Jak je to s tou realitní bublinou v Česku

Kdo sleduje realitní trh v Česku delší dobu a trochu se na něm prakticky orientuje, se musí podobně jednoduchým závěrům smát. Ne že by tedy český realitní trh neměl problémy. Má, a má jich spoustu. Jenomže tento pohled je brutálně zjednodušující a rozhodně bychom všem našim čtenářům doporučili trochu hlubší zamyšlení. 

Co je pro český realitní trh charakteristické, bych si dovolil rozdělit na vlivy dlouhodobé a krátkodobé.

Dlouhodobé klíčové znaky českého realitního trhu:

Paneláky a děsivá SVJ

Bydlení v panelácích je časovaná bomba českého realitního trhu. Jak stárnou tyto budovy, roste množství problémů spojených s jejich správou. Díky tomu, že panelové domy jsou rozděleny na jednotlivé malé jednotky, tak vzniká velmi složitý proces rozhodování v SVJ, který je velmi neefektivní. Jednoho dne bude potřeba tyto budovy poslat k zemi, aby na jejich místě mohly vzniknout nové. Ceny bytů v panelácích ovšem v posledních letech byly tak vysoké, že je to pro řadu majitelů bytů zcela nepředstavitelné. O panelácích už jsem psal nedávno v jiném článku. V panelákových domech je obrovský goodwill v tržní ceně těchto bytů.  Jsme na nejlepší cestě k tomu, aby se z panelákových sídlišť stala ghetta pro ty nejchudší obyvatele. Řešením by byla konsolidace vlastnictví jednotek v panelácích, která by vedla k tomu, že by se dala prosadit demolice a následná nová výstavba domů na stejném místě. Jenomže, aby to někomu dávalo ekonomický smysl, tak by cena musela být úplně jinde než dnes.

Každopádně jen šílenec si dnes koupí byt v paneláku za ceny mezi 80-110 tisíc korun /m2. Reálná ekonomická hodnota těchto bytů je spíš tak 40 tisíc za m2, pokud vezmeme v potaz, že mají před sebou dalších 20-30 let fungování (z toho značnou část doby jako nedůstojné bydlení) a pak mají cenu jen jako stavební parcela. 

Dlouhodobě velmi malý objem výstavby nových rezidenčních prostor

Má to hodně příčin. Není příliš kde, protože územní plány na to nejsou připravené. Na řadě míst chybí infrastruktura pro bydlení. Dále máme extrémně pomalý proces schvalování staveb. Hodně složité je to v Česku s památkáři.  Na řadě míst se navíc stavět dlouhodobě ani nevyplatí. 

Pragocentrismus a Brnocentrismus

Praha a Brno mají v rámci Česka a Moravy dominantní postavení i na realitním trhu. Pro český realitní trh, stejně jako pro ostatní části české ekonomiky, je to nezdravé. Vznikají tím ostrovy zájmu a nezájmu v rámci republiky po bydlení a příliš velké rozdíly mezi lokalitami. Mnohem zdravější je rovnoměrně rozvrstvená ekonomika, která je postavená na větším počtu center. Některá krajská města jsou v tomto směru na cestě Prahu a Brno dohánět, ovšem je jich pořád málo. Plzeň, Hradec Králové, Pardubice, Olomouc, České Budějovice a částečně i Ostrava asi mají pozitivní směr v tomto smyslu, ale Karlovy Vary, Ústí n. Labem, Liberec, Jihlava nebo Zlín na to zatím nevypadají.  Ale zároveň platí, že problém je u okresních měst, které velmi zaostávají životní úrovní za krajskými městy. Čest několika výjimkám, jako je Mladá Boleslav. Když se pojedete podívat do Německa, tak zjistíte, že rozvinutý a kvalitní trh s bydlením je u měst, které mají 10-30 tisíc obyvatel, což u nás opravdu zatím není. My se tu bavíme o tom, že developeři postupně infiltrovali města nad 100 tisíc obyvatel.  Projektů v menších městech je zatím zoufale málo.  Problém je v tom, že existuje seriózní obava z toho, že tam není kupní síla. A jsme zpátky u toho rozložení ekonomiky České republiky.

