Byty rozhodně nezlevní. Stavební náklady nám stouply, slevy nejsou možné. Když ono se nestaví. Úvěry levnější nebudou. A vůbec kupujte, protože všechno bude už jen horší. To jsou s trochou nadsázky nejčastější titulky, které nás několik posledních let provází v souvislosti s bydlením. Jaká je realita ve srovnání s ostatními státy? Je situace opravdu tak tragická, jak nám zejména zástupci developerů v médiích tvrdí?
Pojďme se na tyto argumenty podívat bez zájmů, emocí a dejme je do kontextu. Všechna data pochází z Deloitte Property Index a jsou platná k červenci 2020. Tento statistický materiál již téměř 10 let sleduje nemovitostní trhy v 23 zejména evropských zemích.
Málo se staví
Ano, určitě by to mohlo být i lepší, zejména co se délky povolovacího řízení a všech potřebných dokumentů týče. Nicméně realita je taková, že v počtu zahájených staveb na 1000 obyvatel je Česká republika ve srovnání s ostatními zeměmi zcela průměrná. V meziročním srovnání počtu zahájených staveb pak s nárůstem 17 % patří dokonce k rekordmanům. Předčily ji pouze dvě země – Chorvatsko a Portugalsko.
Legenda: • Rakousko (AT); • Belgie (BE); • Bosna a Hercegovina (BA); • Bulharsko (BG); • Chorvatsko (HR); • Česká republika (CZ); • Dánsko (DK); • Francie (FR); • Německo (DE); • Maďarsko (HU); • Irsko (IE); • Izrael (IL); • Itálie (IT); • Litva (LV); • Lucembursko (LU); • Nizozemsko (NL); • Norsko (NO); • Polsko (PL); • Portugalsko (PT); • Srbsko (RS); • Slovensko (SK); • Španělsko (ES); • Velká Británie (UK).
Ceny mají pořád kam růst
Srovnávat nabídkové ceny nemovitostí napříč zeměmi není vzhledem k rozdílným příjmům v těchto zemích vypovídající. V realitě střední Evropy je však Praha s průměrnou cenou 3 395 EUR na m2 nejdražším městem vůbec. Druhá je Bratislava (2 805 EUR/m2).
Daleko zajímavější je tak pohled na ceny vztažené k průměrnému ročnímu příjmu. Nebo-li kolik průměrných ročních příjmů člověk v jednotlivých zemích potřebuje k pořízení „průměrného“ 70m2 bytu. Nutno podotknout, že zde jsou ceny standardizované pro celou zemi, nejedná se tak pouze hlavní města. Zde počtvrté v řadě získáváme první místo s potřebou vydat 11,4násobek ročního příjmu na pořízení průměrného bytu. V porovnání s Portugalskem či Belgií, kde se bavíme o čtyř či 4,1násobku, je to opravdu propastný rozdíl.
Ceny hypotečních úvěrů
Průměrné sazby hypotečních úvěrů v Portugalsku, Francii a na Slovensku se pohybovaly pod 1,5 % a docházelo meziročně k jejich dalšímu poklesu. Pouze v pěti zemích došlo k meziročnímu nárůstu. Krom České republiky to bylo Maďarsko, Litva, Norsko a Portugalsko. Je zajímavé, že z pěti zemí, které mají nejvyšší úrokové sazby, jsou čtyři s vlastní měnou. To je způsobeno tím, že zdejší banky jakožto poskytovatelé úvěrů, mají hlavní zdroje prostředků v dolarech nebo eurech.
Byty rozhodně nezlevní
Zde už je potřeba se z evropského měřítka přesunout do reality našeho trhu. Konkrétně do poslední Zprávy o finanční stabilitě, kterou každoročně vydává ČNB.
Podle ní se meziročně znovu zvýšilo nadhodnocení cen bytů. To se podle ČNB ke konci roku 2019 pohybovalo v rozmezí 15–25 % (podle lokality). Dostupná neoficiální data za první měsíce roku 2020 naznačují, že pandemie realizované ceny prozatím významněji neovlivnila, byť v Praze dubnové a květnové statistiky naznačují zastavení cenového růstu či dokonce mírné meziměsíční poklesy.
Vzhledem k nepříznivému vývoji v reálné ekonomice však vzniká potenciál pro jejich pokles v příštích čtvrtletích. K nárůstu cen došlo v loňském roce i u komerčních nemovitostí. I zde existuje potenciál k poklesu cen, obzvláště v segmentech zasažených pandemií. Investoři v oblasti nemovitostí by tak měli být velmi obezřetní.
2 Komentáře
Martine, mohl bych Vás požádat? Co si tedy myslíte, že je příčinou toho, že i přes to, že se staví, máme nejdražší ceny bytu a v závěsu je SK?
Díky za názor,
RM
Z mého pohledu je to kombinace hned několika faktorů:
přetlak poptávky v posledních letech = zásoba bytů, která na trhu byla, se vyprodala
levné peníze = už poměrně dlouho si můžete půjčit za podinflační cenu peněz a úvěry byly a jsou relativně dostupné
zdravá ekonomika = všem se v průměru velmi dařilo, příjmy domácností rostly, nálada utrácet a investovat byla velká
spekulativní kapitál = zejména v Praze. I nadpoloviční většina bytů v nových projektech je prodána zahraničním investorům případně jsou kupovány cash (takže to asi nebudou mladé rodiny)
marketing developerů a realitek v médiích = spousta lidí uvěřila, že současné ceny jsou vlastně normální
V tomto ohledu souhlasím s ČNB – současné ceny nepovažuji za zdravé a jakmile dojdou (ale dojdou?) stimuly centrálních bank a dojde k ochlazení ekonomiky jako celku, musí nutně přijít pokles. První vlaštovky již vidíme – firmy začínají šetřit. Ale to může trvat ještě relativně dlouho, jak známo, nemovitostní trh na tyto změny reaguje se zpožděním. Zastáncům teorií a bezmezného optimismu v neustálý růst cen nemovitostí vždy rád připomínám něco co se jmenuje Case-Shiller index. I nemovitosti jsou aktivum jako každé jiné, ale jejich růst v posledních letech mnoho lidem zaslepil zdravý rozum.