Tomáš Vavřík je zakladatelem investičního fondu pro kvalifikované investory DOMOPLAN. Zároveň vlastní a řídí stejnojmennou firmu, která se již téměř 10 let věnuje výstavbě developerských projektů zejména v Brně a okolí. Za společností DOMOPLAN jsou známé brněnské projekty, jako jsou Bytový dům DOMINO, Bytový dům Kadetka nebo Rezidence Kopečná. Společným rysem všech těchto projektů je zejména originální architektura.
Pane Vavříku, většina developerů sází zejména na to, aby snížili přímé stavební náklady a realizační náklady svých projektů s cílem získat co největší marži. Vy jste se již před lety vydal cestou stavění architektonicky zajímavých projektů, u nichž se dají očekávat vyšší realizační náklady. Je to kvůli tomu, že cílíte na bohatou klientelu?
Neřekl bych. Na vyspělých trzích je samozřejmost, že lidé chtějí kvalitu. Už i Češi dospěli do situace, že nehledí pouze na cenu nového bydlení, ale záleží jim také na kvalitě adresy, architektuře místa, kde žijí, a nepochybně i kvalitě zpracování stavby. Kvalitní architektura je sice dražší v realizačních nákladech, ale má to i nesporné ekonomické výhody. O vašem projektu se pak více mluví a píše, lidé jsou ochotní zaplatit něco navíc za takové bydlení a rychleji projekt prodáte. A to jsou peníze, které vám to přináší navíc. A já jsem přesvědčen a mám tu zkušenost, že na tom vyděláme více, než kdybychom jenom šetřili náklady, kde se dá. Doba, kdy toto fungovalo, už je pryč.
Vaše firma staví hlavně v Brně. Uvažovali jste o tom se posunout do jiných měst?
V Brně žiji a znám ho dobře. To je pro developera důležité, aby perfektně znal prostředí, kde chce stavět. O úspěchu každého projektu rozhodují detaily. Musíte velice dobře znát z pohledu občana okolí projektů, protože platí stále známé tvrzení, že nejdůležitějším faktorem je adresa. Kdybych začal stavět byty například v Praze, tak bych tuto schopnost neměl. A nedělali bychom naší práci tak dobře. Ale k vaší otázce. Uvažovali jsme, že půjdeme i mimo Brno. A dokonce už jsme zahájili práci na projektech mimo Brno. Velice dobře znám pohoří Jeseníky. Dokonce tam vlastním lyžařský areál v obci Filipovice. Proto jsme se rozhodli postavit právě ve Filipovicích horské apartmány.
PhDr. Tomáš Vavřík
Horské apartmány zní jako něco, co kupují zejména bohatší klienti.
To ano. Jasně, že to není jako prodat rodině v Brně byt 3KK. Lidé takové nemovitosti nekupují za účelem zajištění své primární bytové potřeby na 80% hypotéku. Ale zase na druhou stranu je hodně lidí, kteří si rádi uloží své prostředky do hezkého bydlení na horách přímo pod sjezdovkou. Navíc my těmto lidem nabízíme službu, která je obdobná v zahraničí u tohoto prázdninového typu nemovitostí. A tím je koncept buy & rent.
DOMOPLAN a.s.
Developerská společnost Domoplan je vlastněná 44letým podnikatelem Tomášem Vavříkem. Za dobu existence v Brně skupina postavila a prodala byty přibližně v hodnotě 0,5 miliardy korun. V nedávné době skupina prodala nemovitost na adrese Údolní 11 Brno, kde sídlí DOMOPLAN nebo slavná restaurace KOISHI, patřící skupině DRFG Real Estate. Spolupracuje například s architektonickými kancelářemi RAW, Roman Gale nebo Kuba & Pilař.
V čem tato služba spočívá přesně?
Na horský apartmán se díváte jako na investici. Vy víte, že v apartmánu strávíte maximálně nějakou část roku sezóny. V Jeseníkách máte sezóny dvě. Zimní, kdy se lyžuje. A letní, kdy se jezdí hlavně na kole. Během těchto sezón strávíte v apartmánu nějaký počet týdnů vy. A zbytek času nám apartmán dáte k dispozici a my ho nabídneme turistům k pronájmu. A vám tak plyne z apartmánu poměrně zajímavý výnos.
Jak velký takový nájemní výnos mohou zákazníci očekávat?
Záleží na více faktorech. Na tom, za jakou cenu apartmán koupili. Na tom, jak velkou část roku sami využívají apartmán. Jaký typ apartmánu koupili. Nicméně to pásmo, ve kterém se pohybujeme, je přibližně 4-6% ročně nájemního výnosu.
To je celkem slušné v porovnání s nájemními výnosy ve městech.
Z toho důvodu se mnoho našich klientů na podobné typy nemovitostí dívá především jako na investici.
Plánujete více takových projektů?