Vysoký podíl vlastnického bydlení

Češi jsou v tomto směru exoti. Současná generace ekonomicky aktivního obyvatelstva byla vychována zvrácenou tezí, že je třeba bydlet ve vlastním. Ovšem tato výchova zcela zanedbala finanční gramotnost, čímž došlo k masově rozšířenému výkladu vlastnictví čistě na právní definici, zatímco ta ekonomická definice vlastnictví zůstala zcela ignorována. Ekonomické vlastnictví nemovitosti nastává v momentě, kdy mohu s majetkem svobodně nakládat. V momentě, kdy jsem uvázán 20-30 letým hypotečním úvěrem, tak to rozhodně není plnohodnotné ekonomické vlastnictví. Český fetiš vlastnictví bydlení je postaven na tom, že vlastnictví bytu/domu je statusově nejdůležitější věc. Přitom je zcela ignorován fakt, že potřeby člověka v čase ve vztahu k potřebě bydlet se v čase mění. Z milionů Čechů se stali realitní spekulanti, kteří pomocí vysoké finanční páky, podstupují relativně vysoké tržní riziko. Nemluvě o tom, že tito Češi, kteří dluží mnohonásobky svého ročního čistého platu na hypotékách, si vytvořili citovou vazbu k nemovitostem v kombinaci s tím, a zároveň ztratili značnou část flexibility na pracovním trhu. Vlastnictví nemovitostí a dluhy jsou pro ně nezanedbatelným zdrojem stresu a vysokých výdajů, které vedou k tomu, že se omezuje potenciál jejich kariér, nedokáží si odkládat dostatek prostředků na stáří, trpí ostatní aspekty života nebo nedokáží zajistit svým dětem kvalitní a drahé vzdělání. 

Jestli něco je bublina v ČR, tak je to právě tento fetiš vlastnického bydlení. Ano, vlastnit bydlení dává smysl. Ale otázka zní kdy? Správná odpověď zní v době, kdy nastaly tyto skutečnosti:

• mé potřeby ve vztahu k bydlení se ustálily
• mohu si to dovolit, aniž by mi to způsobilo stres a aniž by tím trpěly další důležité finanční cíle
• chci realizovat svou vizi o bydlení, kterou mi trh nenabízí
• chci do vlastního bydlení investovat čas, energii a peníze, abych vytvořil něco, co bude mít dlouhodobě udržitelnou hodnotu, kterou pak budu moct předat další generaci

Většina Čechů nesplňuje ani jeden z těchto bodů, když si pořizuje vlastní bydlení. 

Nezkušený, nezralý a naivní trh v Česku

Řekněme si otevřeně, že Češi se na realitním trhu pořád chovají ještě jako iracionální šílenci. Je to z důvodu, že neví, co znamená žít v jednotlivých typech nemovitostí. Velká část obyvatel má zkušenost s žitím v určitém typu nemovitostí a moc jiného si nevyzkoušela. A podle toho se chová, často iracionálně. Když pak dojde ke zlepšení životní úrovně, tak hned všichni utíkají do rodinných domů namísto bytů. Nebo jdou po prestižních adresách. A výsledek je pak často katastrofální. 

Nyní Češi takovou tvrdou lekci dostávají. Ve většině států vyspělého světa je normální, že rodinný dům je typ bydlení určený bohatým lidem. Náklady na provoz rodinných domů jsou velmi vysoké. Zvláště pokud navíc ještě musíte dojíždět každý den velké vzdálenosti. Evropa je energeticky nesoběstačná a tak energie jsou ten největší luxus, jaký si můžeme dopřát. Češi v posledních letech do značné míry upřednostňovali kvantitu nad kvalitou bydlení. 

