Inflace atakuje dvacetiprocentní hranici, lidem zásadním způsobem stoupají výdaje, Česká národní banka zvýšila základní úrokovou sazbu na sedm procent, hypotéky jsou nejdražší za více jak deset let. V kombinaci s vysokými cenami nemovitostí to pro hypoteční trh nevěstí nic dobrého. Anebo je vidět pověstné světlo na konci tunelu?
Na úvod jen malé ohlédnutí do historie. Moderní hypoteční trh v České republice funguje od poloviny 90. let. Zeptejte se „pamětníků“, kteří si tehdy brali hypotéky s dvojcifernými sazbami, co jsou to vysoké úroky. Výše sazeb u hypoték se mezi lety 1995 až 1999 pohybovala mezi 11 až 17 procenty. Zlom nastal až v roce 2000, kdy se sazby dostaly pod 10 procent. To tedy jen na okraj k tomu, že dnešních šest procent není v historickém kontextu až tak astronomických.
Nemění to ale nic na tom, že velká část potenciálních klientů dnes na hypotéku nedosáhne a další část si bude financování bydlení s pomocí hypotéky velmi rozmýšlet. Pokud mají vyhlédnutou vhodnou nemovitost, její nákup bych ale na jejich místě i přes dražší hypotéku neodkládal.
Vysoké sazby zde nebudou navždy, trh neustále kolísá. Naposledy se mezi pěti až šesti procenty pohybovaly sazby mezi lety 2008 až 2010 a pak následoval setrvalý sestup až na úrovně kolem 1,5 procenta, kde se sazby držely mezi lety 2015 a 2017. Klienti, kteří dokáží hypotéku splácet při dnešních sazbách, si tak v budoucnu s velkou mírou pravděpodobnosti polepší. Navíc při současné dvojciferné inflaci dává i šestiprocentní hypotéka stále ekonomický smysl.
Růst sazeb zmírňuje
Jaká je aktuální situace? Je možné, že už hypoteční horská dráha začíná ve stoupání ztrácet dech. Červenec zatím vypadá velmi slibně, ceny zdrojů po dlouhé době klesly, a to docela výrazně. ČNB sice navýšila znatelně své základní sazby, ale trh toto navýšení očekával a cena rostla ještě před zasedáním červnové bankovní rady. Následoval pokles (tento paradox jsme zažili letos už podruhé, v únoru a na konci června) a v současné době se cena swapu na pět let drží okolo 5,5 procenta. U desetileté fixace dokonce jen pod 5 procent (situace k 13.7.).
Pokud tento stav vydrží, mohlo by to znamenat zastavení zvyšování hypotečních sazeb. Důležité bude pak první zasedání nové bankovní rady na začátku srpna. Aktuálně pro další zvyšování úrokových sazeb nevidím důvod. Stávající sazby by mohly vydržet na současné úrovni. Rozhodne srpen.
Věřím, že ve druhém pololetí by mohl přijít pomyslný zlom a sazby by se mohly stabilizovat. Ojediněle se může objevit i snížení v rámci konkurenčního boje. Kdo by chtěl nicméně vyčkávat na větší pokles, ten se podle mě letos nedočká. Pokles by urychlil příchod recese, ale zde se přikláním spíše až k období příštího roku.
Co zasejete, to sklidíte
Víc než kdy jindy by se měli poradci soustředit na výběr co nejkvalitnějšího řešení pro klienty. Sjednání hypotéky je vstupenkou pro nastavení dlouhodobého vztahu, který z logiky dlouhé splatnosti úvěru může trvat i desítky let. A tedy co na začátku tohoto vztahu při řešení hypotéky vložím (zaseju), to také v průběhu let získávám (sklízím). Jde o generační téma a ze zkušenosti víme, že když dělám kvalitní službu pro klienty rodiče, zpravidla ji budu dělat po letech i pro jejich děti, protože reference v rodině je velmi silná. Každému poradci, který chce budovat dlouhodobě úspěšné podnikání, doporučuji toto nepodcenit. Silná znalost a orientace v podmínkách financování a hledání optimálního řešení pro klienta je nutným základním kamenem a otevírá prostor pro další služby, ať už pojištění či investice.
Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert společnosti Broker Trust
