Mít vlastní bydlení. Všimněte si toho slovíčka vlastní. Vlastní od slova vlastnit. Jenomže vlastnictví je stav, který je dán určitými charakteristickými znaky. Ti, kteří nejvíce operují se souslovím “vlastní bydlení” si v této věci vybírají jen část těchto znaků.
Především je třeba říct, že když jsem vlastník, tak mi ta věc patří. Mohu si s ní do značné míry dělat co chci. A nemusím se nikoho ptát. Jenomže za vlastnické bydlení považuje drtivá většina národa i takové bydlení, kde je výrazné omezení v podobě vlastnických práv ze strany banky, případně stavební spořitelny. V takovém případě už neplatí, že je ta věc zcela moje a že s ní mohu dělat, co chci. De iure se sice o vlastnictví jedná, protože dotyčný jedinec je oficiálním vlastníkem bytu či domu, ale fakticky si nemohu s takovou věcí dělat co chci a rozhodnutí o tom, jak s tímto statkem naložím nenáleží čistě mně.
Za určitých velmi příznivých okolností v ekonomice je zájem financovat mou nemovitost tak vysoký, že si v podstatě můžu dělat co chci. To platí v situaci, kdy banky chtějí financovat nemovitosti konkrétního typu. Máme tendenci hodně celou záležitost posuzovat optikou dobrých časů. To je třeba si uvědomit. Ale nyní naplno lidé zažívají, že pokud se nedohodnou se stávající bankou, tak zde není zástup těch, které by za výhodných podmínek tu stávající nahradit.
Zůstaňme ještě u hypoték. Hypotéka je velmi specifický typ obchodu. Jedná se o úvěr, který je zpravidla splatný mezi 1-5 lety, nejčastěji za 3 nebo 5 let. Ano, čtete dobře. Za 3 nebo 5 let. Hypotéka je totiž splatná v době své fixace. Fixace není žádná formalitka. Je to období, kdy se znova s bankou dohadují podmínky. To, že je v úvěrové smlouvě součástí platební kalendář splátek jistiny a úroků, který je rozložen klidně do 30 let, je druhá věc. Ale obchod je to na období fixace. V momentě, kdy fixace končí, vy máte povinnost splatit dluh. A to buď refinancováním pomocí hotovosti, nového úvěru nebo tím, že prodloužíte stávající smluvní vztah s bankou tím, že akceptujete nové podmínky. Ale tak jako tak něco z toho udělat musíte. Co, když zrovna nebudou výhodné podmínky? Třeba například teď. Pokud jste měli úrokovou sazbu 3 % a měli 20letý splátkový kalendář na úvěr ve výši 5 milionů původně, tak po 5 letech dlužíte 4,013 milionu. A pokud vás potká to, že úrokové sazby jsou místo 3 % například 5 % (může být současná situace), tak jste v pozici, že musíte akceptovat, že splátka dluhu narostla z 27 629 Kč na 31 496 Kč. Tedy řádově o 175Kč za jeden pracovní den, což pro vás v praxi znamená, že vás to stojí 2 kafe ze Starbucks denně:-) A to není málo, zvláště pro některé jedince. Nebo si představte, že můžete ujet řádově o 550 km měsíčně automobilem. Za rok je to kolem 46 tisíc, za což se dá pořídit nějaká menší dovolená a hlavně to může být 46 tisíc ročně x dalších 5let = 230 tisíc korun, které byste si odložili na stáří. I v případě, že byste tyto prostředky zhodnocovali pouze na úrovni průměrné inflace, tak jste přišly o 9,5 měsíční rent ve výši dnešních 20 tisíc. Připadá vám to jako svobodné vlastnické rozhodnutí? Mně ne, pokud mám přijít o svoje Americano nebo zkrátit si život v komfortu o několik měsíců. Někdo by mohl podotknout, že třeba nárůst cen energií mi může způsobit to samé. Ale pozor pozor! To je velká mýlka. Pokud zdraží energie násobně a mně kvůli tomu vzroste náklad na provoz nemovitosti, tak to nemá co dočinění s rozhodnutím o vlastním bydlení. Já jsem nakupoval a spotřebovával energie předtím za určitou cenu a ta se teď změní. A já se můžu rozhodnout, jestli tyto statky budu dále kupovat. Můžu si například doma stáhnout topení nebo zainvestovat do nějakého alternativního topení. Můžu to nějak ovlivnit, kolik za to utratím. Můžu to ale ovlivnit u té hypotéky? Ne, nemůžu, protože úroky z hypoték jsou jako atomová bomba. Prostě před nimi neutečeš, protože je to výsostně makroekonomická veličina.
