Panika vyvolaná vysokými hodnotami inflace je rozšířená v extrémní míře. Není divu, hodnotu přes 14 % jsme tu dlouho neměli. Jenomže opravdu je toto náš největší problém? Když se nad tím zamyslíme logicky, tak rozhodně ne. Češi mají tak vysokou inflaci především díky těm, kteří jí nyní zdvihají jako politické téma. Orientace na Rusko v tom hraje zásadní roli. Orientace českého petrochemického průmyslu na ruskou ropu, povinnost přimíchávání biosložky do nafty, orientace na ruský plyn…To jsou jedny z hlavních příčin vysoké inflace. Do toho si přidejte celoevropsky rostoucí ceny elektřiny, a zvláště pak rostoucí ceny ve středoevropském regionu. Vykašlali jsme se na zkapalněný plyn z USA, protože se nám v tu dobu zdál drahý. Vykašlali jsme se na obnovitelné zdroje, protože se nám v tu dobu zdály drahé. No a teď nás dobíhá, že jsme chtěli mít všechno strašně levné, a nemáme kvalitní infrastrukturu. Chtěli jsme mít levné potraviny a dopustili takové věci, jako je dotované podnikání bez limitu velikosti v zemědělství pro Agrofert. A teď Agrofert, který má silné vazby na Ukrajině a v Rusku trpí. A Češi trpí v obchodech s ním. O vlastním domečku snil nejeden Čech a teď kouká, jak by zaplatil účet za energie a cestu z města do práce a domů vlastním autem. A jestli mu ještě skončila fixace hypotéky, tak už je pomalu zralý na provaz.
Hlupák si pak řekne, že za všechno mohou ti hrozní Ukrajinci, kteří si s tou válkou nedají pokoj a pořád se brání. Vždyť Chudák Rus jen bránil své geopolitické zájmy. Zajímavé je, že tihle Rusové moc nepoužívají pojem Druhá světová válka. Říkají tomuto konfliktu Velká vlastenecká válka. A začíná pro ně nikoliv 1.9.1939, ale až 22.6.1941, kdy byl Sovětský svaz napaden nacistickým Německem. Do té doby Stalin hájil své geopolitické zájmy tak, že týden před napadením Polska Německem 23.8.1939 uzavřel onen slavný pakt Molotov-Ribbentrop. Každý, kdo si myslí, že Rusové hájí nějaké tradiční mírové poválečné hodnoty, je pouhý neznalec historie. Je to barbarská říše, ze které toho na západ příliš pozitivní nepřišlo. Jsou pro nás něco jako Mongolové, kteří podnikali vojenské výpady ve středověku až na Moravu. Ostatně mnoho z nich bude ještě v sobě kus těchto genů mít. Inflace přímo souvisí s válkou na Ukrajině a naší surovinovou závislostí na ruských komoditách. S těmi barbary jsme se poslední roky kámošili prostě víc, než bylo pro naši stabilitu zdrávo, a teď nám za toto kamarádství trh vystavuje účet. Inflace samozřejmě poměrně rychle opadne. Jak se vybudují nové obchodní infrastruktury (LNG terminály), přetransformují naše rafinerie na odlišný typ ropy (ropa má značně odlišné složení dle původu) a zastabilizuje trh s elektřinou (i po Písaříkově failu), tak půjde dolů velmi rychle. Navíc hodně dobíhá přenesení růstu výrobních nákladů na spotřebitele. To jde samozřejmě jenom do momentu, dokud spotřebitelé mají peníze. Jak jim dojdou, změní spotřebitelské preference. V praxi barák prodají, auto nechají doma a začnou jezdit tramvají do práce. Záhy inflace prudce klesne. Ale životní úroveň samozřejmě zůstane nízká a to je daleko podstatnější než nějaká hodnota inflace, která je navíc pro každého zcela odlišná.
Hlavní problém je, že se válčí kousek od našich hranic a že zásobování naší země je závislé na válkou zasažené oblasti nebo na oblasti, odkud proudí válečná agrese. Je tak strašně překvapivé, že se nám žije hůř, když kousek od nás je válka? Nenaskakujme na hloupé vzdechy o vysokých úrokových sazbách a vysoké inflaci. Štve vás obojí? Fajn, aspoň se naučíte tolik se nezadlužovat a tolik neutrácet, protože půjčovat si za 2-3 % na nákup bydlení opravdu není dlouhodobě udržitelná sazba. Pokud jste zaměstnanci, tak se vzpamatujte, a přestaňte brát vše jako jistotu. Probíhá tady skutečná vojenská válka a také skutečná válka o zdroje na globální úrovni. Jestli si myslíte, že vám někdo jen tak něco bez jakéhokoliv většího úsilí, tak vaše myšlení zamrzlo v marxisticko-leninských teoriích. Od Západu jsme velmi rychle pochytili praktiky sklonu ke spotřebě, ale co jsme se bohužel nenaučili, je dobře hospodařit a rozumně investovat. A investování začíná investováním vzdělání, informací, či eskymácky bychom mohli interpretovat, do schopnosti lovit. Pak teprve nastupují stroje, baráky, auťáky, hodinky a iphony a zážitky, kterými se budete chlubit před kamarády.