Developeři stavěli jednu králíkárnu za druhou a zcela zásadně se ignoroval fakt, že je velmi důležité, aby byl kvalitní veřejný prostor v okolí bydlení. Raději 100 m2 byt uprostřed betonové džungle než 70 metrový byt, kde bychom mohl chodit pěšky do práce a kde mám spoustu kvalitní občanské vybavenosti v pěší vzdálenosti. Češi se tento urbanismus ještě pořádně nenaučili. Pořád se na vše díváme optikou toho, co všechno potřebujeme jako křečci vlastnit. Potřebujeme mít všechny ty lyže, kola a hromadu dalšího harampádí, které si všude v civilizovaném světě lidé běžně půjčují, pokud to nepoužívají každý den. A podle toho vypadají naše nároky na bydlení. 

Češi se ekonomice bydlení stále ještě učí. Současná generace bude velmi poučená. Přijde na to, co je potřebné a co není. A uvědomí si, že každý m2 v bytě či domě má svojí cenovku a svojí přidanou hodnotu, kterou proti tomu dostávám. Efektivita využití našich ekonomických zdrojů je něco, na co bude čím dál větší tlak. Bydlení není jediná a ani nejdůležitější věc na světě, ačkoliv si to spousta lidí pořád myslí. Tito lidé s kvazikomunistickými pozůstatky myšlení si neuvědomují, že existují také věci jako vzdělání, zdraví a především pak období ekonomické neaktivity, kdy se o vás v průběžném systému penzí už nikdo nepostará. A obětovat kvalitní stravu, zdraví, vzdělání pro to, abych mohl před kamarády machrovat, že mám o ložnici navíc, je rozhodně blbá volba. 

Na Západě jsou v tomto směru dál. Lidé už vědí, co potřebují a co si mohou dovolit v kontextu ostatních věcí, co musí řešit. Češi na to také přijdou, ale bude to ještě nějakou dobu trvat, protože 32 let od konce komunismu je pořád strašně málo. Pořád spoustu velmi drahých věcí, jako je sociální zabezpečení, zdraví a vzdělání považujeme za samozřejmost. 

Očekávám, že v následující dekádě se bude velmi proměňovat chování zákazníků developerských společností ve směru výrazně vyšší kvality bydlení. A teď nemám na mysli kvalitu sanitární techniky nebo podlah ale kvalitu z hlediska provozních nákladů bydlení. Lidé budou chtít více a více bydlet efektivně ve vztahu ke svému pracovišti a využití volného času. 

Nekvalita veřejného prostoru a infrastruktury

Česko má naprosto tragickou veřejnou infrastrukturu. Meziměstská dopravní infrastruktura je ve velmi špatném stavu. Množství a kvalita dálnic, stejně jako železnic je ve srovnání s Německem naprosto žalostné. Co se týká infrastruktury v samotných městech, tak to není o moc lepší. 

Vůbec nejhorší je ale kvalita veřejného prostoru jako takového v českých městech. Převažuje spíše nekvalita a celému světu dokazujeme, jací jsme barbaři s neúctou k vlastní slavné historii, když se podíváme na Staroměstské náměstí, Karlštejn, Mariánské lázně a mnoho dalších míst. 

Investice do veřejného prostoru a veřejné infrastruktury jsou zatím stále jako celek v Česku zoufalé. Je to otázkou priorit. A v Česku vítězí okamžitý užitek z veřejných služeb nad investicemi, které by zlepšily kvalitu života dlouhodobě. To do značné míry souvisí s totální politickou negramotností českého obyvatelstva, které volí cca z poloviny politické populisty a podvodníky, kteří jim slibují bezprostřední užitek. 

