V souvislosti s probíhající koronavirovou krizí klesají již druhým měsícem po sobě prodeje bytů v pražských novostavbách. V březnu a v dubnu klesly prodeje bytů v novostavbách oproti počátku roku o zhruba 60 %. Zatímco v únoru se v Praze prodalo přes 550 bytů, v březnu prodeje vinou karanténních opatření poklesly na 191 prodaných bytů a v dubnu na rovných 200 bytů. I přesto všechno ceny bytů v novostavbách v Praze meziročně vzrostly o 4,48 %. Mnohými očekávaný pokles cen nemovitostí se tedy zatím nekoná…
Situace na trhu s novostavbami v Praze
Nejdražší byty se již tradičně nacházejí v nejužším centru Prahy. Na Praze 1 je stále průměrná cena za metr čtverečního bytu na úrovni 160 tisíc korun. I přesto, že je tato cena stále vysoká, srovnatelná s cenami v západních metropolích v Evropě, od počátku roku Praha 1 zaznamenala pokles v cenách nemovitostí o zhruba 11%. Ještě na přelomu roku byla průměrná cena v centru Praze na úrovni 180 tisíc korun.
Komu naopak nevadí bydlet na okraji Prahy, může si stále ještě pořídit byt pod 80 tisíc korun na metr čtvereční.
Na konci dubna se, i přes probíhající krizi okolo COVID-19, pohybovala průměrná cena za metr čtvereční bytu v Praze v novostavbě na úrovni 110 tisíc korun.
V meziročním srovnání níže je vidět počet volných bytů v novostavbách k prodeji a průměrná cena za metr čtvereční těchto bytů ve srovnání duben 2019 a duben 2020. Jak je z průzkumu patrné, drobně se zvýšila zásoba volných bytů k prodeji, což je zásluha zejména letošního února a března, kdy developerské společnosti pustily na trh přes 1 200 nových bytů v 35 projektech.
Zatímco v loňském roce se průměrná cena za m2 pohybovala na 105 tisíci korunách, na konci letošního dubna se cena přehoupla již přes 110 tisíc korun.
V centru města, kde jsou ceny nejvyšší došlo v meziročním srovnání k poklesu okolo 10 %. Tato skutečnost je dána zejména tím, že v únoru došlo k prodeji 5 nejdražších bytových jednotek v centu Prahy, čímž průměrná cena poklesla. Zároveň se v centru Prahy staví, případně rekonstruují nejčastěji malé byty o velikostech ateliérů nebo 1+kk, které zůstávají v průměru v nabídce developerů nejdéle. Z celkového počtu 150 bytů v nabídce v centru města k 1.1.2019, je dnes stále ještě přes polovinu z těchto bytů stále v nabídce. Právě u těchto bytů vidíme na meziměsíčním srovnání nejvýraznější poklesy v cenách.
K nejvyššímu nárůstu v cenách za m2 došlo v okolí Prahy 17 Zličína, kde je ovšem více než 30% nárůst daný tím, že v oblasti dominuje realitnímu trhu s novostavbami pouze jeden projekt, a to je Zličín Park od developerské společnosti Central Group. Ceny nastavené tímto developerem pak určují ceny pro celý Zličín.
V rámci meziměsíčního srovnání došlo k nepatrnému poklesu v cenách za metr čtvereční. Zatímco v březnu byla průměrná cena 111 tisíc korun za m2, v dubnu to bylo o 0,5 % méně. I přesto, že by pražským cenám bytů jistě slušel pokles, jedná se spíše zatím o lehce zdůvodnitelný fakt než předzvěst obratu v trendu.
Od ledna 2020 se na pražský trh uvedlo přes 35 nových projektů, případně nových etap již existujících projektů, analýza těchto projektů a cen ukazuje, že průměrná cena za metr čtvereční v těchto projektech je dokonce vyšší, než je pražský průměr. Developeři tak zatím nepočítají s poklesem v cenách a pouští na trh projekty za vyšší než průměrné ceny.
Proč ceny v dubnu nepatrně poklesly tak může být zdůvodněno zejména tím, že zlevňují byty, které jsou v nabídce již delší dobu. V lednu 2019 bylo v nabídce 4 635 bytů, z těchto bytů je v současné době stále k prodeji přes 1 100. To znamená, že více než 25% bytů mají developeři přes rok v nabídce. Strategie většiny developerů je přitom prodat ideálně všechny byty ještě před kolaudací. Pokud developerům byty zůstávají dlouho v nabídce, nezbývá jim nic jiného než zkusit strategii zlevňování. Tuto skutečnost je právě proto potřeba odlišovat od trendu. Byty, které přes rok zůstávají v nabídce jsou buď velmi drahé, atypické byty nebo byty dispozičně nevyhovující.
V současné době je 90 % všech projektů v Praze typu developmentu neboli výstavby. Pouze něco málo pod 10 % je ve formě rekonstrukcí. Pokud již nějaký projekt rekonstrukce najdeme, jedná se většinou o nejužší centrum Prahy.
V Praze se dlouhodobě trh potýká s tím, že ceny bytů na sekundárním trhu rostou místy rychleji než ceny bytů v novostavbách. Vysvětlení tohoto trendu je možné vidět na grafu Stavu projektů. V současné době je méně než 8 % bytů v novostavbách k nastěhování, tzn. ve zkolaudovaných projektech. Nutno podotknout, že naprostá většina z těchto dokončených bytů je právě v projektech rekonstrukcí, kde se ceny v průměru pohybují nad 130 tisíc korun za metr čtvereční.
Celkem 23 % bytů v projektech bude dokončeno někdy v průběhu letošního roku, 37 % v příštím roce a dalších 25 % až v roce 2022. To je jeden z důvodů, proč ceny na sekundárním trhu rostou. Pokud někdo potřebuje nebo chce bydlet hned, místo po novostavbě zvolí raději byt na sekundárním trhu.
Následující tabulka ukazuje přehled průměrných cen za metr čtvereční bytu dle nejčastějších dispozic dle jednotlivých obvodů v Praze.
Jak je na tom sekundární trh?
Zatímco na primárním trhu, přímo od developerů, stojí metr čtverečního bytu 110 tisíc korun na metr čtvereční, na sekundárním trhu se byty v novostavbách prodávají za zhruba 107 tisíc korun, tedy zhruba jen o 3 % levněji. Nájem se na sekundárním trhu v novostavbách pohybuje v průměru okolo 325 Kč.
Průměrná cena za prodej/pronájem novostaveb na sekundárním trhu:
Panelové byty na sekundárním trhu se prodávají o zhruba 27 % méně za metr než v novostavbách, v průměru lze panelový byt v Praze pořídit za 80 tisíc korun.
Průměrná cena za prodej/pronájem panelových bytů na sekundárním trhu:
To zda bude mít probíhající pandemická krize výrazný dopad na ceny bytů na primárním trhu se dozvíme během několika příštích měsíců. Zatím to však vypadá, že pokud někde dojde k poklesu cen, bude to s největší pravděpodobností na sekundárním trhu, nikoliv na trhu s novostavbami.