ČNB překvapila vyšším navýšením 2T Repo
Růst 2T Repo z 5,0 % na 5,75 % byl překvapením. Všeobecně se mezi ekonomy čekalo (např. v anketě Refinitiv) navýšení sazby na 5,5 %. ČNB čelí od části veřejnosti kritice, že nepostupuje dost razantně, ale vliv sazby 2T Repo na inflaci je omezený. A především je potřeba nechat sazbu déle působit, protože má fakticky 2-3 měsíčně zpoždění. Má samozřejmě bezprostřední vliv na inflační očekávání, ale ruku na srdce. Ty stejně mnohem více ovlivní političtí oportunisti typu Josefa Středuly, který téma vysoké inflace, a inflačního navýšení mezd pojal jako hlavní téma své čerstvě zahájené prezidentské kampaně.
Význam navýšení 2T Repo sazby není zanedbatelný pro dluhopisové trhy zejména. Jestli sazba bude klesat za pár měsíců z 5,75 % nebo 5,5 % je v zásadě jedno. Čím vyšší sazba je, tím kratší dobu bude nutné, aby sazby zůstaly vysoko. Vysoké sazby v české ekonomice nevyřeší hlavní příčiny vysoké inflace v ČR, jako je růst cen paliv, elektřiny, plynu nebo potravin. Mnohem větší vliv mají zejména tržní hodnotu nemovitostí. Ale samozřejmě z dlouhodobého hlediska bude v české ekonomice růst pomalejším tempem peněžní zásoba, která dlouhodobou korelaci s inflací má. Méně lidí bude ochotno se zadlužovat. To znamená bude měnit sklon ke spotřebě. Na druhou stranu, ovlivní někoho od nákupu na splátky to, jestli má úrokovou sazbu 10 nebo 15 % p.a.? Tam asi ne, ale například u aut, už je rozdíl úrokové sazby 3-4 % nahrazené 6-8 % už rozdíl. A mouka? Té to bude úplně jedno, protože na tu si půjčuje jen málokdo a je to základní věc. Ale určitě řada věcí zbytné spotřeby bude postupně zlevňovat i díky vlivu růstu úrokových sazeb.
Jak je to s tou inflací?
Inflace za měsíc duben dosáhla meziročního nárůstu v ČR ve výši 14,2 %. Když se na toto číslo podíváme trochu detailněji, tak vidíme, kde jsou hlavní spouštěče takto vysoké inflace.
19,3 % je inflace u odívání. Jenomže odívání rostlo pomaleji díky covidu než ostatní kvůli problémům retailerů v obchodních centrech. Teď se nárůsty dohánějí. Ze 14,2 % můžeme svést 0,8 % na odívání, což je ale dáno jeho relativně nízkou vahou.
10,7 % je meziroční růst cen potravin. Jen 1,9 % inflaci samy o sobě vytváří potraviny.
20 % inflaci představuje nárůst nákladů na bydlení (vč. energií), které tvoří samy o sobě 5,2 % inflaci v ČR.
Doprava má 21,5 % inflaci, což sama o sobě je 2,3 % inflace.
Tedy když sečteme vliv bydlení vč. energií a dopravy, tak jsme na samostatné inflaci 7,5 %. Více než polovině naší inflace.
Cena paliv se velice brzo ustálí díky nahrazení ruské ropy. Částečně klesne i spotřeba. Energie také budou postupně klesat, i díky klesající spotřebě dané sezónou i cenami. Do půl roku bude naše inflace na polovině. A za rok mnohem menší než teď.
Co bude s cenami bydlení?
Toto je logická otázka, která každému vyvstane při pohledu na současnou situaci. Další růst úrokových sazeb nepředstavuje krátkodobě dobrou vyhlídku pro hypotéky, což je obrovské množství peněz na realitním trhu, které chybí a bude ještě chybět. Propad hypotečních úvěrů bude kulminovat až tak za 2 měsíce, kdy se naplno projeví vliv vysokých úrokových sazeb. Čím déle bude trvat období vysokých úrokových sazeb, tím více roste i pravděpodobnost toho, že se negativně projeví vyšší úrokové sazby v defaultech hypotečních dlužníků.
Jde zde proti sobě několik faktorů a je těžké nyní predikovat, které převáží. Růst úrokových sazeb tlačí na pokles velkého množství nemovitostí, protože snižuje kupní sílu na straně poptávky po nemovitostech. Ale také musíme brát v potaz to, jaká je struktura poptávky po nemovitostech u jejich jednotlivých typů.
Byty v novostavbách v Praze – tyto byty kupují převážně lidé, kteří byty vnímají jako uchovatel hodnoty, ochranu před inflací a obecně investoři individuální či institucionální. Jedná se o skupinu nemovitostí, na kterou má asi nejmenší dopad oslabení poptávky vlivem hypotečních úvěrů.
