Investiční společnost Tesla, správce jednoho z českých realitních fondů Realita, obdržela od ČNB pokutu. Důležitější než její výše jsou informace, za co se to stalo.
Celé rozhodnutí ČNB má 34 stran. Obsahuje celkem závažná zjištění o tom, že si fond, který má 2 miliardy korun pod správou, cucá z prstu hodnotu svého majetku, neprovádí řádně analýzy nákupů a vůbec spoustu důkazů o tom, že fond není profesionálně řízen.
Bohužel toto rozhodnutí je i sondou do způsobu řízení realitních fondů jako takových. Tím nechceme říct, že takto postupují i všechny ostatní realitní fondy na českém trhu. Největší problém jsou především znalecké posudky a jejich kvalita. V ČR prodávané realitní fondy jsou často „skladištěm“ nemovitostí, které ve většině případů nikdo neprodává. A jen donekonečna se přeceňují. Z velké části je zhodnocení dosažené v těchto fondech způsobeno změnou hodnoty majetku stanovenou znalcem. Proto je opravdu závažné a špatné, pokud nemáme dostatek informací o tom, jak tato ocenění probíhají. Kultura transparentnosti ocenění nemovitostí v ČR není příliš vyvinutá. Proto se na realitní fondy neustále hromadící majetek, který neprodávají, musí nahlížet jako na extrémně rizikové finanční instrumenty.
Za níže uvedené porušení pravidel uložila Česká národní banka investiční společnosti Tesla pokutu ve výši 300 tisíc korun. Není to první průšvih, který má tato investiční společnost u ČNB. Z velké části to samé vytýkala ČNB investiční společnosti již na konci roku 2015. Navíc marketingové aktivity Tesla a jejího fondu Realita si zřejmě koledují o další návštěvu…
Příčina udělení pokuty
1) Nezavedení pravidel pro analýzy ekonomické výhodnosti investic. A to konkrétně v období 1.1.2016 až 19.3.2018
2) V období 1.1.2016 až 31.12.2017 neprováděla analýzu korporátních dluhopisů nakupovaných do portfolia
3) V období od 1.1.2016 do 19.3.2018 nezavedla pravidla pro provádění obchodů za nejlepších podmínek, konkrétně pravidla pro minimální počet protistran, pravidla pro jejich výběr ani pravidla pro dokumentování obchodů
4) V období od 1.1.2016 do 19.3.2018 nedokumentovala způsob provádění obchodů s cennými papíry
5) V období od 1.1.2016 do 19.3.2018 nedisponovala řídicím a kontrolním systémem, který by zahrnoval systém vnitřní kontroly, konkrétně průběžné kontroly provádění obchodů, jejich dokumentování a uplatňování postupů pro ekonomickou analýzu výhodnosti obchodů ze spolehlivých a aktuálních informací
6) V období od 1.1.2016 do 19.3.2018 nedisponovala řídicím a kontrolním systémem, který by zahrnoval konkrétní postupy oceňování majetku a dluhů fondu Realita nemovitostní otevřený podílový fond
7) V období od 1.1.2016 do 19.3.2018 oceňovala nemovitosti v majetku fondu Realita nemovitostní otevřený podílový fond způsobem, který nebylo možné zpětně rekonstruovat
8) V období od 1.1.2016 do 31.12.2017 nezajistila zapracování požadavku ustanovení § 267 odst. 2 písm. h) zákona o investičních společnostech a fondech, tedy zapracování kritéria posledního známého i odhadovaného budoucího čistého zisku z nemovitosti, s uvedením budoucího využití nemovitosti, do znaleckých posudků
9) V období od 1.1.2016 do 19.3.2018 neměla nastaveny postupy pro vyhodnocování rozdílů ocenění plynoucích ze znaleckých posudků
10) V období od 1.1.2016 do 19.3.2018 v systému řízení rizik nestanovila zásady a metody řízení rizik, kompetence osoby pověřené výkonem funkce řízení rizik a pravidla pro hodnocení významnosti jednotlivých rizik
11) V období od 1.1.2016 do 19.3.2018 při úpravě zásad pro sestavení a úpravu pohotovostního plánu pro případ rizika nedostatečné likvidity nestanovila podrobný popis možných krizových situací, konkrétní použitelné postupy a kompetence jednotlivých pracovníků
12) V období od 1.1.2017 do 31.12.2017 nepředložila zprávy z oblasti řízení rizik, které by dokládaly účinné a průběžně řízení všech relevantních rizik
13) V období od 1.1.2016 do 31.12.2017 neupravila ve vnitřní předpisové základně neslučitelnost funkcí spojených s obhospodařováním
14) V období od 1.1.2016 do 31.12.2017 nezajistila oddělení činností spojených s řízením správy majetku fondu Realita nemovitostní otevřený podílový fond od pravomocí spojených s řízením rizik a vypořádáním a rekonciliací obchodů na finančních trzích
15) V období od 1.1.2016 do 31.12.2017 neupravila okruh osob, které mohou představovat významné riziko z pohledu střetu zájmů
Pár “perliček” z rozhodnutí ČNB, které by neměly uniknout pozornosti investorů:
kurzíva = citace z rozhodnutí ČNB
„Účastník řízení držel v době Kontroly pozice v korporátních dluhopisech v hodnotě přibližně 300 mil. Kč, tato hodnota představovala okolo 30 % vlastního kapitálu Fondu a 25 % celkových aktiv Fondu.“ ,ČNB vytýká fondu, že dluhopisy vůbec neanalyzovala.