Ano. Teď realizujeme Apartmány Filipovice přímo pod mou sjezdovkou. Ale máme ještě další dva projekty podobného typu. V bezprostřední blízkosti prvního projektu pracujeme na projektu Stará Pošta, který bychom chtěli začít stavět příští rok. A pak máme ještě projekt Lesní stráně v obci Ramzová, také v Jeseníkách. Ten bychom také chtěli začít stavět příští rok.
DOMOPLAN investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.
Investiční fond pro kvalifikované investory spravovaný investiční společností AVANT. Nakupuje developerské projekty z portfolia DOMOPLAN a.s. ve fázi získání minimálně územního rozhodnutí. Polovina prostředků fondu pochází od zakladatele fondu Tomáše Vavříka. Investorům nabízí produkt s minimálním výnosem 6% p.a. se zajištěním akcií zakladatele fondu.
Jaký registrujete zájem o tyto projekty?
U Apartmánů Filipovice musíme být spokojení. Z 24 apartmánů jsme prodali 21 a to jsme ještě v průběhu prodeje zdražovali.
Za kolik prodáváte byty v této oblasti?
V podstatě za podobné ceny, jako prodáváme v Brně. Klienti platí cenu řádově 75 až 82 tisíc Kč za m2 vč. DPH.
Zpět k Brnu. Tam chystáte něco v dohledné době?
Určitě ano. Tam máme připraveno několik projektů. Nejdále máme projekt Rezidence Hvězdová se 47 byty v blízkosti parku Hvězdička. Dále chystáme projekt Starý Pivovar v ulici Kollárova a v neposlední řadě projekt v ulici Žižkova kousek od Kraví hory. Takže určitě většina našeho úsilí a kapitálu bude nadále směřovat do rezidenčních projektů.
Vizualizace právě stavěného projektu Apartmány Filipovice v Jeseníkách
Dokončený projekt Kadetka v Brně, který získal cenu veřejnosti v soutěži Realitní projekt roku 2013.
Vizualizace chystaného projektu Hvězdova v Brně
Dokončený projekt Rezidence Kopečná v Brně
Dokončený projekt Bytový dům DOMINO v Brně
Když mluvíme o kapitálu. Vy jste nedávno založil fond s názvem DOMOPLAN. Jedná se o fond pro kvalifikované investory. Za jakým účelem?
Jsme v DOMOPLAN v situaci, kdy máme více projektů než ekvity, kterou jsme schopní v krátkém čase dát dohromady. Proto jsem se rozhodl založit fond, do kterého bych přizval další investory, aby nám pomohli financovat naše developerské projekty. Chtěl jsem však cílit na ty investory, kteří jsou relativně konzervativnější než já, aby nenesli ta hlavní rizika spojená s developmentem. To je zejména fáze získávání územního rozhodnutí a stavebního povolení. Tato fáze není o velkých investicích do projektu. Platíte prakticky pouze akvizici pozemku a projektové náklady. To zvládnu sám bez investorů. Ovšem při zahájení výstavby už jsou potřeba větší peníze. Velkou část nám sice půjčí banka, ovšem i tak pořád musíme dát dohromady řádově 30-40% v ekvitě. Z vlastních zdrojů jsme schopní dělat tak jeden projekt ročně. Teď je příznivá doba pro developery, kteří mají projekty. A tak s pomocí dalších investorů chceme této situace využít a realizovat projekty rychlejším tempem.
Jakou formou s vámi investoři ve fondu investují?
Jsou držitelé tzv. prioritních investičních akcií, které jim dávají možnost vydělávat jako první přede mnou, protože já jsem držitelem výkonnostních investičních akcií. Bez ohledu na to, jak vydělávají projekty ve fondu, oni mají zajištěn minimální výnos ve výši 6% p.a. Tím, kdo jim tento výnos zajišťuje, jsou držitelé výkonnostních akcií, což jsem pouze já. V případě, že projekty budou vydělávat dle plánu, tak se mohou investoři dostat až na 7% p.a. Nicméně, pokud projekty budou vydělávat méně, tak investoři ve fondu dostanou pořád 6%.
To je jistě zajímavé, nicméně je to limitováno tím, jaký majetek máte ve fondu vy ve výkonnostních akciích.
Docela dost právě. V tuto chvíli je více než 50% prostředků ve fondu ode mě. Takže ten kapitálový polštář je nyní veliký. Ale do budoucna ho určitě plánuji snižovat někam k 1/3.
Poslední otázka na závěr. Myslíte si, že jsou ceny rezidenčních nemovitostí v současné době přemrštěné?
Vše je o střetu nabídky a poptávky. A pokud se staví málo, tak nabídka nemovitostí je zkrátka nedostatečná, aby uspokojila poptávku. Proto jsou ceny tak vysoko. Nemyslím si, že je na místě obava, že během několika málo let výrazně ztratí cenu byt, který si dnes koupíte.
Děkuji za rozhovor a přeji mnoho úspěchů s projekty i fondem.
Také děkuji.
