Čtu na internetu celkem dost komentářů k cenám bytů. Většinou od lidí, kteří nemají ani tušení, co obnáší proces vzniku nových bytů. Pochopitelně, že finančníci touží především po tom, aby kapitál proudil jejich směrem. A tak se užívají často zavádějící informace, které mají jednoduše investorovi sdělit, že je to vlastně jednoduché jako facka. Ideálně na jednom grafu, kde dáte v mezinárodním srovnání poměr příjmů obyvatel a cen bytů. A z toho vyplývá závěr, že byty jsou příliš drahé a že budou levnější. Takhle jednoduché to ale pochopitelně není. Dovolte mi vás na následujících řádcích seznámit s naším pohledem na cenotvorbu bytů.
Bydlení je statek, který je potřeba neustále obměňovat, protože má limitovanou životnost. Jedna věc je, jak budova technicky vydrží fungovat, druhá je pak, kdy přestane splňovat nároky obyvatel na funkci. Česká republika je plná velkého množství budov, které již nároky na bydlení moderního člověka nesplňují. Mám na mysli samozřejmě obrovské množství bytů v panelových domech, které vznikly za předchozího režimu. Nicméně stále ještě existuje podstatná část obyvatel, která má dostatečně nízké nároky na kvalitu bydlení, aby se s touto kvalitou spokojila. Je nicméně zcela evidentní, že tato skupina osob se bude postupně zmenšovat, a zvláště pak v lokalitách, kde existuje dostatečně velká kupní síla nájemníků či zájemců o koupi bytů.
Panelové domy nesplňují moderní nároky na bydlení v řadě ohledů. Musíme si uvědomit, že dnes by výstavbu takové stavby nikdo nepovolil přesně z tohoto důvodu. Zásadním problémem panelových domů je obrovský nedostatek parkovacích stání, která navíc zabírají veřejný prostor. Dále je to problém související s kvalitou samotné stavby z hlediska šíření hluku v domě a kvalitou společných prostor v domě.
V panelových domech dříve ve větších městech bydleli lidé všech příjmových skupin. V posledních desetiletích s rozvojem ostatních možností se však postupně přesouvají lidé vyšších příjmových i sociálního statutu spíše mimo tento typ bydlení. Tím klesá průměrné společenské postavení osob v panelových domech. A tento trend bude zcela nepochybně pokračovat. Zcela otevřeně si řekněme, že panelová sídliště směřují k tomu, aby se postupně proměňovala v bydlení nejchudších vrstev obyvatel na našem území. Bez nadsázky by se dalo říct, že některá sídliště mají potenciál stát se i místy, kde nebudou bydlet jen chudí nájemníci, ale kde budou bydlet i problematičtí obyvatelé. Třeba z řad těch, kteří se nedokázali plně začlenit do společnosti, protože nemají zaměstnání, neovládají jazyk či nejsou kulturně kompatibilní s majoritou společnosti. Pak by se z takových lokalit staly no go zóny, jak je známe například z Francie.
Podstatné je, že místa, kde se dnes nachází panelové domy, zabírají obrovskou plochu.
Když se podíváme na výše uvedenou mapu, tak vidíme velice lukrativní adresu centra Prahy 4. Červené obdélníky pak zobrazují zóny, ve kterých se nachází panelové domy. Vidíme, že tato plocha zabírá obrovskou část tohoto velice lukrativního území. V této zóně se nachází relativně hodně pracovních příležitostí – mnoho kancelářských budov, zároveň tam nalezneme významné retailové plochy nebo například velká zdravotnická zařízení, velké státní úřady nebo například Českou televizi. O práci v této zóně není nouze. Zároveň se v této zóně nachází relativně mnoho míst, kde se nachází rodinné domy a také zde nalezneme další typy bytových domů – staré činžovní domy i nové novostavby. A to včetně několika z nejdražších projektů, jako jsou V-Tower nebo Rezidence Kavčí hory. Zkrátka plocha designovaná územním plánem tohoto území určená pro bydlení je zcela dostatečná a tvoří velmi velkou část tohoto území. Ale vidíme, že obrovská část této plochy je tvořena panelovými domy.