Finančně pologramotní rodiče říkají svým dětem, aby raději platili hypotéku než nájem “zlému” landlordovi. Věty “víš, kolik jsi tomu vydřiduchovi už zaplatil? To už dávno mohlo být skoro tvoje!”. Co na to říct? Snad jen to, že nejsme v Rusku nebo u nás v 90. letech, kdy nájemní výnosy bytů a dalších rezidenčních nemovitostí dosahovaly dvouciferných hodnot. Dnes se pohybují nájemní výnosy novostaveb řádově mezi 2-5 % ročně. Přeloženo do češtiny, jejich tržní cena bez započtení nákladů spojených s údržbou se pohybuje na 20-50 ročních nájmech. Takže to “už by to bylo skoro tvoje” nastává za poměrně dlouhou dobu. Pokud je někde dosahováno vyšších nájemních výnosů, tak je to zpravidla ze dvou důvodů. Buď je to vyšší stáří budovy a tedy projektovaná nižší zbývající životnost takové stavby. A nebo je to dáno vyšší mírou opotřebovávání nájemníky. Například airbnb rozhodně v tomto směru nepředstavuje to samé jako jeden stabilní dlouhodobý nájemník.
Životnost vlastního bydlení. Sen o vlastním bydlení je krásná věc, ale jak dlouho ho chcete snít? Jak vypadá stavba po 30 letech, která byla na začátku nová? No zas až tak super ne. A jak vypadá stavba po 30 letech, která na začátku nebyla nová? Třeba starý činžák, nebo nejdejbože panelák? Odpověď je samozřejmě děsivě depresivní, pokud dluhy hodláte splácet třeba oněch 30 let. Budovy jsou subjekty smrtelné a jen málokterá slouží svému účelu opravdu dlouho. A ruku na srdce. Kvalita drtivé většiny českých staveb je v tomto směru značně limitována.
Za další dluh jako takový je krosna naložená kamením na vašem hrbu, ačkoliv vám to tak nemusí přijít. Banky rády půjčují peníze. A obecně mají všechny banky na světě tu společnou vlastnost, že vám rádi půjčí o trochu víc, než si reálně můžete dovolit. Zvláště na majetkem zajištěný úvěr na střechu nad vaší hlavou. Vědí, že uděláte hodně pro to, abyste jim peníze vrátily, protože máte velmi silnou motivaci. Hanba plynoucí z toho, že vám banka zabaví střechu nad hlavou, je tak velký strašák, že kvůli tomu zaprodáte veškeré ideály a sny o seberealizaci, které jste v životě měli. A vědí to i korporace a zaměstnavatelé, kteří pak podle toho s vámi zacházejí. Každý dluh se v zásadě posuzuje podle dvou hlavních kritérií, než se schválí. Prvním je schopnost platit jeho splátky. Vaše příjmy a výdaje, jejich stabilita v poměru ke splátce. Důležité není jen podívat se, jestli na splácení mám, ale také kolikanásobek mých ročních příjmů dluh tvoří? Pokud vyděláváte 100 tisíc měsíčně čistého a jdete si půjčit 6 milionů, tak takový dluh tvoří 5 vašich ročních čistých příjmů. Což tedy není málo. Když nějaký stát dluží 200 % svého ročního příjmu (odhadem 100 % HDP při 50 % daňové kvótě), tak už o něm hovoříme jako předluženém. Když ale občan dluží pět čistých ročních příjmů, tak to nikoho neznepokojuje. Přitom přístup státu ke kapitálu a občana je výrazně jednodušší pro stát. Běžně ale lidé dluží 7-10 násobek svých ročních příjmů z hypotéky. A nikdo to neprožívá.
