Povídali jsme si s dvěma hypotečními experty na téma hypotéky, investice do bydlení a stavební spoření. Na otázky nám odpovídal Ondřej Marek, výkonný ředitel ve společnosti Stone & belter a Radovan Gajdoš, regionální ředitel ve společnosti 4fin.
Ondřej Marek, výkonný ředitel ve společnosti Stone & belter
Nejen kvůli rostoucí inflaci jsou teď investice do nemovitostí velkým tématem. Jak je to s investičními byty? Zaznamenali jste zvýšený nebo snížený podíl úvěrů na financování investičního bydlení? Je to spíše fenomén Prahy nebo i jiných krajských a menších měst? Jsou dnes banky stále ochotné investiční bydlení financovat nebo se setkáváte s nějakými problémy?
V rámci celkové strategie s klienty cílíme na přibližně třetinový podíl majetku v nemovitostech. Dlouhodobě řešíme s klienty téma investičních bytů, vysvětlujeme jim výhody a rizika, takže nevidím rozdíl v posledních měsících oproti minulým rokům. Do kategorie investice do nemovitostí řadíme nejen nemovitostech vlastně fyzicky, ale také investice přes další instrumenty jako jsou např. realitní fondy, REITs apod.
Investiční byty nevnímám jako fenomén ani v Praze ani jinde, když se podíváme do historie, tak nemovitosti měli vždy svoje místo a je potřeba s nimi umět pracovat.
Nicméně o bytech v Praze se hovoří nejčastěji, tím že se zde zobchoduje nejvíce bytů a ceny jsou vyšší než jinde. Paradoxně koupě nemovitosti na pronájem v Praze z pohledu okamžitého výnosu není zajímavá, spíše lze spekulovat na dlouhodobě vyšší růst cen než v jiných městech. Pokud se podíváte na statistiku migrace do Prahy a v krajských městech, tak vidíme obrovský rozdíl – je jasné že poptávka je silná a trend se jen tak nezmění.
Co se týče financování, tak se banky zpravidla řídí doporučeními České národní banky – druhé, třetí a další hypotéky znevýhodňují z pohledu LTV a úrokové sazby. Víme, která banka je benevolentnější, která přísnější a známe do detailu pravidla jednotlivých bank a tak se s problémy nesetkáváme, víme kde řešení možné je a kde nikoli.
Myslíte si, že je současný trh s bydlením nadhodnocený? Zástupci České národní banky mluví o tom, že jsou ceny bytů v některých lokalitách i o 25 % výše než by měly být. Jedná se podle Vás o bublinu na trhu nebo se díváme jen na rostoucí a hlavně opodstatněný trend?
Téma je na širší diskusi nad jednotlivými analýzami a ČNB má svůj pohled subjektu, který dohlíží na finanční stabilitu, jejich názor je správný a brzdili další spekulativní kapitál, ale trh bydlení nevnímám tak výrazně nadhodnocený. Dražší nemovitosti jsou dané tím, že se stávají nedostatkovým zbožím, zdražují stavební práce, materiál i pozemky, zvyšují se technologické požadavky.
Konkrétně v Praze se projevila dlouhodobě nedostatečná výstavba. Slýcháme už několik let, že v rychlosti (nebo lépe řečeno v pomalosti 
) povolování staveb jsme i za některými rozvojovými zeměmi. Dlouhá léta si nic neděje a kvůli tomu došlo k výraznému deficitu bytů v Praze. Pak se nemůžeme divit, že růst v posledních letech je tak výrazný.
Jsou Vaši klienti v dnešní době rostoucích cen nemovitostí schopní naspořit oněch ideálních 20 % vlastních zdrojů? Nebo spíše řeší dofinancování a půjčky někde jinde? Případně jak tuto situaci Vaši klienti nejčastěji řeší?
Každý případ je individuální, situace jsou různé. Některým mladším klientům pomáhají rodiče, někdo již vlastní nemovitost, kterou může prodat přestěhovat se do většího. Někteří disciplinovaní klienti, kteří se drží plánu jsou schopni naspořit 20% vlastních zdrojů.
S ohledem na rozvolnění regulace ČNB v minulém roce lze však uvažovat nutné úspory ve výši 10% záměru, tj. 90% LTV, i pro tyto případy lze najít příznivou úrokovou sazbu. Nižším nárokům na vlastní zdroje pomohlo také zrušení daně z nabytí nemovitosti. Myslím, že jsme stále spořicí národ a řada klientů má různé formy spoření, nejen stavební spoření, kde jim úspory také mohou pomoci k řešení situace.
Jak je to s produktem stavebního spoření a úvěry ze stavebního spoření? Je tento produkt spíše na ústupu? Zvyšuje nebo snižuje se jejich podíl v rámci financování nemovitosti u Vašich klientů? Nesnižuje se důležitost tohoto nástroje?
