Zeptali jsme se odborníků, jak vidí problematiku zadlužování se klientů u hypotečních úvěrů v době koronakrize.
Změnil se postoj vaší společnosti k tomu, jak moc se mají vaši zákazníci zadlužovat, v souvislosti s koronavirovou krizí?
Ondřej Marek, výkonný ředitel ve společnosti Stone & belter
Postoj Stone & belter se nezměnil. Dlouhodobě chráníme klienty, aby nedělali unáhlená životní rozhodnutí a nezadlužovali se nad svoje možnosti. S našimi klienty pracujeme na tom, aby se na hypotéku správně připravili, měli dostatečné rezervy a měli pokryta možná rizika. Takto připravený klient lépe odolá nepříznivé situaci, když mu vypadne příjem.
Bylo zajímavé sledovat, jak reagovala na situaci Česká Národní Banka, jakožto regulátor a jak hypoteční banky na počátku pandemie. ČNB na jaře minulého roku výrazně uvolnila parametry LTV, DSTI, DTI, ale většina českých bank parametry ponechala nebo je ještě zpřísnily. Od jara se uvedené parametry na českém hypotečním trhu často mění a mezi bankami jsou nyní výrazné rozdíly (např. u jedné banky je DSTI 45% a u druhé banky až 70%). Což přináší více možností pro klienty, kteří unesou vyšší míru zadlužení.
Jiří Hák, ředitel obchodní sítě eDO Finance
Můj postoj, ani postoj společnosti se v souvislosti s „koronavirovou” krizí s myslím nijak zásadně nezměnil… i před krizí bych ho nazval opatrným, zodpovědným a vysoce individuálním. S dluhem je to jako s ohněm. Dobrý sluha, zlý pán. Spíš se změnil postoj společnosti jako takové – velké množství klientů chce využít levných, dluhových prostředků k zajímavým výnosům, zejména v investicích do nemovitostí. I když si většina z nich uvědomuje, že v aktuálním prostředí můžou být i nemovitosti poměrně horkým zbožím, v delším až dlouhém období se jim ale investice zcela určitě vrátí.
Tereza Pokorná, analytik Comsense analytics
Na hypotečním a realitním trhu se již několik let pohybuji jako analytik a na zadlužení se dívám zejména optikou rizika růstu úrokových sazeb.
Všeobecně se hypotečnímu trhu v posledních několika letech nebývale daří, a to i v dobách koronaviru, jak dokazují čísla z konce roku 2020. Celá situace je samozřejmě podpořená zejména nízkými úrokovými sazbami, které umožňují, že na hypoteční úvěry dosáhnou i lidé, kteří by při vyšších úrokových sazbách na hypotéku nedosáhli nebo pouze na výrazně nižší část. Vysoká úroveň zadlužování byla rovněž důvodem, proč se několik let zpátky ČNB rozhodla zvýšit limity zadlužení LTV a zavést ukazatele DTI a DSTI. A i přesto, že se v současné době nacházíme v čase nízkých úrokových sazeb a v horizontu několika měsíců není příliš reálná šance, že by úrokové sazby výrazně rostly, tak například v horizontu 3-5 let taková šance jistě existuje.
Stanovit ideální limit zadlužení je velmi subjektivní záležitostí, i proto, že každý vnímá riziko s tím spojené různě. Nicméně lidé by při rozhodování o svém zadlužení neměli hledět pouze na současnost, ale měli by více přemýšlet o budoucnosti a možnostech, které mohou nastat.
Pokud máme klienta, který si na nákup 6 mil. Kč bytu vzal úvěr ve výši 4,8 mil. Kč, tak se jeho průměrná měsíční splátka při úrokové sazbě 2,1 % a 30leté splatnosti pohybuje na úrovni 17 900 Kč. Aby na tuto hypotéku dosáhl měl by dle parametrů, které stanovila ČNB, mít čistý měsíční příjem alespoň 35 800 Kč (50% DSTI ukazatel). V tomto případě je tento klient zadlužený na úrovni 50 % svého čistého měsíčního příjmu. Celou situaci je potřeba chápat z kontextu potenciálního růstu úrokových sazeb. Pokud po konci 3leté fixace vzrostou sazby o 1 %, vzroste klientovi měsíční splátka o 12 %. Pokud se výrazným způsobem nevylepšil jeho měsíční příjem, tak by jeho zadlužení vůči čistému měsíčnímu platu vzrostlo na 56 %. V situaci, kdy by úrokové sazby vzrostly dokonce o 2 %, tak se tento klient dívá na růst měsíční splátky hypotéky o 25 %, přičemž jeho zadlužení by se v takovém případě rovnalo 63 % jeho měsíčního příjmu. Dle DSTI by v takovém případě měl klient vykazovat čistý měsíční příjem na hodnotě 45 000 Kč. Tedy řádově růst čistého měsíčního příjmu o 26 % během tří let. A v takovém případě už jistě nelze mluvit o nízké míře zadlužení.
Dalším důležitým hlediskem je i celková doba, na kterou si klient hypoteční úvěr sjednává. Je výrazný rozdíl v tom, zda si úvěr sjednáme na 20 let nebo 30 let. V úvěru s 30letou splatností je totiž podíl amortizace jistiny úvěru daleko nižší než u úvěru s kratší dobou splatností.
Na zadlužení by se proto měl klient dívat nejen pohledem toho, zda je v dnešní situaci úvěr s danými sazbami schopen splácet, ale zda bude jeho výše zadlužení komfortní i při růstu úrokových sazeb o 2-3 %. To by mělo být parametrem, který rozhoduje o tom, na jakou výši se zadlužit.