Za další je zde ještě jeden silný argument proti vlastnímu bydlení ekonomického charakteru. A to je kapitálová konkurence ze strany těch, kdo mají levnější zdroje. Když budete chtít koupit vlastní bydlení, tak musíte jít na realitní trh. A na realitním trhu se nepohybují jen ti, kdo chtějí bydlet. Dokonce čím dále více je tam těch zájemců o nemovitost, co bydlení jako potřebu nemají. Jsou to investoři, kteří s větším či menším rizikem chtějí buď vydělat na vlastnictví bytu nebo uchovat hodnotu vloženého kapitálu. Zvláště pak ta druhá skupina, která má za cíl bezpečně alokovat kapitál, se spokojí s poměrně dlouhou návratností své investice. A s těmito subjekty soutěžíte. Vy když si budete půjčovat peníze v bance a budete chtít soupeřit s někým, kdo chce bezpečně vynaložit prostředky s nulovým dluhem, tak nemáte šanci ho přeplatit, aniž byste sami sebe u toho finančně nezruinovali.
Štěstí nerovná se umu. To platí zejména u těch případů, kdy nám budou čtenáři říkat “já jsem ale koupil na hypotéku a vydělal na tom”. Pokud někdo kupuje na dluh v růstové vlně, tak vydělá zcela extrémním způsobem. Pokud se moje investice do 3 milionového bytu přetavila na 5,5 milionu za 5 let a já vydělal 2,5 milionu na hodnotě, tak mi může být jedno, že jsem si 2,4 milionu původně půjčil. No jo, jenomže to víte teď. Ten, kdo to od vás koupil za 5,5 milionu si na to samé aktivum půjčil třeba 4,4 milionu a aby dosáhl stejně pohádkového zhodnocení, jako vy, tak by cena musela být už 10 milionů. Jenomže když trh chytne větší propad, tak je z toho klidně 10-20 % dolů. A to může být klidně zrovna celá vaše ekvita v nemovitosti, pokud jí pořizujete na moc vysokou páku.
Za další je zde flexibilita. Svázat svou osobu s konkrétním místem, může být pro někoho uklidňující. Ale je to bohapustá ekonomická kravina. Za prvé lidé se vyvíjí. Zvláštní, že to lidé chápou u aut a ne u nemovitostí. Mladík si rád koupí 3dvéřové ostré kupé, aby si pak s rodinou pořídil bezpečné MPV či SUV. Ale mladý jedinec nemá problém pořídit si ve 30 letech bydlení, které mu má sloužit do vyššího věku a které bude dlouhé roky splácet. Řada říká “však prodám, až budu potřebovat větší”. To ovšem implikuje, že spoléhá na likviditu sekundárního trhu včetně toho, že bude na trhu dostupné bydlení pro moje změněné potřeby. Řada lidí není tak naivní a tak své potřeby nastřeluje dopředu. “Tady budeme mít dětský pokojíček”, aniž by ještě vůbec měl pár děti. To ale implikuje nadspotřebu v oblasti bydlení, kde spotřebováváte více, než kolik reálně potřebujete. Nájemní bydlení vám dává tu možnost koupit přesně to množství statků bydlení, které potřebujete. Vyspělým trhům dominuje nájemní bydlení. Z mnoha důvodů. Je to efektivnější nákladově pro uživatele bydlení, existuje tam dostatek nenáročného kapitálu bydlení kupovat a hlavně to umožňuje zásadní flexibilitu. Pokud jste automobilový inženýr Helmut a procujete ve Wolfsburgu, tak vám vaše Anke neřekne, že tu novou mnohem lépe placenou nabídku ve Stuttgartu nemáte brát. Anke totiž ví, že tam budete bydlet ve větším a hezčím baráku. Mobilita pracovní síly je základ ekonomiky. Majetkoprávní spojení s místem vám hodně ukrajuje možnosti profesního využití, pokud nemůžete migrovat za prací. Proto je to tak rozšířené v USA nebo Německu.