Objem úvěrů ze stavebního spoření za celou ČR je dlouhodobě kolem 20%, u našich klientů je to trochu méně, tím že působíme hlavně ve velkým městech. Úvěry ze stavebního spoření hlavně používáme na menší úvěry, pro případy nezajištěných úvěrů (bez zástavy nemovitosti). Svoji důležitou úlohu také mají při financování družstevních bytů. Jsou také některé měsíce v roce, kdy může být zajištěný úvěr ze stavebního spoření levnější než hypotéka.
Je zajímavé že v roce 2020 bylo sjednáno 55 618 kusů úvěrů stavebního spoření a 92 226 kusů hypoték, nicméně objem úvěrů ze stavebního spoření byl pouze 20%. Tyto čísla dokládají, že se často jedná o menší nezajištěné úvěry.
Úvěry ze stavebního spoření mají stále svoji důležitou úlohu a jsem rád, že stavební spořitelny reagují na potřeby klientů, vylepšují produktovou nabídku a procesy.
Radovan Gajdoš, Regionální ředitel 4fin
Jsou Vaši klienti v dnešní době rostoucích cen nemovitostí schopní naspořit oněch ideálních 20 % vlastních zdrojů? Nebo spíše řeší dofinancování a půjčky někde jinde? Případně jak tuto situaci Vaši klienti nejčastěji řeší?
Klienti si jsou dnes, pokud uvažují o vlastním bydlení, zpravidla vědomi potřeby mít vlastní prostředky. Část klientů má naspořeno, či dostanou na začátek něco od rodiny. S rostoucími cenami nemovitostí se samozřejmě přímo úměrně zvyšuje i výše částky, kterou má mít člověk naspořeno. Hlavně ve velkých městech je velmi složité, či u mladých lidí téměř nemožné, dát dohromady oněch 20%. Ceny nemovitostí za poslední dobu vyrostly o tolik, že jen za poslední měsíce se zvýšila potřeba naspořené částky až o statisíce navíc. Část klientů řeší situaci 90% hypotékou, kde klientům stačí mít jen 10% vlastních zdrojů, a banky si účtují určitou přirážku k úrokové sazbě. Možností je i dofinancování typicky úvěrem ze stavebního spoření bez zástavy nemovitostí. Další šance jak mít oněch minimálně 20% vlastních zdrojů, je mít vlastní nemovitost. Typicky vlastní pozemek na kterém klient staví.
Jak je to s produktem stavebního spoření a úvěry ze stavebního spoření? Je tento produkt spíše na ústupu? Zvyšuje nebo snižuje se jejich podíl v rámci financování nemovitosti u Vašich klientů? Nesnižuje se důležitost tohoto nástroje?
Produkt stavební spoření může mít v portfoliu zejména konzervativního klienta stále své místo. Každopádně zlatý věk stavebního spoření je již dávno za námi. Doba velkého zhodnocení a vysokých státních podpor se již pravděpodobně nevrátí. Nevýhodou je, že pro získání maximálního zhodnocení je potřeba vložit na stavební spoření 20.000 Kč ročně. Ideálně ani ne více, ani ne méně. Tahle částka je pro většinu klientů nevhodná. Další nevýhodou je i minimální doba spoření 6 let a mnohé poplatky, které snižují reálný výnos. Když se podíváme na zhodnocení na 6 a více let, na které se stavební spoření minimálně uzavírá, najdeme mnohem zajímavější produkty s vyšším zhodnocením i flexibilitou. Stavebko jako nástroj na dlouhodobé zhodnocování peněz téměř nevyužíváme. Dnes samozřejmě může mít význam založení stavebního spoření zejména pro účely dofinancování hypotečního úvěru. Každopádně při dnešních cenách nemovitostí je potřeba mít naspořeno ideálně minimálně statisíce, a tady vzhledem k délce spoření či výše vkladů najdeme vhodnější varianty produktů. Jednou z výhod proč jej založit je jasně daná úroková sazba úvěru v budoucnu. Úvěry ze stavebního spoření jsou dnes využívány na financování družstevních bytů, kde není možno zajistit úvěr nemovitostí. V této oblasti v podstatě stavební spořitelny nemají konkurenci. Zejména ve větších městech, kde jsou velká družstva, je o tyto produkty zájem. Dále se využívají na menší rekonstrukce v řádu několika set tisíc korun. V neposlední řadě na dofinancování hypotečních úvěrů. Stavební spořitelny mají také v řadě případů rozdílnou metodiku než banky, a řada klientů může využít těchto specifických podmínek jako např. jiný výpočet příjmů z podnikáni či příjmů z vlastní firmy a další specifika.
