Dnešní den pravděpodobně zneklidnil všechny, kteří se aktuálně chystají žádat o hypotéku nebo ty, kterým končí fixace hypotéky. Otázka zní, jaké nyní očekávat úrokové sazby hypoték. Pokusíme se na to odpovědět našim čtenářům.
Výše uvedená tabulka ukazuje průměrnou sazbu hypotéky v ČR a zároveň průměrnou hodnotu 2T Repo sazby v ČR za roky 2021 a 2020. V ní je vidět, že vzdálenost mezi těmito dvěma sazbami dosahovala od 0,36 % po 2,04 %. Tedy poměrně široké rozpětí. Než se pokusíme odpovědět na to, kam se posune průměrná hladina hypoték v ČR v nadcházejících týdnech, tak je třeba si říct, z čeho se úroková sazba hypoték skládá.
Složky jsou následující
- Cena peněz
- Kreditní marže
- Obchodní marže
To, co zásadně ovlivnila dnešním rozhodnutím ČNB, když zvýšila 2T Repo sazbu 1,5 % na 2,75 % je cena peněz. Vývoj této sazby má bezprostřední vliv na průměrnou úrokovou sazbu, za kterou si půjčují banky mezi sebou – v českém prostředí sazbu PRIBOR. Zvýšení 2T Repo sazby jde prakticky ruku v ruce se sazbou PRIBOR. Ale je to trochu složitější. PRIBOR je totiž tržní sazbou a tak pracuje s očekáváními. PRIBOR v ČR pracoval s určitým očekáváním růstu úrokových sazeb. Ale dalo by se říct, že tyto sazby jsou dlouhodobě velice blízko sebe. Například v září byla průměrná hodnota 2T Repo 0,75 % a 1 měsíční PRIBOR byl 0,89 %. Růst 2T Repo prakticky představuje růst ceny peněz zjednodušeně řečeno.
Kreditní marže byla ještě na počátku roku 2020 poměrně nízká. Souviselo to s tím, že pandemie naplno propukla až v březnu. Teprve poté se banky skutečně začaly obávat o to, že dlužníci nebudou řádně platit své úvěry. Nyní je jasné, že hladina kreditní marže se drží vysoko. S růstem úrokových sazeb roste i pravděpodobnost, že dojde k selhání dlužníků. Tudíž rozhodně není nyní situace, že bychom si měli říct, že tato sazba bude klesat.
Obchodní marže by měla představovat obchodní marži bank na hypotečním byznyse. Ve vyšší úrokové sazbě se schová větší, tudíž by měla růst proporčně s cenou peněz.
Zjednodušeně řečeno by rozdíl mezi 2T REPO a průměrnou sazbou hypotéky měl zůstat někde v pásmu 1,5 až 2,0 % za předpokladu, že zde bude stabilní očekávání ohledně dalšího vývoje 2T Repo. Pokud budou banky očekávat ještě další zvýšení úrokových sazeb, tak to začnou do sazeb promítat. Z toho důvodu lze očekávat, že současná hladina úrokové sazby 2T REPO ve výši 2,75 % by měla odpovídat přibližně 4,25 % až 4,75 % průměrné sazbě hypoték. Samozřejmě bavíme se o průměru. Kvalitnější klienti s nižším LTV a dobrou bonitou a historii při refixaci by se měli dostat na lepší hodnoty. Ti, kteří budou mít vyšší LTV, hůře doložitelné příjmy a horší kreditní historii určitě budou platit podstatně více.