Byty v novostavbách v jiných městech – do určité míry pro ně platí podobné schéma jako u novostaveb v Praze, ale mají rozhodně slabší investiční poptávku než ty pražské. Proto oslabení přítoku hypoték do realitního trhu na ně má vyšší vliv.
Starší byty obecně – zde už rozhodně nepřevládá investiční poptávka a tak vliv hypoték musí být nezanedbatelný pro stranu poptávky po těchto bytech.
Rodinné domy – zde je investorů úplný zlomek. Vliv hypoték je pak zcela zásadní pro poptávku po tomto typu nemovitostí.
Významné komerce – dominantní je poptávka zahraničních fondů, navíc se tyto transakce z drtivé většiny případů dělají na EUR, takže vliv růstu úrokových sazeb se zdaleka tolik neprojevuje. Ovšem projevuje se negativně hospodářský útlum, covidové přehodnocení využívání komerčních prostor a rostoucí geopolitické riziko spojené s Českem, tudíž i ochlazení zájmu zahraničního kapitálu o ČR.
Menší komerce – stavby o hodnotně řádově do 10 milionů EUR mají zatím stále celkem dobrou likviditu, pokud mají kvalitní retailové nájemníky, zejména pak z food retailu. Horší je to s nonfood retailem a kancelářemi. Dobře je na tom stále logistika.
Středně významná komerce obecně – velmi problematická, transakce často na CZK, na zahraničí moc malé, na Čechy moc velké, tyto nemovitosti v pásmu 10 až 40 milionů EUR dost ztrácejí na likviditě a pravděpodobně i na ceně. Výjimku tvoří mimořádné nemovitosti, ale generálně toto pro ČR platí. Hodně rizikový segment.
Obrovský aspektem, který vstupuje do cenotvorby nemovitostí na trhu, je nyní OPEX spojený s nemovitostmi. Jestliže si někdo před dvěma roky řekl, že si raději pořídí dům za Prahou namísto obdobně drahého bytu v centru Prahy, tak dnes musí vidět situaci odlišnou optikou. Zvýšené náklady na energie a dopravu významně prodražují nákladovost takového bydlení. Rodinné domy jsou proto velmi ohrožené z pohledu likvidity i tržní hodnoty. Zvláště pak ty rodinné domy, které mají smrtící kombinaci velké vzdálenosti od pracovních míst a vysoké energetické náklady.
Pak zde máme další faktor v podobě nárůstu obyvatelstva z Ukrajiny. Zatím není úplně jasné, kolik ukrajinských přistěhovalců zůstane na našem území dlouhodobě. Ale čím déle konflikt trvá, tím větší pravděpodobnost, že Ukrajinci na našem území budou chtít zůstat. Měli bychom být realisté a připustit si, že většina z přistěhovalců u nás zůstane dlouhodobě. To znamená ale posílenou dlouhodobou poptávku po bydlení. Pro ceny některých nemovitostí je to pochopitelně dobře. Ačkoliv mohou Ukrajinci být vysoce společensky postavení na Ukrajině a mít nějaké finanční prostředky, když sem přicházejí, tak jejich postavení u nás bude spíše takové, že budou v průměru patřit mezi podprůměrně vydělávající osoby díky jazykové adaptaci a dalším nevýhodám, které cizinci obecně mají. Čekejme tedy, že budou tvořit silnou poptávku spíše po levnějších panelákových bytech, které jsou i na Ukrajině velmi rozšířené.
A pak zde máme stranu nabídky, která kulhá na jednu nohu. Nemovitostí je zatím velmi málo, a tak i pokles poptávky ve vybraných segmentech u novostaveb nezavdává úplně důvod pro bezprostřední pokles. Otázkou jsou novostavby rodinných domů za velkými aglomeracemi, kde nabídka je, ale poptávka prudce propadla. Tam se dá očekávat útlum i u novostaveb.
Co se týká sekundárního trhu, tak tam je to trochu složitější. Nabídka nemovitostí na sekundárním trhu je v některých vybraných segmentech obrovská. Stačí se podívat do Karlových Varů na nemovitosti po Rusech, kterých je aktuálně k mání spousta. Ale to jsou okrajové záležitosti realitního trhu.
Vezměme si základ sekundárního trhu, což jsou panelákové byty. Lidí, kteří by byli teoreticky ochotní prodat své byty v paneláku při současných velmi vysokých cenách, je teoreticky velmi mnoho, ale těch, kteří jsou ochotní tuto cenu zaplatit a významně se kvůli tomu zadlužit, zdaleka není tolik. Realitních transakcí na sekundárním trhu s paneláky se sice v absolutním počtu děje velké množství, ale v poměru k celkovému počtu těchto bytů rozhodně nyní nejsme na nějaké obvyklé hodnotě transakcí sekundárního trhu, která by se přirozeně měla dít. Nízký objem transakcí v kombinaci s vysokou cenou dávají falešný signál o vysoké tržní hodnotě panelákových bytů, které mají navíc velké množství problémů před sebou v nadcházejících 15-20 letech. Panelákový byt je velmi nejistá investice a trh to cítí, a to včetně finančních institucí.