A zde se dostáváme k tomu, jak to ovlivňuje cenu bytů. Proč by měl někdo přeměnit pozemek v této lokalitě, který nebyl určen k výstavbě bytů, k tomuto účelu? Plocha pro bydlení je přeci dostatečná. Jenomže na této ploše žádné volné stavební pozemky takřka nejsou. Takže když už se někde nějaký pozemek v takové lokalitě objeví, tak s velmi vysokou cenovkou. Ale k tomu se ještě dostaneme později.
Jste vlastník bytu v panelovém domě v této lokalitě. Jste součástí společenství vlastníků v panelovém domě. Tedy nerozhodujete o svém osudu zcela samostatně. Dům patří vám společně. Každý z vás je vlastník své bytové jednotky a společně spoluvlastníte společné prostory a pozemek, na kterém budova stojí. Budova začne chátrat. Tak se dohodnete po krvavých diskusích na tom, že si zvýšíte fond oprav a investujete do rekonstrukce budovy. Tak to budete dělat nějakou dobu. Ale jednoho dne dojdete k závěru, že zákon klesajícího mezního užitku investovaného kapitálu do rekonstrukce platí i pro vaše panelákové vlaštovčí hnízdo. Nelze donekonečna efektivně opravovat a rekonstruovat něco, co už nevyhovuje moderním standardům. A to přijde na řadu diskuse o rozhodnutí budovu prodat nějakému developerovi, který by v této lokalitě postavil novou budovu.
Přepněme se na chvilku do uvažování developera. Má zájem o takovou lokalitu? Nepochybně ano. Vezeme do ruky kalkulačku a začne počítat. Začne od prodejních cen a bude uvažovat následovně.
Podívá se do naší databáze cen na Finsider.cz a zjistí, že průměrná nabídková cena bytů na Praze 4 je cca 139 tisíc CZK za m2. Dejme tomu, že tato lokalita je nadprůměrně dobrá. A dalo by se hovořit o trochu vyšších cenách. Řádově někde okolo 150 tisíc CZK za m2. Bavíme se o cenách vč. DPH.
To představuje cenu 130,4 tisíce CZK za m2 bez DPH.
Na každých 80 m2 hrubé podlažní plochy bytu potřebujete jedno parkovací stání. To budete muset dát do podzemních garáží s největší pravděpodobností. Zároveň k bytu potřebujete dodat i sklep. A pravděpodobně i nějaké balkony. Zůstaňme u modelového příkladu 80 m2 hrubé podlažní plochy, protože to může být ukázka jednoho menšího bytu, který má vzniknout. 80 m2 hrubé podlažní plochy bytu představuje přibližně 58 m2 čisté podlažní plochy bytu. Tedy k jednomu 58 m2 bytu máte jedno parkovací stání, jeden sklep a dejme tomu balkonovou plochu o 6 m2. Z toho plyne, že zákazníkovi prodáváte 58 m2 vnitřní plochy a 6 m2 plochy balkonu (50 % váha), což odpovídá 61 m2 přepočtené prodejní plochy.
Když vynásobíme plochu bytu cenou, tak dojdeme k 7,954 milionu CZK bez DPH a 9,147 milionu vč. DPH. K tomu si připočtěme nějakých 500 tisíc CZK za parkovací stání bez DPH – k bytu vč. DPH za 575 tisíc CZK, a také připočtěme sklep za nějakých 100 tisíc CZK bez DPH, 115 tisíc CZK vč. DPH.
