Ceny bytů v panelových domech překonaly v březnu hranici 87 tisíc korun za metr čtvereční. To znamená, že průměrně velký byt stojí v paneláku dnes to, co před dvěma roky stál byt na okraji Prahy v nové novostavbě. Říkáte si, že doba pokročila a ceny všeho rostou, tak je normální, že rostou i ceny panelových bytů?
Tato teorie platí do doby než se opravdu nezamyslíte nad tím, co za své těžce vydělané peníze (nebo napůjčované?) vlastně kupujete. Rozdíl je v tom, že zatímco u novostavby si sice připlatíte o něco více než u bytu na sekundárním trhu, ale kupujete byt v novém, nehledě na to, že kupujete byt, jehož parametry jak na bydlení, tak na technické vybavení a energetickou náročnost se ani nepřibližují tomu, co kupujete v paneláku.
Je až s podivem kolik českých domácností se zadlužilo do konce života na enormní částky jen proto, aby si pořídili “vlastní” bydlení v králíkárně, jejíž životnost je dávno za zenitem a nezáleží přitom na tom, kolika revitalizacemi panelák prošel nebo ještě projde. Životnost stavby je víceméně daná, a těžko si lze představit, že paneláky, které byly ve velkém počtu stavěné v 50. letech 20. století a jejichž životnost byla projektována na 50-70 let, vydrží dalších 30 až 50 let navíc jen proto, že si pod vlivem kolektivní iluze na ní velký počet lidí vzalo úvěr.
Jak to s těmi paneláky vlastně je?
Průměrná cena bytů v panelových domech se na úrovni České republiky pohybuje okolo 87 000 Kč/m2. Největší nonsense lze samozřejmě najít v Praze, kde se dnes inzerují ceny paneláku na sídlištích typu Jižní město za 108 tisíc Kč na metr čtvereční. Je sice pravda, že těžko dnes v Praze najdete byt v novostavbě, který byste za 108 tisíc na metr koupili, ale za 112 tisíc už nějaký najdete. Je tak proto otázkou, proč by někdo při smyslech preferoval byt v 50 let staré budově oproti novostavbě, za kterou si sice něco málo připlatí, ale jeho komfort bydlení bude diametrálně někde jinde?
Ona je totiž vůbec správná otázka se ptát, zda ty byty v paneláku někdo vlastně kupuje? Růst cen totiž může být tažený vysokou poptávkou a malou nabídkou. Tento trend vidíme zejména u bytů v novostavbách, kde se developeři dlouhodobě potýkají s přetlakem poptávky a mohou si tak dovolit zvyšovat v podstatě meziměsíčně ceny bytů, a stále mají dost poptávky. A nebo může být růst cen tažený pouze iluzí růstu ceny.
Když dneska dáte byt k inzerci na realitku, tak musíte mít pocit, že nejpozději druhý den z vás bude milionář. Byty přeci nejsou, ceny jsou astronomické, takže vám každý po tom bytě musí urvat ruce. Takže nastřelíte cenu tak, aby to stálo za to.
Statistika za poslední rok z krajských měst ovšem ukazuje, že trh s panelákovými byty je ve skutečnosti poměrně malý. Nejvíce bytů na prodej se inzeruje v Praze, kde se v průměru měsíčně inzeruje okolo 1 200 bytů na prodej. Když si ovšem uvědomíme, že se 1 200 bytů inzeruje na celou Prahu, kterou oficiálně dělíme na 22 městských částí, tak to znamená, že se v průměru v jedné pražské čtvrti prodává měsíčně okolo 55 bytů. Tomu opravdu nejde říkat velký trh.
To, že je trh s panelovými byty opravdu malý dokazují i města, která jsou v podstatě postavená na panelácích. Řeč je třeba o Ústí nad Labem. V tomto krajském městě již pět let v podstatě neexistuje developerská výstavba nových rezidenčních projektů, a i přesto, že zde tedy rezidenti mohou kupovat pouze byty na sekundárním trhu, tak se zde v průměru za rok 2021 nabízelo k prodeji pouze 60 bytů měsíčně.
Dalším příkladem může být i Ostrava. V tomto krajském městě, kde žije přes dvě stě tisíc lidí, se v průměru v roce 2021 nabízelo k prodeji 150 panelákových bytů měsíčně.
S nákupem bytů v panelových domech přichází i další paradox. Pokud odmyslíme životnost, stav a komfort bydlení v paneláku, tak se jako jeden z důvodů, proč si byt v paneláku koupit, může jevit jeho cena. Byt v paneláku je stále levnější než byt novostavbě. O tom asi není potřeba vést diskuzi. Nicméně paradoxem je, že na koupi bytu v paneláku můžete teoreticky potřebovat více vlastních zdrojů. Proč? Protože střízlivý odhadce neodhadne cenu bytu na stejnou výši jako jsou dnešní prodejní ceny. Takže v takovém případě budete muset z kapsy vytáhnout více ekvity. Takže v čem je ten nákup byty v paneláku vlastně výhodnější?
Není divu, že ceny panelákových bytů na takto malém trhu rostou. Velkou roli v tom hraje to, jak moc si prodávající věří a jak moc nastřelí cenu bytu. Ono myslet si, že držíte aktivum o nějaké hodnotě, protože se to tak na trhu jeví, je jedna věc, ale zkusit ho za tu cenu prodat, je už věc druhá. To vyžaduje, abyste našli dostatečně odvážnou protistranu, která vám ty napůjčované miliony dá, za něco, co je pravděpodobně již za dobou své životnosti.
Otázkou ovšem je, zda je panelákový byt za tyto ceny prodejný a jak dlouho v nabídce realitních kanceláří budete muset byt nabízet, aby se z vás stal ten milionář.
Doufejme, že odhadci v bankách byli v posledních letech více při smyslech, než lidé, kteří si ty byty v panelácích kupovali. A že oceňovali byty v panelácích s rozmyslem. Jelikož pokud se stejně jako lidé, kteří si od bank na tyto byty půjčovali, svezli na vlně optimismu, tak se může velmi brzy velká část majitelů hypoték divit. S růstem úrokových sazeb a anuitních splátek se totiž někteří mohou snažit svá cenná aktiva na trhu zpeněžit. Rázem tak může přijít vystřízlivění, že se ekvita, o které si mysleli, že ji mají pevně v rukách, smrskla na minimum a že ta poptávka po těch bytech zase tak horká není.