Last but not least je zde geopolitika a kvalita lokality. Jste si opravdu skutečně jistí, že tam, kde teď žijte, chcete žít navěky? Nebylo by lepší, kdyby to vaše bydlení koupil nějaký fond, který investuje po celém světě, a pokud se stane místo vašeho bydliště neobyvatelné, tak prodělá peníze on. Jenomže on to přežije, protože je široce diverzifikován i v rámci velmi vzdálených lokalit. Vy to finančně nepřežijete, protože s tím spojíte celý svůj ekonomický osud.
Hlavní hrozby, které jsou strašákem pro dlouhodobé vlastnictví bytů a domů:
- vznik ghett ve vašem okolí, naprosto reálné u všech panelákových sídlišť
- bydlení již nebude odpovídat standardům života v budoucnu – obyvatelé takových domů budou společensky na okraji
- energetická náročnost
- další negativní externality lokace
Kapitolou samou o sobě je vlastnictví paneláků. To je opravdu takové pseudovlastnictví. Co jako vlastník můžete v takto zoufalé budově rozhodnout sám? Skoro nic. A přitom zároveň zoufale potřebujete, protože životnost paneláků je velmi limitována. A zásadně se rozevírají nůžky v kvalitě života uvnitř paneláků a mimo ně. Jestli někde je potenciál vzniku hrůzostrašných ghett na našem území, tak jsou to právě paneláky.
Závěr – bydlení je jen jedna z dalších potřeb
Hlavní důvod, proč si lidé pořizují vlastní bydlení, je často společenský statut. Dát najevo, že vlastním místo, kde bydlím. Méně už se pak lidé chlubí těmi dluhy, které u toho nashromáždili. Bydlet v nájmu je v naprostém pořádku. Potřeby nájemníků jsou uspokojovány poměrně velkou nabídkou nemovitostí, ze kterých si opravdu vybere absolutně drtivá většině těch, co chtějí bydlet hezky nebo podle svých finančních možností. Pro ty, kteří mají naprosto specifické potřeby a naprosto odlišný vkus, tu vždycky bude možnost bydlení vlastnit. Ale tito lidé mají být a budou bohatí a nároční klienti pro statek bydlení, kteří si za jimi požadovanou kvalitu zaplatí. Právo bydlet ve vlastním je úplná kravina. Přesně na této kravině začala velká Finanční krize v roce 2008/2009, které předcházel vznik vládních agentur Fannie Mae a Fredie Mac, které měly občanům pomoct k tomu, aby zafinancovali vlastní bydlení. Bydlet v nájmu je zkrátka normální a bude víc a víc na našem území. Myslete na to, že potřebujete zabezpečit i ostatní potřeby, jako je důchod, vzdělání dětí nebo zdraví. Myslete na to, že drtivá většina stresu souvisí s finanční situací a že stres spouští řadu závažných onemocnění. Nestresujte se tedy a žijte a spotřebovávejte statky vč. bydlení dle svých potřeb a možností. A vykašlete se na pohoršující pohled souseda, který vás ve své hlouposti považuje za podčlověka, přestože se z pohledu čisté současné hodnoty budoucích peněžních toků chováte racionálněji než on.
Jak se Vám líbil příspěvek?
K ohodnocení článku klikněte na hvězdy