Tedy celkem jsou vaše výnosy 8,554 milionu a zákazníka to stojí vč. DPH 9,837 milionu CZK. S 80 % hypotékou dluží koncový zákazník nějakých 7,87 milionu CZK. Znamená to pro něj dát bezmála 2 miliony korun v hotovosti ze svých úspor, což našetří spíše osoba o něco starší, takže počítejme hypotéku řádově 20-25 let v takovém případě. 20letá hypotéka se 4 % úrokovou sazbou (nějaká dlouhodobě udržitelnější hladina sazeb) znamená měsíční splátku 47 395 CZK. V případě 25leté splátky 41 231 CZK. S o 1 % nižší úrokovou sazbou 37 155 CZK. To není úplně málo za malý byt, který by se dal pronajmout za řádově 30 tisíc CZK holého nájmu za měsíc. Ale dejme tomu, že toto ještě zákazník akceptuje.
Zpátky k developerovi. Jeho výnosy jsou 8,554 milionu CZK. Náklady budou řádově takové:
- Přímé stavební náklady byt 3,77 milionu
- Přímé stavební náklady garáž 0,6 milionu
- Přímé stavební náklady sklep 0,1 milionu
= 4,47 milionu korun přímých stavebních nákladů
- Plánovací smlouva s obcí řádově 0,3 milionu
- Projekce 0,245 milionu
- TDI 0,09 milionu
- Provize a marketing 0,3 milionu
- Administrativní náklady 0,06 milionu
- Demolice a příprava území 0,6 milionu
= celkem řádově 6,056 milionu CZK
= to představuje hrubou marži nějakých 2,498 milionu CZK. Tedy asi 29,2 % tržeb bez nákladů na pozemek a zároveň 40 950 CZK na m2 přepočtené plochy. Kolik bude developer ochoten zaplatit za takový stavební pozemek? Když by ho měla čekat veškerá práce s tím spojená a musel vynaložit všechny výše uvedené náklady, tak hraničně takových 4,2 % z očekávaných tržeb, aby jeho hrubá marže zůstala aspoň 25 % tržeb. To znamená nějakých 360 tisíc korun, protože po vynaložení této částky dává developerovi smysl projekt vůbec realizovat.
Musíme si uvědomit, že podstatná část tržeb je tvořena DPH, které jde státu. Zároveň developer musí zdanit svůj zisk. A hlavně developer bude mít pravděpodobně řádově kolem 70 % nákladů financovaných bankou. Pokud jsou celkové náklady na realizaci 6,416 milionu korun vč. akvizice pozemku, tak developer si půjčí v bance řádově 4,491 milionu. To pro něj představuje řádově finanční náklad 337 tisíc (při 5 % sazbě – dnes přes 9 %). To snižuje jeho marži před zdaněním na 1,801 milionu, tedy asi 29,5 tisíce CZK za m2. To je developerská marže (22 % tržeb), která je mezi developery obvyklá a akceptovatelná vzhledem k tomu, že musíte investovat řádově 5-6 let.
Co to znamená pro majitele panelových domů? Jednoduchou logikou dojdeme k tomu, jaká je cena jejich bytů vyjádřeno jako stavební pozemek. V závislosti na tom, jak velká výstavba se povolí v místě, kde dům stojí. Pokud bude stejná, má jejich byt cenu 5900 CZK za m2, pokud bude dvojnásobná 11 800 CZK, pokud bude trojnásobná, tak 17 700 CZK za m2, čtyřnásobná 23 600 CZK za m2…
Pokud máte panelák, za který jste zaplatili 80 000 CZK za m2 a vzali si na to úvěr ve výši 64 000 CZK za m2, který máte splácet ještě 20let, tak to jaksi příliš nevychází…Prodáte v takovém případě pozemek developerovi? Asi ne. Bude to vycházet developerovi, když by vám zaplatil třeba 80 tisíc CZK za m2? Asi také ne. Takže co se stane? Nic. Stále nebudou k mání žádné stavební pozemky a bude se stále málo stavět a vlaštovčí panelákové hnízdo se bude stále vrstvit až do okamžiku, kdy realitní trh postihne totální kolaps likvidity těchto bytů, ke kterému se mimochodem mílovými kroky přibližujeme.
