavbu. A tak ještě dlouho budou lukrativní stavební pozemky blokovat tyto nekvalitní stavby. A bude se tak dít do doby, než v těchto budovách budou majoritně nastěhovaní ti nejproblematičtější nájemníci. Pak se na to začne nahlížet jako na problém a vyvine se společenský tlak na to, aby se s těmito budovami něco stalo.
Jako první zavětří průšvih banky, které odmítnou tyto budovy nadále financovat. To bude znamenat, že dlužníci budou muset své dluhy zaplatit v krátkém čase. Dá se očekávat i nějaká snaha o konsolidaci vlastnictví těchto jednotek, až nastane skutečná krize těchto budov.
Vlastníci bytů v budovách budu dohnáni ekonomickou realitou. Zjistí, že jim z nájemních výnosů zbývá čím dál méně čistého zisku, protože
- Budou nuceni investovat do budovy s čím dál nižší ekonomickou efektivitou
- Budou mít velmi omezené možnosti využití finanční páky v podobě úvěrů
- Budou mít výrazně vyšší provozní náklady než ostatní bytové domy
- Bude se zhoršovat platební morálka nájemníků
- Nájmy v těchto budovách porostou pomaleji než novostavbách
- Bude se výrazně zhoršovat amortizace bytů, zejména pak u společných prostor
To vše bude vytvářet výrazný ekonomický tlak na to, aby se majitelé bytů v panelových domech na dobrých adresách postupně do konsolidovali do větších celků a činili posléze racionální ekonomická rozhodnutí.
Ovšem bude se tak dít za cenu toho, že mnoho drobných retailových vlastníků bytů ztratí v jejich hlavě vysněnou hodnotu majetku, kterou ve svých bytech vidí.
Až se tak stane, tak to na cenu nemovitostí v Praze, bude mít jedině pozitivní efekt. Protože tím vznikne dostatek prostoru pro kvalitní novou výstavbu. A kvalitní nová výstavba v sousedství zvedá hodnotu stávajících staveb. Stejně tak jako stávající nová výstavba zvedla hodnotu těm panelákům. A nebude nutné územním plánem měnit území tak dramaticky.
Než se tak stane, tak uplyne ještě mnoho vody v řece Vltavě. Do té doby bude stále akutní nedostatek bytů v novostavbách – zejména tedy v Praze, protože je velmi limitované množství stavebních pozemků.
Z hlediska vývoje cen nových bytů si položme otázku, jestli je racionální, aby někdo stavěl byty za náklad cca 100 tisíc CZK za m2 a snažil se je prodávat za cenu, která mu nepřináší žádnou odměnu v podobě zisku za to, že tímto způsobem investoval?
Ano, může do toho opět vstoupit stát. Tak, jak do toho vstoupil i s výstavbou paneláků. Má tento stát ovšem peníze na to, aby do něčeho takového investoval? Aby obnovil bytový fond čítající 1 milion bytů? Počítejte se mnou.
1 byt 60 m2 = developer náklad 6 milionů
1000 bytů = 6 miliard CZK
10 000 bytů = 60 miliard CZK
100 000 bytů = 600 miliard CZK
1 000 000 bytů = 6000 miliard CZK
I kdyby stát nebo město umělo stavět třeba o 20-25 % levněji nebo se zákazníci tohoto bydlení spokojili s o 20-25 % nižší kvalitou, než je běžná, tak v lepším případě dosáhne úspory při realizaci stát 40 %. Pořád se bavíme o tom, že obnovit 10 tisíc bytů by stálo 36 miliard CZK. A tyto peníze nikdo nemá. A stát potřebuje ufinancovat investice do infrastruktury, což je jeho povinností vybudovat. Město Praha potřebuje dostavět metro, silniční okruh, zajistit energetickou infrastrukturu, odpadové hospodářství, školy, školky, kulturu, sportoviště a hromadu dalších věcí, co lidé potřebují k životu. A ne stavět byty s nájemním výnosem v lepším případě 5 % proti vynaloženým investicím. Každý politik, který něco takového nahlas vysloví, jen sám sebe usvědčuje z totální ekonomické nekompetence.
Existuje zde mýtus o chamtivých developerech, který je potřeba vyvrátit. Developeři jsou podnikatelé podnikající za účelem zisku. Standardně požadují nějaké zhodnocení svých investic na hladině rizika, které podstupují. A v čase, po který musí investovat. Developeři se snaží dosahovat ziskovosti na úrovni své vynaložené ekvity někde v pásmu 11-16 % IRR, což je zcela adekvátní vzhledem k tomu, jaké riziko podstupují. To odpovídá tomu, že na tom, co nám developeři prodávají, mají obvykle marži ve výši 10-20 % ceny. Chceme snad pro výrobcích aut, aby pracovali s nulovým ziskem? BMW má provozní zisk ve výši 15 % tržeb a nikde jsem neviděl výkřiky, že auta jsou moc drahá a že by je měl začít vyrábět stát.
Není v tuto chvíli důvod pro to, aby ceny nových bytů v Praze byly nižší. Nákladová cena bytu je příliš vysoká na to, aby zde byl nějaký prostor pro snížení cen u nových projektů. Nákladová cena je tvořena cenou stavebních materiálů, cenou lidské práce, energetickými náklady a finančními náklady. Developeři nejsou podnikatelé podnikající za účelem ztráty. Než, aby realizovali ztrátu, nebudou raději stavět vůbec.
