Dopady skokového růstu sazeb budou značné, a to nejen pro žadatele o hypoteční úvěr nebo majitele hypoték, kteří se v blízké době chytají na refixaci ze sazeb 1,35 %. Růst úrokových sazeb ovlivňuje rozhodování v podnikání, valuaci komerčních budov a také hypoteční trh jako celek. V dnešním článku si shrneme dopady růstu sazeb na hypoteční trh v nedávné historii.
Růst sazeb v období 2007-2008
Mezi květnem 2007 a zářím 2008 vzrostla průměrná úroková sazba na hypotečních úvěrech postupně z 4,50 % na 5,55 %. Tento vzrůst úrokových sazeb nastartoval pokles v počtu sjednaných hypotečních úvěrů a celkového objemu sjednaných úvěrů.
Růst úrokových sazeb v tomto období začal v květnu 2007. Zatímco v 2Q 2007 se uzavřelo celkem 27 628 hypotečních úvěrů v celkovém objemu 46,35 mld. Kč, tak ve 3Q 2007, bezprostředně po vzrůstu úrokových sazeb z 4,50 % na 5,02 %, se uzavřelo o -33 % méně smluv (celkem 18 490) a celkový objem sjednaných úvěrů klesl o -30,5 % (objem 32,23 mld. Kč). Ve 4Q 2007 objem i počet sjednaných hypotečních úvěrů stagnoval na úrovni 3Q 2007.
Výrazný propad pokračoval i v následujícím 1Q 2008, kdy se průměrná úroková sazba na hypotečních úvěrech dostala na úroveň 5,40 %. V 1Q 2008 počet sjednaných úvěrů poklesl oproti 2Q 2007 o -47,2 % (celkem sjednáno 14 597 smluv) a objem sjednaných úvěrů poklesl oproti stejnému období o -44,43 % (celkem sjednáno 25,76 mld. Kč).
Nejvyšší průměrné úrokové sazby bylo v tomto období dosaženo v září 2008, kdy průměrná sazba dosáhla na 5,55 %. Po dosažení této průměrné úrokové sazby došlo k prudkému poklesu jak v počtu sjednaných úvěrů, tak v objemu sjednaných úvěrů.
Zatímco ve 3Q 2008 se uzavřelo při sazbě 5,55 % celkem 17 141 smluv o hypotečním úvěru v celkovém objemu 30,81 mld. Kč, tak v 1Q 2009 došlo k poklesu na 10 393 smluv v objemu 17,81 mld. Kč. Oproti 3Q 2008 tak došlo k poklesu o -39,4 % na počtu sjednaných smluv a k poklesu o –42,2 % na sjednaném objemu, a to bezprostředně během dvou kvartálů po dosažení nejvyšší úrokové sazby v tomto období.
Růst úrokových sazeb kulminoval ve 3Q 2008 na úrovni 5,55 %, pokles v objemu sjednaných úvěrů byl mezi 3Q 2008 a 3Q 2009 o -45,45 %. Pokles od počátku růstu úrokových sazeb v 2Q 2007 byl potom 63,73 %.
Nejnižší objemy byly sjednány v 1Q 2010, kdy se průměrná úroková sazba držela na 5,36 %, nicméně sjednalo se méně než 16 mld. Kč hypotečních úvěrů.
Zatímco se za celý rok 2007 uzavřelo hypotečních smluv za 142,3 mld. Kč, tak v roce 2008, kdy vzrostly úrokové sazby o 1,05 % poklesl celkový objem sjednaných hypotečních úvěrů o -15,6 % na celkový objem 120 mld. Kč, v následujícím roce 2009 pokles pokračoval až na 73,8 mld. Kč, tedy celkový pokles oproti roku 2007 o -48 %.
Růst sazeb do roku 2016
V období mezi lety 2010 a 2016 nedošlo v podstatě k výraznějšímu růstu úrokových sazeb, a pokud se úrokové sazby zvýšily tak pouze nepatrně, nejvíce o 0,35 %, což dle dostupné statistiky objemu sjednaných úvěrů nemělo na sjednaný objem téměř žádný vliv.
Růst sazeb mezi 2017 a 2019
V 1Q 2017 začal opětovný nárůst v průměrné úrokové sazbě, a to z úrovně 2,13 % na 2,97 % v únoru 2019. Jelikož se nejednalo o dramatický nárůst v úrokové sazbě, tak ani pokles v objemu sjednaných hypotečních úvěrů nebyl tak výrazný a dlouhý jako v letech 2007-2009.
Zatímco v 4Q 2016 se sjednalo 64,5 mld. Kč hypotečních úvěrů, v 1Q 2017, kdy začal pozvolný růst úrokových sazeb (z 2,13 % na 2,30 %) došlo k poklesu v objemu sjednaných úvěrů o -17 %, nicméně ve 2Q 2017 se objem úvěrů vrátil na 60 mld. Kč.
Výraznější pokles nastal až v 1Q 2019, tedy v době, kdy byly tehdejší průměrné úrokové sazby na nejvyšší úrovni 2,97 %. Mezikvartálně došlo k poklesu v objemu sjednaných úvěrů o -37,5 %, od počátku růstu úrokových sazeb v lednu 2017 pak došlo k celkovém poklesu -34,78 %.
Co se celkového objemu sjednaných úvěrů týče, tak pro srovnání:
2016: průměrná úroková sazba 2,20 %, celkový objem hypotečních úvěrů: 218,3 mld. Kč
2017: průměrná úroková sazba 2,31 %, celkový objem hypotečních úvěrů: 216,9 mld. Kč
2018: průměrná úroková sazba 2,66 %, celkový objem hypotečních úvěrů: 210,6 mld. Kč
2019: průměrná úroková sazba 2,78 %, celkový objem hypotečních úvěrů: 175,6 mld. Kč
Současný růst úrokových sazeb
Z dat dostupných v databázi České národní banky o počtu sjednaných hypotečních úvěrů zatím nelze usuzovat na vliv růstu 2T repo sazby, potažmo úrokových sazeb na hypotečních úvěrech. Data na České národní bance jsou zveřejňována minimálně s kvartálním zpožděním, takže jsou v současné době dostupná data pouze k 30.9.2021, kdy ještě nedošlo ke kokovému nárůstu 2T repo sazby. Reálný vliv růstu úrokových sazeb na objem sjednaných hypotečních úvěrů tak bude možné posoudit až po zveřejnění údajů minimálně za 4Q 2021, ale spíše až 1Q/2Q 2022.
Nicméně lze předpokládat, že v roce 2022 dojde k poměrně výraznému ochlazení hypotečního trhu. Svůj podíl na tom má zajisté růst úrokových sazeb, ale i neustále rostoucí ceny bydlení, které bylo v posledních letech možné financovat pouze díky extrémně nízkým úrokovým sazbám. Přidejme do mixu ještě znovuzavedení limitů DTI a DSTI a máme tady zaručený koktejl na výrazný pokles v objemu sjednaných úvěrů v roce 2022.