Nekvalita komerce v Česku

V ČR se investovalo v posledních dvou dekádách především do  levných a vizuálně nevzhledných krabic, které jsou všude zcela identické. Přijdete-li před Kaufland, tak ani nevíte, v jakém městě se nacházíte. Přitom opět se stačí podívat do zahraničí. Nedávno jsem v Curychu obdivoval prodejnu Lidl v historickém centru. Byla umístěna v krásné historické budově a přitom sloužila k úplně tomu samému, k čemu slouží u nás. Jen byla umístěna do prostoru s respektem k tomu, jak město vypadá. U nás musí podobný typ budov vypadat tak, že k němu uděláte obrovské parkoviště z nejlevnější zámkové dlažby a vyšvihnete uprostřed něj stand alone svítící krabici, která vás bude strašit ze sna. Ano, podobné budovy stojí i na Západě, ale rozhodně najdeme i mnoho daleko pozitivnějších příkladů. 

Stavíme si v ČR retailové parky jak na americkém předměstí, ačkoliv naši občané nemusí překonávat velké vzdálenosti autem. Jde se cestou nejmenších nákladů a nejmenšího odporu. A historická centra měst, která byla tradičně plná retailových ploch, postupně umírají a chátrají. 

To v zásadě platí i o administrativní ploše. Kvalita vzniká na nejexponovanějších adresách Prahy, zbytek Česka trpí, protože nemá tu kvalitu veřejného prostoru. 

Krátkodobé klíčové znaky českého realitního trhu:

Prudce rostoucí sazby hypoték

Jedny z nejrychleji rostoucích na světě, což nás nepochybně vyšvihlo významně v tom žebříčku nejbublinovatějších trhů od Bloombergu. To je záležitost posledního roku zdvihání sazeb.

Dlouhodobě jsme naopak měli sazby velmi nízké. A také zase budeme mít, o tom nepochybuji, protože to majoritně český finanční trh chce. Nikdo nechce 2T Repo dlouhodobě nad 3 %. 

Prudké zpomalení prodejů novostaveb

Dokud byly levné úvěry, tak vše nové bylo prodáno dříve, než se to vůbec postavilo. Teď developeři vyčkávají a nechtějí zas až tak agresívně tlačit na pilu s příliš velkými slevami. A tak raději vyrábí na “sklad” a prodají si nemovitost později. Mnoho z nich spekuluje na to, že sazby mezitím klesnou. A také se snaží nabízet nemovitosti investorům, kteří nepákují pomocí úvěrů. 

Zastavení prodejů u části typů nemovitostí

Byty v panelácích, rodinné domy a řada komerčních nemovitostí mají v podstatě úplně zamrzlý trh. Zkrátka se na tomto trhu v podstatě nic neděje. Nikdo nenakupuje a neprodává. S výjimkou toho, co se čerstvě postavilo na primárním trhu. Sekundární trh prakticky úplně stojí. 

Přistěhovalecká vlna

Ukrajinců přišlo do Česka opravdu hodně a pravděpodobně ještě přijde. Tito lidé představují poptávku po dalším bydlení. Hraje to nezanedbatelnou roli a rozhodně to není jev rovnoměrně rozvrstvený do celého Česka. 

Prudký nárůst stavebních nákladů

Má za důsledek především to, že na řadě míst přestalo ekonomicky vycházet stavět. Tedy počítejme s tím, že to je další oslabení strany nabídky a zhoršování nedostatku kvalitního bydlení v Česku, zejména v regionech.

Úbytek zahraničních investorů

To zásadně ovlivňuje tržní hodnotu zejména významných komerčních nemovitostí, do kterých velcí institucionální investoři v Čechách investovali. 

Vysoké ceny energií a PHM

Krátkodobě to významně znevýhodňuje ty nemovitosti, které jsou daleko od místa pracoviště. Zasaženy jsou zásadně rodinné domy, zejména pak v regionech a zejména pak ty starší a energeticky méně efektivní. 

Závěr:

Na českém realitním trhu je řada bublin, na které si tu zaděláváme už hodně dlouho. Jsou zde ovšem i segmenty nemovitostí, jejichž cena zůstane nadále vysoká, protože nabízí velmi nedostatkovou kvalitu. Věc tedy není tak jednoduchá, jak se nám palcovými titulky mainstreamová média snaží ve snaze nahonit čtenost sdělit.