Dovoluji si takto obratem reagovat na dnešní tvrzení mediálního zástupce skupiny DRFG pana Martina Slaného v reakci na Petra Borkovce, který doporučoval náš text o investičních skupinách. Pan Slaný napsal, že moje texty jsou “přinejlepším polopravdy nebo účelové lži“.
Tak si pojďme jednotlivá tvrzení z článku, který pan Slaný komentuje, rozebrat, když je Slaný označuje za “přinejlepším polopravdy či účelové lži”:
- Uplácení finanční distribuce – nakupování finančně poradenských skupin formou nákupů těchto skupin za účelem toho, aby se stali distributory investičních produktů DRFG, ještě nad rámec vyplácených provizí, vynaložení stovek milionů korun za tímto účelem
Komentář:
Za příchod do finanční distribuce DRFG dostala zaplaceno celá řada lidí i mimo vyplácené provize. To je holý fakt. Nechápu, jak toto Martin Slaný chce popírat. A to nemluvím jen o tom, že skupina DRFG nakoupila finančně zprostředkovatelské skupiny, jako byli FinFin, Royal Vision, NAGE/Fairlife nebo Proforza. Významný náklad byl i na skupinu Jana Bartuška nebo finanční manažery, kteří přestoupili se svým týmem ze Swiss Life Select. A samozřejmě velmi nákladná akvizice společnosti Chytrý Honza. Jen na akvizice finančně zprostředkovatelských firem a skupin šly stovky milionů. Tečka. Pokud o tom bude rozhodovat nezávislý soud, bude to mít hodně jednoduché, protože ty transakce se staly.
- Extrémně vysoká cena kapitálu z dluhopisů po započtení veškerých nákladů na distribuci a administraci dluhopisů – rekordmanem je emise CZ0003531766 s deklarovaným nákladem na úpis ve výši 20,05 % u 7letého bondu, obrovské množství emisí s deklarovanými náklady na úpis přes 10 % – evidujeme přes 27 emisí s náklady nad touto hodnotou, 8 emisí má náklady přes 14 % nominální hodnoty dluhopisu
Komentář:
- Agresívní tlak na investory, aby bondy otáčeli při splatnosti
Komentář: Je lety zavedenou praxí, že DRFG při splatnosti svých dluhopisů vytváří tlak na finanční zprostředkovatele i investory, aby obratem upisovali nové dluhopisy skupiny. Jestli toto chce Martin Slaný popřít, tak je směšný.
- Systematické zakládání stále nových firem za účelem vydávání dluhopisů, nenavazování na existující dluhopisové programy, obcházení povinnosti zveřejňovat informace o dluhopisových emitentech neustálým zakládáním nových emitentů
Komentář: DRFG ENERGY s.r.o. (2016), DRFG TELCO s.r.o. (2017), DRFG Real Estate Management a.s. (2017), DRFG Telco Financial Management a.s. (2018), DRFG Real Estate Financial Management a.s. (2019), DRFG Financial Management a.s. (2019), DRFG Invest Management a.s. (2020), DRFG Telco Bond 5G a.s. (2020), DRFG Bond Investment s.r.o. (2021), DRFG TelcoBond Investment s.r.o. (2021), DRFG ProjectBond Investment I. s.r.o. (2022), DRFG Bond Investment 2022 s.r.o. (2022), DRFG Bond Investment 2023 s.r.o. (2023).
13 čerstvě založených firem bez podnikatelské aktivity a 13 dluhopisových prospektů bez navázání na ty předchozí, ačkoliv každý z nich byl deklarován jako víceletý. Ať se každý podívá do ČNB na databázi prospektů. Popírat toto tvrzení asi těžko může někdo, kdo není zbaven svéprávnosti.
- Absence jakékoliv snahy implementovat do dluhopisových programů jakékoliv covenanty typu limity zadlužení, účelové využití prostředků, omezení plateb či informační povinnosti
Komentář: Z výše uvedených 13 dluhopisových emitentů s prospektem neobsahuje výše zmíněné covenanty ani jeden jediný. Myslím si, že to už můžeme považovat za absenci snahy, ačkoliv k tomu DRFG byla několikrát veřejně vyzvána a byla za to kritizována.
