Podnikatel Daniel Římal, který stojí za skupinou ČSNF, projevil zájem koupit skupinu Czech Home Capital, která ovládá rozsáhlé portfolio převážně starších nájemních bytů o hodnotě řádově 2 miliardy korun. Czech Home Capital se financovala výrazně díky dluhopisovému programu, který spustila v roce 2020. Římalovým úmyslem bylo ovládnout skupinu CHC z rukou DRFG, která drží 44 % podíl, a Zdeňka Fialy, který má vliv na dalších 44 % akcií. 12 % akcionářem pak je Martin Gillar. Římal podle našich informací uzavřel dohodu o odkupu akcií společnosti a složil zálohu na kupní cenu. I na základě toho se Daniel Římal i jeho spolupracovník Lukáš Hrma stali členy statutárních orgánů Czech Home Capital. Ovšem podle informací, které máme k dispozici z první linie, tak Římal nedoplatil zbývající část kupní ceny. A deal zřejmě definitivně padá.
O Římalově ČSNF SICAV už jsme psali pár týdnů zpět v souvislosti s jeho zálibou v létání. Úsměvná epizodka s nákupem letadýlka do SICAV struktury je spíše pro zasmání. Ačkoliv jen do určité míry. Akvizice CHC už by byla úplně jiná píseň s 2 miliardovým portfoliem bytů. CHC využívá finanční páku. Expozice ekvity v CHC se bude pohybovat řádově mezi 300-500 miliony korun v součtu na všechny akcionáře. Původně vložená ekvita (vč. půjček společníků) ze strany akcionářů sice nedosahovala této výše, ale byla reálná v řádu cca 100-150 milionů. Nutno podotknout, že Zdeněk Fiala a Martin Gillar, kteří firmu akvizičně a manažersky vedou, odváděli dobrou práci i s ohledem na to, že se snažili zhodnotit reálný vlastní kapitál, který do skupiny vložili. Navíc skupině přálo, že akvizice dělala v příznivé době. Takže se dá čekat, že akcionáři své podíly hezky zhodnotili během posledních pár let.
Římal nedávno pořídil do ČSNF stavební pozemky za více než 300 milionů po zkrachovalém EURO DEVELOPMENT v Chýni u Prahy, kde říká, že chce postavit 65 tisíc m2 funkčních ploch, převážně bytů. Takový objem výstavby je samozřejmě zarážející svou velikostí. Zvláště v obci, která má méně než 5000 obyvatel. Římal avizuje, že v obci postaví 550 bytů, což při jednoduchých počtech povede k nárůstu počtu obyvatel v obci o desítky procent. Každopádně se tady jedná projekt za nemalé miliardy korun, které je potřeba do jeho realizace investovat. Jak se na, tak rozsáhlý projekt budou dívat banky? Jak reálné je, aby se skutečně začal stavebně realizovat na konci 4. kvartálu roku 2023, jak tvrdí ČSNF? To jsou legitimní otázky u developera, který rozhodně za sebou nemá projekt jen řádově obdobné velikosti, jako je tento. Zatím to působí spíše úsměvně, že by mladý developer Římal měl za „other people´s money“ realizovat projekt násobně větší, než které aktuálně realizují developeři působící na trhu mnohem déle.
Podíl v Czech Home Capital už před časem koupila DRFG od Vega Capital, která patří Davidu Rusňákovi. Vega Capital je zároveň akcionářem v DRFG se 47,5 % obchodním podílem. Vega Capital je hodně temná entita a černé svědomí Davida Rusňáka. Skrze tuto firmu vydává dluhopisy, které se přeměňovaly na ekvitu v Czech Home Capital a ze kterých byl vyplacen Pavel Vyhnálek jako společník DRFG. Tedy dalo by se říct něco jako páka na druhou, protože jak v DRFG tak v Czech Home Capital už je přítomná práce s finanční pákou v nezanedbatelné míře. Zvláště pak v DRFG, kde je zadlužení daleko horší než v Czech Home Capital. Smutné je, že tato firma, která i v roce 2023 aktivně nabízí dluhopisy, nemá zveřejněnou účetní uzávěrku už od roku 2019. Prezentace Vega Capital je snůška prezentační demagogie, kde se firma chlubí například tím, že Czech Real Estate Investment Fund má portfolio nemovitostí za 7,6 mld. korun. To, že na tomto majetku nemá Vega Capital žádný podíl, protože patří investorům v tomto fondu, je Rusňákovým marketérům zřejmě jedno, ale dobře to vypadá v letáku. Podíl Vega Capital v DRFG dává možnost chlubit se i Czech Home Capital, ačkoliv jí už svůj podíl prodala. Vega Capital ukazuje čísla firem, ve kterých má podíl, ale svoje vlastní čísla neukazuje. Navíc to dělá zcela zavádějícím způsobem, kde si započítává do hodnoty majetku i majetek, ke kterému nemá žádnou majetkovou vazbu. Zkrátka tento dluhopisový ptáček se chlubí cizím peřím, aniž by ukázal to svoje vlastní. Dluhopisy Vega prodává OCP EFEKTA, která patří také Rusňákovi. A dělá to způsobem, který by se dal označit za hanebný z pohledu to, jaké informace jsou o emitentovi k dispozici. Lidé, kteří v tom Rusňákovi asistují, by měli spáchat profesní seppuku po vzoru japonských samurajů, pokud mají v sobě zbytky cti. Ti, kteří prodávají takové dluhopisy, jsou nuceni hodně vařit z vody a nemají v ruce prakticky žádné relevantní informace, o které by mohli opřít svou obchodní nabídku.
Nevíme přesně, za kolik prodala Vega Capital DRFG své akcie a pohledávky v Czech Home Capital, ale podstatné je, že to byla transakce se spřízněnou osobou, kterou na obou stranách financovali dluhopisoví věřitelé. Každopádně DRFG je v trochu složitější pozici, protože nyní si nemůže dovolit reputačně ani z hlediska péče řádné hospodáře přistoupit na to, že by podíl v Czech Home Capital prodala levněji, než ho sama koupila. Ze všech akcionářů Czech Home Capital je rozhodně pod největším tlakem na cenu ale zároveň i na cashflow, protože má splatnou řadu svých dluhopisových závazků v roce 2023 a 2024. Každopádně Czech Home Capital je firma, která se dokázala prosadit na trhu nájemního bydlení díky šikovným akvizicím a jako taková má hodnotu majetku s velmi vysokou pravděpodobností výrazně větší než dluhy. Musíme si samozřejmě u této firmy počkat na konsolidovaná čísla za rok 2022. Zkrátka je to celkem pohledná nemovitostní nevěsta, která je schopná své dluhy splácet. Zásnuby s Římalem a ČSNF nevyšly, ale třeba se brzo objeví nový ženich.
Czech Home Capital – velké téma pro DRFG i ČSNF
