Povídali jsme si s bývalým guvernérem České národní banky a jedním ze zakladatelů nově vzniklého realitního fondu IRQ Zdeňkem Tůmou o stavu české ekonomiky, budoucích výzvách, kryptoměnách a realitním trhu.
Jako guvernér ČNB jste ještě zažil finanční krizi v letech 2008/2009. To bylo období, kdy se ve velkém začaly uplatňovat extrémně nízké úrokové sazby nejen v ČR. Dokázal jste si v té době představit, že éra takřka nulových úrokových sazeb vydrží tak dlouho a že nastane chvíle, kdy se nulové sazby a obrovský nárůst peněžní zásoby stane na západ od Aše normou?
To si v té době asi nedokázal představit nikdo. Nicméně měli bychom odlišovat likviditu, kterou centrální banky vytvářejí, a tempo růstu peněžní zásoby. Pokud se podíváme na peněžní zásobu, většinou se používají měnové agregáty M2 nebo M3, tak po finanční krizi se tempa jejich růstu vrátily zpět na obvyklé hodnoty. Kromě toho v řadě zemí klesá rychlost oběhu peněz, což také omezuje případné dopady na inflační tlaky.
Jaká je podle Vás vazba mezi peněžní zásobou a hodnotou nemovitostí? Přivedlo vás k investování do nemovitostí právě aplikování expanzivní měnové politiky?
Expanzivní měnová politika mě a ani mé kolegy k vytvoření fondu kvalifikovaných investorů IRQ opravdu nevedla. Nicméně máte určitě pravdu, že téma vztahu mezi měnovou politikou a trhy aktiv, včetně cen nemovitostí, je již delší dobu aktuální téma pro akademiky i centrální bankéře. Problém je v tom, že o transmisi měnové politiky do cen nemovitostí víme zatím poměrně málo. Sice se asi všichni shodnou, že zvýšení sazeb bude tlumit růst cen nemovitostí, nicméně většina studií vede k závěru, že ten efekt není nijak podstatný. Osobně se domnívám, že větší efektivnost při povolání staveb bude mít daleko větší vliv.
Měli bychom se znepokojovat s ohledem na tempo růstu fiskálních deficit České republiky v kontextu výnosů do splatnosti státních bondů? Aktuální výnos do splatnosti pětiletého bondu je někde okolo 1,3 %. Může vůbec nastat situace, kdy Česká republika bude platit úroky za svoje bondy zase někde okolo 4 – 5 % ? Taková situace by přece pro státní rozpočet při současném tempu zadlužování musela být katastrofou.
Znepokojovat bychom se jistě měli. Znepokojení je o to větší, že schodky rozpočtu zhoršují výrazně strukturální deficit a bude o to horší se s nimi vypořádat. Sice nečekám rychlou normalizaci sazeb a jejich výraznější růst, nicméně budou určitě vyšší než dnes a obsluhu dluhu to bude prodražovat. Ať už z podzimních voleb vzejde jakákoli vláda, schodky rozpočtu a rostoucí dluh budou nejdůležitější ekonomické výzvy.
Pohybujete se na kapitálovém trhu desítky let. Z Vaší zkušenosti, jak moc se kvalifikovaní účastníci trhu se státními bondy věnují studiu struktuře deficitu? Je přece rozdíl, jestli si stát půjčuje na výstavbu infrastruktury nebo na to, aby rozdal peníze důchodcům.
Při dané úrovni dluhu se dá počítat po omezenou dobu s jistou tolerancí, ale to nebude platit pořád. Pokud se nemýlím, tak již jedna z ratingových agentur upozornila na nejasnou strategii fiskální politiky do budoucna.
Svět zaplavil celosvětový trend popularity bitcoinu. Asi tušíme, co nám jako bývalý přední představitel konvenčního finančního systému na toto téma řeknete. Přesto ve stručnosti, má podle Vás tato kryptoměna budoucnost?
Jako bývalý centrální bankéř důsledně trvám na tom, že bitcoin není měna, protože nesplňuje základní charakteristiky měny, tj. stabilitu. Ale to jen na okraj. Investování do bitcoinu považuji za čirou spekulaci, což ovšem neznamená, že na ní nelze vydělat. Zároveň připouštím, že může být užitečný při přeshraničních transferech či sehrát jinou doplňkovou roli ve finančním systému, ačkoli vytváření této měny mi ve srovnání s konvenčním finančním sektorem nepřipadá levné ani efektivní.
Spoluzaložil jste fond IRQ. Pochopili jsme, že cílíte především na velké institucionální investory, abyste pak investovali zejména do rezidenčních nemovitostí. Je Vaším dlouhodobým cílem vybudovat dalšího významného fondového správce v Česku po vzoru bankami založených investičních společností nebo společnosti Conseq?
Necílíme jen na institucionální investory, jsme klasicky FKI, kam je možné investovat s milionem korun a více. Je fakt, že nemovitostních fondů je dnes celá řada, ale mám zato, že se naše strategie ve dvou bodech odlišuje. Za prvé vstupujeme do projektů již ve fázi developmentu, což sice prodlužuje horizont investice, ale díky tomu bychom měli být schopni dosáhnout vyššího výnosu. A druhým aspektem je postupné budování portfolia nájemního bydlení, ačkoli tento záměr můžeme pozorovat v současné době u řady další fondů či developerů.
Spolupracují Vaše fondy i s investičními zprostředkovateli? S jakými firmami spolupracujete z řad těchto firem?
Zatím ne, ale uvažujeme o tom a s největší pravděpodobností budeme i my tento distribuční kanál využívat.
Na jaký výnos cílíte a jak velké riziko je spojené s investováním do tohoto fondu?
Cílíme na výnos přes 8 procent. Jak jsem říkal, tohoto poměrně vysokého výnosu dosáhneme vstupem již do developerské části projektu. Co se týče rizika, fondy kvalifikovaných investorů jsou rizikovější než retailový konzervativní fond, o tom není pochyb. Nicméně věříme tomu, že jsme schopni riziko daného projektu dobře analyzovat a nebudeme se také pouštět do nějakých finančních dobrodružství.
Využíváte finanční páku? Případně, jak velkou z pohledu assets/equity?
Fond jako takový finanční páku používat nebude, ale v jednotlivých projektech samozřejmě počítáme s bankovním financováním. To je obvykle dostupné v okamžiku získání stavebního povolení. Počítáme s obvyklou pákou ve výši 60-65 % vůči celkovým nákladům projektu.
Ještě zpátky k české ekonomice. Proč je podle Vás tak nevýznamný akciový trh v ČR? Jsme poměrně vyspělá ekonomika, ale náš akciový trh je na samém okraji světového zájmu. Co se musí stát, aby se to změnilo?
Těžká otázka, faktorů je bezpochyby více. Jedním z nich je povaha transformace v 90. letech. Volila se cesta privatizace spíše prostřednictvím hledání strategický investorů. V té době to mělo logiku, protože kapitálový trh byl v plenkách, a kromě toho bylo potřeba přivést do vedení firem know-how ze zahraničí. Dneska bychom samozřejmě rádi viděli více firem na burze, ale nezdá se, že by zahraniční vlastníci chtěli burzu využít. Nedávnou světlou výjimkou je Moneta Money Bank. Svou roli sehrává i velikost trhu – je poměrně malý, je na něm několik málo likvidních titulů – nemůžeme se pak divit, že v mezinárodním měřítku je náš akciový trh na okraji zájmu.
Děkuji za rozhovor