- Agresívní marketing postavený na polopravdách a nafukování úspěchů skupiny – viz propagace skupiny na platformě Investown
Komentář: Toto mně přišlo do emailu. Jsou dokonce tak mimo, že to pošlou mně jako reklamu, což beru jako důkaz, že vůbec nepřemýšlí nad tím, komu to posílají.
Desítky prémiových projektů v pozici developera pro nadnárodní firmy? Top developer na českém realitním trhu? Top developeři jsou trochu jiné firmy z pohledu toho, kolik toho mají za sebou a jak velké projekty realizují – namátkou Penta Real Estate, HB Reavis, Karlín Group, FINEP, Central Group, Crestyl, UBM development, Skanska, PSN, Trigema, CTP, CPI, Accolade….a mnoho dalších jiných, na které jsem zapomněl a kteří mají nesrovnatelně významnější obrat, kapitálovou sílu i track record v oblasti českého developmentu. Investown je navíc s DRFG kapitálově propojený.
- Akcionář Vega Capital, který sám agresívním způsobem poskytuje investorům zcela zavádějící informace o svém fungování i hospodaření ve svých propagačních materiálech, vydává dluhopisy za stovky milionů korun, aniž by vůbec zveřejňoval povinně výsledky hospodaření
Komentář: Níže printscreen z marketingové brožury Vega Capital
Nyní printscreen z konsolidované výroční zprávy DRFG za rok 2021, kde se nachází i údaje za rok 2020.
Rozdíl mezi marketingovým materiálem Vega Capital a konsolidovanou účetní uzávěrkou je 100 milionů korun rovných ve výši vlastního kapitálu i bilanční sumy. Tato chyba je dvou místech! A rozdíl je rovných 100 milionů. Ale nechci vás o tu brožuru ochudit celou. Je totiž výborná.
Ještě bych rád doplnil jeden printscreen:
Skupina Vega Capital, která upsala dluhopisy za více než 280 milionů, aniž by zveřejnila účetní uzávěrky a dala do emisních podmínek covenanty.
- Společnost DRFG Assets, která získává majetek od skupiny DRFG, aby ho pak prodávala do nemovitostního fondu Czech real estate investment fund, čímž dochází k vyvádění aktiv k vlastníkům DRFG
Komentář:
Stačí jednoduchý pohled do obchodního rejstříku. Firma DRFG Assets nakoupila firmu od DRFG Real Estate, aby následně skončila po 6 měsících (!) ve fondu CZECH REAL ESTATE INVESTMENT FUND.
Více v tomto textu.
- Kvalita finančních výkazů – struktura aktiv, kde vidíme, že skupina má 3,28 mld. CZK na pohledávkách v rámci konsolidované rozvahy z bilanční sumy 5,9 mld. CZK, 93 % zadlužení na konsolidované úrovni na konci roku 2022
Komentář: Jednoduchý pohled do rozvahy
- Transakce se spřízněnými osobami – zejména s Davidem Rusňákem a jeho společností Vega Capital
Komentář: Například Vega Capital, která patří Davidu Rusňákovi, byla původním vlastníkem podílu v Czech Home Capital, který nabyla skupina DRFG. Nebo můžeme zmínit firmu Kostelany 157 s.r.o., jejíž vlastnictví přešlo z DRFG Invest I přímo na Davida Rusňáka. Rovněž významný obchodní styk realizuje skupina DRFG s firmou EFEKTA obchodník s cennými papíry a.s. , která patří přímo Davidovi Rusňákovi.
- Operace s DRFG Telco – nejprve vyčlenění ze skupiny umělým prodejem, na který DRFG sesterské firmě v podstatě půjčila, nyní opětovné sloučení
Komentář: DRFG a.s. původně prodala DRFG Telco společnosti DRFG Telco 5G a.s. . Tato transakce ale byla významným způsobem financována pohledávkou DRFG za kupujícím. Detaily jsem popsal v tomto textu.
Následná fúze popsaná zde.
- Dlouhodobé systematické zneužívání střetu zájmu ve vztahu k Czech real estate investment fund ve formě prodeje majetku do tohoto fondu s výraznou přirážkou, poskytování nepovolených provizních pobídek mimo schéma investiční společnosti, poskytování garancí za zhodnocení tohoto fondu ze strany subjektů mimo tento fond – v podstatě prodej neregulovaných finančních derivátů
Komentář: I v tomto případě odkážu na svůj starší detailnější text na toto téma.