„Pravidelné revize hodnot nemovitostí prováděné účastníkem řízení byly sice podloženy Usnesením, které ale obsahovalo u všech nemovitostí v majetku Fondu toliko pouze údaj o výsledné hodnotě jednotlivých nemovitostí, avšak s absencí uvedení konkrétních důvodů, na jejichž základě dospěl výbor odborníků ke změně hodnot jednotlivých nemovitostí“ Absence důvodů uvedení příčin zvýšení hodnot nemovitostí.
“dotaz ČNB směřoval konkrétně na zvýšení hodnoty zámku Čechtice, který byl zakoupen dne 20.6.2016 za celkovou pořizovací cenu 33 771 850 Kč, z toho vedlejší pořizovací náklady činily 1 371 850 Kč. Na základě pravidelné revize byla hodnota této nemovitosti zvýšena na 34 300 00020 Kč k 21. 12. 2016, a dále na 35 000 000 Kč k 31.7.2017. Analýzou předložených podkladů nebyly zjištěny objektivní důvody, které by mohly vysvětlovat navýšení hodnoty této nemovitosti“
„Při posouzení kompletnosti znaleckých posudků z hlediska zákonných požadavků bylo shledáno, že znalecké posudky nezahrnují poslední známý i odhadovaný budoucí čistý zisk z nemovitosti s uvedením budoucího využití nemovitosti. Tato skutečnost byla potvrzena i členem výboru odborníků.“
„Při porovnání odhadů dle výnosové metody byl zjištěn materiální rozdíl u nemovitosti na adrese NEUVEDENO. Externí znalec uvedl odhad ve výši 54 061 600 Kč. Člen výboru odborníků dospěl k hodnotě znatelně vyšší, a to 76 203 087 Kč. Výsledný odhad nemovitosti dle externího znalce, tzv. cena obvyklá, činil 54 000 000 Kč, tržní hodnota dle člena výboru odborníků byla stanovena ve výši 70 000 000 Kč. Kupní cena nemovitosti činila 54 720 000 Kč.“
„Při poskytnutí informací portfolio manažer podal následující vysvětlení k výše uvedenému rozdílu: „…To bylo přesně, přesně ten moment, kdy jeden bere hodnotu jakoby na trhu toho nájmu a druhý bral hodnotu nájmu, která tam je skutečně…“ “
„Nemovitost v době zpracování posudku nebyla plně obsazena, a proto u metody vycházející ze skutečných nájmů musely být tyto hodnoty nájmu [Kč/m2/rok] doplněny. Tyto doplněné hodnoty však výrazně převyšovaly nájmy ploch skutečně obsazených, ačkoliv by měly být na srovnatelné úrovni. Dále v posudcích nejsou uvedeny váhy, které by měly být přiřazeny jednotlivým použitým oceňovacím metodám při stanovení hodnoty finální, tzv. tržní“
“Nebyla zavedena zásada čtyř očí při provádění obchodu a Martin Folprecht se ze své pozice vedoucího front office zodpovídal sám sobě jako jedinému členovi představenstva”
Nejvýkonnější a nejkonzervativnější
Tesla se na svém webu chlubí, že její fond Realita je nejkonzervativnějším a nejvýkonnějším fondem. V rámci tohoto tvrzení se odkazuje na jakýsi web nazvaný www.porovnavacinvestic.cz, kde se objevuje tabulka prapodivně (i na poměry realitních fondů) srovnávající realitní fondy prodávané v ČR. Tesla vítězí jako nejlepší.
Nicméně majitelem domény onoho nezávislého porovnávače je společnost Wealth Management Services. A jediným akcionářem této společnosti Martin Folprecht. Předseda představenstva Tesla investiční společnosti.
Více asi není třeba dodávat. Názor si investor a čtenář udělá jistě sám.
